Davaya dayanak olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi olarak yer alan kişilerden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler için ise; bu kişiler de sözleşmenin tarafı olmadıklarından, sözleşmeden kaynaklanan hakları kullanabilmeleri, arsa sahiplerinin sözleşmedeki haklarını TBK.'nun 183 ve 184. (BK. m.162,163) maddeleri uyarınca temellük etmiş olmalarına bağlıdır. Sözü edilen şekilde yazılı bir alacağın temliki yoksa, bu durumdaki davacıların da aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı kabul edilmelidir....
Noterliği’nin 18.04.2005 tarih, ... yevmiye numaralı ve 15.12.2006 tarih, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Suretiyle Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tadili Sözleşmelerinin düzenlendiğini, 15.12.2006 tarihli tadil sözleşmesi gereğince bağımsız bölümlerin 30.06.2007 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, sözleşmelerde belirlenen şartlarda ve kalitede malzeme kullanılarak tamamlanamadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksik ve ayıplı iş bedelleri için 5.000,00 TL, dairelerin geç teslim edilmesi nedeniyle rayiç kira bedelleri için 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL’nin, ıslah dilekçesi ile eksik ve ayıplı iş bedelleri için 121.825,00 TL, dairelerin geç teslim edilmesi nedeniyle rayiç kira bedelleri için ise 36.005,00 TL’nin tahsilini talep ve dava etmiş, davalı vekili ise süresi içerisinde cevap dilekçesini sunmamış, duruşma beyanlarında davanın reddini savunmuştur....
Noterliği'nce düzenlenen 23.12.2003 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanarak, arsa sahiplerine teslim edilmesine rağmen, müvekkiline sözleşmenin 33/e ve 33/f maddelerine göre verilmesi gereken 2 dairenin verilmediğini ileri sürerek, 10 ve 13 nolu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Aslı davada davalılar vekili, davanın reddini istemiştir....
Eldeki davada bu protokole dayanılarak arsa sahipleri ve yüklenicilerden gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı imalât bedeli istenmektedir. Arsa sahipleri ile ...... Evleri Konut Yapı Kooperatifi arasında 13.12.1998 tarihinde asıl, 08.02.2002 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, 22.07.2004 tarihinde ise bu sözleşmeler feshedilerek 22416 ada 1 parsel üzerinde 10 adedi arsa sahiplerine 12 adedi kooperatife verilmek üzere yeni bir inşaat sözleşmesi imzalanmış, 29.06.2006 tarihinde ...... Evleri Konut Yapı Kooperatifi, tüm hak ve sorumlulukları ile birlikte sözleşmeyi .... Yapı Kooperatifi’ne devretmiş, devralan kooperatif ile arsa sahipleri arasında 04.08.2007 ve 05.12.2011 tarihlerinde protokoller imzalanmak suretiyle devire onay verilmiştir....
Öte yandan, dava konusu edilen eksik ve ayıplı işlerin büyük bir kısmının ortak alanlara ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Her paydaşın ortak alanlarda payı bulunduğundan bu yerler üzerindeki eksik ve ayıplı işler bedelinden arsa sahibinin en fazla sözleşmedeki paylaşım oranına isabet eden miktar kadar talepte bulunabileceği gözetilmelidir. Bu durumda mahkemece, yeni bir bilirkişi kurulu aracılığıyla açıklanan ilkeler doğrultusunda öncelikle, tazminat konusu yapılan kalemler tek tek değerlendirilip, bunların ayıplı iş mi, yoksa eksik iş mi, ayıplı işlerin ise gizli ayıp mı yoksa açık ayıp mı olduğu belirlenmelidir. Daha sonra yapılacak araştırma ile inşaatın davacı arsa sahibine teslim tarihi (fiili teslimin bulunup bulunmadığı ve var ise, tarihi net olarak belirlenip) itibariyle açık ayıplarla ilgili teslimden sonra yükleniciye BK'nın 359....
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş: - mevcut inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılarak; yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlendikten; alınacak cevaba göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla mahallinde keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle - arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi ve yükleniciye düşen daireler, - inşaatın gerçekleştirme seviyesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kademeli devir öngörülmüş olması nedeniyle inşaatın geldiği seviye itibariyle yükleniciye devredilmesi gereken daire sayısı belirlenerek, - inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm masrafların ve oturma ruhsatı alınmasında gerekli masrafların tespit edildikten, tespit edilen bedelin, eksik ve ayıplı işler bedellerinin belirlenerek depo edilmesi için davacıya süre verilerek, depo edildiği anlaşıldığında (birlikte ifa kuralı)...
Taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, müdahelenin men'i, müspet zarar ve ayıplı işler bedeli nedeniyle tazminat davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 22.04.2015 gün ve ......
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup, eksik iş ve imalâtların sözleşmeye uygun hale getirilmesi için gerekli işçilik ve malzeme bedeli ile düşük kaliteli imalât nedeniyle uğranılan zarar karşılığı maddi tazminat ve gecikme nedeniyle cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir....
Birleşen dava dosyasında eksik ve ayıplı iş bedeli ile eksik ve ayıplı iş bedeli talep edilmiştir.Islah dilekçesi ile miktar mahkemece kabul edilen bilirkişi raporunda belirtilen eksik ve ayıplı iş miktarına yükseltilmiştir . Asıl dava için davalı Nasır Ortaç vekilinin istinaf istemlerinin HMK 353/(1)-b-1. maddesi gereğince reddi gerekir. 250.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru niteliktedir. Her ne kadar hükümde 250.000,00 TL alacak için yasal faiz işletileceği belirtilmemişse de bu konu yüklenici vekili tarafından istinaf edilmemiştir. Oranın belirtilmediği hallerde de yasal faiz işletileceğinin kabulü gerekir. Birleşen dosyada da davacı ve davalı vekillerinin istinaf istemlerinin yapılan teslimin geçerli olması ve gecikme zararının oluşmaması, teslime rağmen eksik ve ayıplı iş miktarlarını arsa sahibinin istemesinin mümkün olması nedenleriyle HMK 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddi gerekir....
Davacılar vekili 02/02/2022 tarihli açıklama dilekçesiyle de; davacı arsa sahibi Muzaffer Avcı açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesinde imza sahibi olan Muzaffer Avcı adına 4 tapu göründüğünden, her bir taşınmaz için sözleşmede belirtilen 100.000,00 TL cezai şart ile 36 ay kira alacağı, ayrıca ayıplı ve eksik imalatların toplamından kaynaklanan toplam 850.000,00 TL alacak talep edildiğini, Ayşe Avcı için 128.571,00 TL ayıplı ve eksik imalat bedeli, Mehmet Ali Avcı, 128.571,00 TL ayıplı ve eksik imalatların bedeli, Arife Semerci için 128.571,00 TL ayıplı ve eksik imalatların bedeli, Emine Hatun Aytek için 128.571,00 TL ayıplı ve eksik imalatların bedeli, Hatice Köylü 128.571,00 TL ayıplı ve eksik imalatların bedeli, Hüseyin Avcı için 257.145,00 TL (Hüseyin Avcı adına 2 tapu bulunmaktadır.) ayıplı ve eksik imalatların bedeli olarak alacak talep ettiklerini bildirdiği görülmüştür....
