Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu'nun 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dava, asıl ve birleşen davanın davalıları arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği inşa edilen yapıdan bağımsız bölüm satın alan davacı üçüncü kişinin her iki davalıdan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Asıl ve birleşen davanın davalıları arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, dava konusu edilen bağımsız bölüm, yapacağı ... karşılığında birleşen davada davalı olan yükleniciye bırakılmıştır. Yüklenici ise, alacağın temliki hükümlerine göre, tarihsiz adi yazılı sözleşmeyle, dava konusu A Blok ... numaralı bağımsız bölüm ile birlikte A Blok ... numaralı bağımsız bölümü 180.000,00 TL karşılığında, 150.000,00 TL'si peşin ödenmek üzere davacıya devretmiştir. Aynı bağımsız bölüm için davalı arsa sahibi satış vaadinde bulunmuş ve bu husus şerh olarak da davalı adına olan tapu kaydına işlenmiştir. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu’nda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. ../.. S.2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun’da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın görev yönünden reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, arsa sahipleri olan müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 18.11.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 23.07.2010 tarihli devir sözleşmesi imzalandığını, kat irtifaklı tapular çıkmasına rağmen müvekkillerine isabet edecek bağımsız bölümlerin sözleşme uyarınca süresinde teslim edilmediklerini, binaların iskânlarının bulunmadığını, davalı yüklenicinin inşaatı gereği gibi yapmadığını ileri sürerek, şimdilik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre eksik yapılan işler ve geç teslimden dolayı 85.654,40 TL alacağın yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı talep edilemez. Somut olayda taraflar arasında ek olarak imzalanan 26.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi olarak 31.12.2007 tarihinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davalı vekili dava konusu bağımsız bölümlerin iskân ruhsatından önce teslim edildiğini iddia etmesine rağmen bu konuda bir araştırma yapılmamıştır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, kendisinin de yükleniciden dava konusu bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürmektedir....
Davalı, dava dışı önceki paydaş .....’nün tüm paylarına satış yoluyla malik olmuş; adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği....’in bir kısım payını satış suretiyle edinmiştir. Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği paydaşlar dışında da sözleşmeye dahil olmayan başkaca paylı maliklerin mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir. Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. (Yargıtay 15. H.D. 18.03.2008 T. 2007/2188 E. 2008/1738 K.)...
Davalı vekili, davacının, sözleşme ile yüklendiği edimleri yerine getirmediğini, tüm imalatın arsa sahibi olan müvekkilince yapıldığını, davacınını müvekkilinden haksız şekilde elde ettiği miktarların tahsili amacıyla takip başlattıklarını ve dava açtıklarını, davacının sözleşme nedeniyle alacağının bulunmadığına ilişkin 02.12.2009 tarihli ibraname bulunduğunu savunarak, davanın reddi istenmiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacı şirket ortak ve temsilcilerince imzalanan 02.12.2009 tarihli ibraname ile davacının, sözleşmeden kaynaklı alacağını aldığı, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle arsa maliki davalının ibra edildiği, ibranın geçerli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
