ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 22/09/2022 NUMARASI : 2015/584 ESAS, 2022/326 KARAR DAVA KONUSU : Tazminat (Arsa Payı İnşaat Sözleşmeden Kaynaklanan Eksik ve Ayıplı İş Nedeniyle) KARAR : Tokat 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 22/09/2022 tarih, 2015/584 esas 2022/326 karar sayılı kararına karşı, davalı vekili tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : İDDİA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilleri ile davalı arasında Tokat 21. Noterliğinin 30/09/2009 tarih ve 9933 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını fakat davalının sözleşmeye aykırı davrandığını ve sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davalıya Tokat 23. Tokat 2....
Dava, arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik ve kusurlu iş bedelinin tespiti ile yükleniciden tahsili, yüklenici tarafından eksik ve kusurlu işlerin giderilmemesi halinde nama ifaya izin verilmesi istemine ilişkindir. 1-6502 Sayılı Kanun'un 3. maddesinin gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Ancak Kanun’un sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir....
Hükmü, davalı arsa maliki vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez....
Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye yönelik feshi nedeniyle davacı yüklenicinin tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise tazminat istemine ilişkindir. Karşı dava, sözleşmenin ileriye etkili feshi nedeniyle müspet zarar kapsamındaki eksik ve ayıplı işler bedeli ile gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. 818 sayılı BK'nın 81. (TBK'nın 97.) maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. Karşı davacı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işleri bedeli ile gecikme tazminatı ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davacı yüklenici tescile hak kazanamaz....
-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedeli ile gecikme tazminatı (kira)nın tahsili istemlerine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve gecikme tazminatına ilişkin olan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. ...-Mahkemece, inşaat mühendisi bilirkişiden bir asıl ve iki ek rapor alınmış ise de raporlar hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi, özellikle 01.06.2011 havale tarihli ek rapor eksik ve ayıplı işler kalemlerini kısaltmalar şeklinde belirttiğinden denetime elverişli değildir. Yine, mahkemece bilirkişinin belirlendiği eksik ve ayıplı işler kalemleri hükme esas alınmış ise de raporlarda, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve proje yeterince değerlendirilmemiş, tarafların yükümlülükleri tartışılmamıştır....
Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (TBK. m. 97). Somut olayda davalı, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu savunmuş olup, davalı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davacı yüklenici tescile hak kazanamaz. Bu nedenle mahsup itirazı niteliğindeki bu savunma üzerinde re'sen durulmalıdır. Davalı tarafça, davacı yüklenicinin yapmış olduğu inşaatta eksik ve ayıplı işlerin bulunduğu, ayrıca davacı yüklenicinin sözleşmeye göre davalıya düşen 5 numaralı bağımsız bölümü davalının bilgisi dışında 3. kişiye devrettiği ve bedelini ödemediği savunulmuştur....
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle ileri sürülen temyiz nedenlerine göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. ...) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan teslimde gecikme nedeniyle tazminat, eksik ve ayıplı işler nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen ....07.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin teknik şartnamesinin 32.maddesi uyarınca taşınmaz üzerinde kuyu suyu bulunduğu takdirde meskenlere ve garajlara tesisat çekilmesi kararlaştırılmıştır. Yargılama sırasında toplanan delillerden, sözleşme konusu taşınmazda kuyu suyu çıkarılamadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle iken, doğal olarak, bulunamayan kuyu suyu için tesisat çekilmesi yükümünün doğduğundan bahsedilemez....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasında 08.04.2006 tarihli adi yazılı arsa payı karşığılı inşaat sözleşmesi'nin imzalanmasından sonra tekrar noter huzurunda 13.10.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, her iki sözleşmedeki yüklenicinin farklı tüzel kişiler olduğu, davacıyı bağlı kılan sözleşmenin noter huzurunda düzenlenen sözleşme olduğu, bu nedenle 08.04.2006 tarihli sözleşmeye göre davacının cezai şart talebinde bulunamayacağı ancak eksik ve ayıplı işlerin bedelini talep edebileceği, davacının toplamda 135.942,00 TL ayıplı-eksik iş bedeline hak kazandığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenici tarafından sözleşmeden kaynaklanan borç ve yükümlülüklerin tam olarak yerine getirilmediği, eksik ve ayıplı bir kısım işlerin bulunduğu, taşınmaz üzerinde bulunan binaya iskan ruhsatı alınmadığı, yüklenicinin gerek ... Vergi Dairesi Başkanlığına ve gerekse ... Başkanlığı ......
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan eksik ve ayıplı işler bedeli istemine ilişkindir. 6100 Sayılı HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmakla birlikte, kamu düzenine aykırılık halleri bu hükmün istisnasıdır ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sırasında resen gözetilmesi gerekir. Davaya dayanak yapılan 13.03.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dava dışı arsa sahibi Arzu Ünal ile davalı yüklenici T12 arasında düzenlenmiş olup, esas itibariyle davanın tarafları arasında akdi ilişki bulunmamaktadır. Bu durumda, davacıların, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeye dayanabilmesi için arsa sahibinden satın aldığı bağımsız bölümle ilgili olarak sözleşmeden doğan hakları da temlik alması gerekmektedir. Ne var ki dosyada bu hususta herhangi bir delil bulunmamaktadır....
