Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi; diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre davacının talebinin kabulüyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici payına düşen 2 no'lu daire ile 4 no'lu dükkanın kat irtifakı gereği (18 ve 19 no'lu dükkanlar) davalı arsa sahipleri adına olan tapusunun iptaliyle, davacı yüklenici şirket adına tesciline dair verilen ilk karar davalı arsa sahipleri ... ve ... tarafından temyiz edilmiş,Yargıtay 15. Hukuk Dairesince 05.04.2004 tarihinde arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açtıkları davanın sonucunun beklenmesi bakımından verilen karar bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak, fesih davasının sonucu beklenmiş, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle ... 3. As. Tic....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, 2010/13963 - 2011/441 ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Yargıtay 15....
Arsa sahibi davalılar ile dava dışı yüklenici şirket arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 14/a maddesi hükmü değerlendirildiğinde; bu sözleşme hükmünün yüklenici şirkete, “sözleşmenin devri” yetkisini vermediği sonucuna varılmaktadır. Kaldı ki, dava dışı yüklenici şirket ile kooperatif arasında yapılan sözleşme hükümlerine göre yüklenici şirketin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan karşı edim olan %55 hissesinin %5'ini üzerinde bırakacağı, %50'sini kooperatife devredeceği sözleşmenin taraflarınca kabul edilmiştir. Buna göre de, yüklenici dava dışı şirket, sözleşmenin tarafı olmaktan çıkmamıştır. Sadece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yapımı işini davacı kooperatife bırakmıştır. Sözleşmenin devrinde devreden taraf sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar ve devralan sözleşmenin tarafı olur....
Şti. ile dava dışı arsa maliki ... arasında düzenlenen 22.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra arsa maliki 11.06.2009 tarihinde çekişmeli taşınmazdaki 11/20 payını tapudan davalı yükleniciye devretmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere arsa sahibinin eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demek olduğundan avans niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin bu sözleşmeden kaynaklanan def’ilerinin savunma yoluyla ileri sürebilmesi için davada davalı olarak yer alması zorunludur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin usulünce davaya dahil edilmesini sağlamak ve yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taraf delillerini değerlendirmek ve hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır....
Mahkemece, iddia ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin Tüketici Mahkemeleri olduğu gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, taraflar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa malikinin yüklenici aleyhine açmış bulunduğu akdin feshinin tespiti istemine ilişkin olup, bu haliyle taraflar arasındaki hukuki ilişki istisna (eser) sözleşmesi olup; 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un istisna sözleşmesinin konusunu oluşturan bu boyut ve ağırlıktaki ilişkilerde uygulanması hukuken ve fiilen mümkün değildir. Davaya genel hükümlere göre (BK. m. 355 vd.) genel mahkemede bakılması yerine, ... Mahkemesi'nin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir....
Noterliği'nde 18.05.2006 gün .. yevmiye ile imzalanan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı yüklenici, davalı arsa sahibinin tamamına malik olduğu ..., ..., ... mahallesi 21689 ada 1 parsel, 21689 ada 5 parsel ile davalının 1/4'er pay sahibi olduğu 21687 ada 1 ve 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımını üstlenmiştir. 21688 ada 1 parsel ile 21689 ada 1 parsel sayılı ve davalının tamamına malik olduğu taşınmazlar üzerinde inşaatların yapıldığı, inşaatların yapımı ve paylaşımı konusunda yanlar arasında ihtilâf bulunmadığı anlaşılmaktadır. 21687 ada 1 parsel, 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde de arsa payı karşılığı inşaat yapımı kararlaştırılmış olmasına rağmen bu parsellerde herhangi bir inşaat yapılmadığı gibi söz konusu parsellerde başka arsa sahipleri olmasına rağmen arsa sahiplerinin tümüyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamış, davalı arsa sahibinin bu parsellerde davacıya devrettiği arsa payları...
