Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Taraflar arasında düzenlenen 09.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslimi inşaat yapımı kararlaştırıldığından yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin yükümlülüğündedir....

Yukarıda açıklanan nedenlerle, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müflis yükleniciye isabet eden taşınmazın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya müflis şirket tarafından şahsi hak olarak temlik edildiği, davacının kira tazminatı ve eksik ve ayıplı işlerden kaynaklı tazminat istemlerinin ancak sözleşmenin nispiliği kuralı gereği taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan yüklenici Müflis ...şirketinin iflas masasına alacak olarak kayıt edilebileceği, bu yönüyle davalı arsa sahibi ... Yapı Kooperatifi hakkındaki eldeki davada davalı arsa sahibinin tazminat istemleri yönünden pasif husumeti olmadığı anlaşıldığından davanın reddine yönelik aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur....

ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/215 Esas KARAR NO : 2024/273 DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 19/03/2024 KARAR TARİHİ : 16/04/2024 Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: müvekkilinin ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazda hissedar olduğunu, müvekkili mecbur kaldığı için parseldeki diğer hissedarların tercihi nedeniyle 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm ) çerçevesinde davalı şirket ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapmak durumunda kaldığını, tarafların Antalya ......

Davalı vekili, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, eksik ve ayıplı iş bulunmadığını, davacıların 2010 yılında dairelerini ihtirazı kayıt ileri sürmeden teslim aldıklarını, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....

- KARAR - Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatın 24 ay içinde bitirilerek teslimi kararlaştırılmasına ve müvekkilinin 6 adet dairenin tapu devrini yapmasına rağmen, davalı yüklenici tarafından iskan ruhsatı alınmadığı ve daireler teslim edilmeden inşaatın terk edildiğini, yapıda projesine aykırı, eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğundan iskan ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını, sözleşme gereği kira tazminatı ödemesinin de yapılmadığını ileri sürerek, iskan ruhsatı ve diğer imar işlemleri ile kira tazminatı yönünden 130.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

-KARAR- Davacılar vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenicinin inşaatı eksik, ayıplı ve gecikmeli teslim ettiğini ileri sürerek, eksik ve ayıplı işbedeli ile cezai şartın tahsilini; ıslah dilekçesinde cezai şart yerine gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, eksik ve ayıplı ... olmadığını, arsanın davalıya geç teslim edildiğini bu nedenle gecikme olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu dikkate alınarak, eksik, ayıplı ... bedeli ile gecikme tazminatının davalıdan tahsili yönünde davanın kabulüne karar verilmiştir....

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Davacılar vekilince, davacılardan ... ve ...'ın murisi ... ve davacı ... ile davalı şirket arasında imzalanan 22.01.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalının inşaatı sözleşmede öngörülen sürede teslim etmediği, eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğu, bu nedenle sözleşmenin davacı ... ve diğer davacıların murisi ... tarafından 23.10.2012 tarihli ihtarnameyle feshedildiği ileri sürülerek, eksik ve ayıplı imalat bedeli ile 6 aylık cezai şart bedelinin davalıdan tahsili istenmiştir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd (BK'nın 355 vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....

"İçtihat Metni"Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R - Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli ve yüklenicinin sökerek götürdüğü jeneratör bedelinin tahsili istemiyle açılmış olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının diğer temyiz itirazlarının redi gerekmiştir. 2-Davacılardan ... ve ... ile davalı yüklenici arasında, Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, diğer davacılardan ... ve ..., ... ve ...’den pay devralarak davada taraf olmuşlardır. ... ve ...’in, pay aldıkları arsa sahipleri ile birlikte davada...

- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen, davalı arsa sahibinin, davacıya isabet eden 7 no.lu bağımsız bölümün tapusunu devretmediğini ileri sürerek, bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, olmassa bağımsız bölümün dava tarihindeki bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı arsa sahibi vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, binada pek çok eksik ve ayıplı imalat bulunduğunu, yüklenicinin bağımsız bölüme hak kazanmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiştir....

Birleşen 2014/224 Esas sayılı dava ise gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de eksik ve ayıplı işler hususunda mahkemenin hangi bilirkişi raporunu hangi gerekçe ile hükme esas aldığı belli olmadığı gibi, eksik ve ayıplı işlerin ne şekilde hesaplandığı da raporlardan anlaşılamamaktadır. Mahkemece bu hususlarda konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor aldırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 3) Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca koyulan ipoteğin fekki ve tazminat istemine ilişkin olup, yüklenici ancak tüm edimlerini yerine getirdiği takdirde teminat ipoteği kaldırılır. Birleşen davalarda arsa sahiplerinin haklı görülmesi halinde asıl davanın reddi gerekeceği hususu dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir....