Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olaya gelince, dava konusu 9 No'lu bağımsız bölümün satışının vaad edildiği 20/12/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin adi nitelikli olup yukarıda belirtildiği üzere resmi şekil koşuluna uygun olarak yapılmadığı anlaşıldığından mahkemece, tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmüştür. Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüm maliki adına vekaleten belirtilen sözleşme akdedildiğinden, satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak ödendiği belirtilen miktar kadar vekil eden ile vekil sıfatı ile sözleşmede yer alan ve davayı kabul eden davalı ...'...
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.06.2002 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı ve harici satıma dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 05.06.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı 68, 69, 71, 119, 147 ve 422 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olan davalı ... oğlu ...’den 02.06.1987 tarihli, ...’den 30.04.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalılar ... (...) ve ...’den harici satım sözleşmesi ile murislerinden intikal eden paylarını satın aldığını, fakat davalıların tapuda devir işlemini yapmaktan kaçındıklarını beyan ederek Tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur....
Mahkemece dosyadaki tapu kaydına göre davalıların tapuda kayıt maliki olmadıkları sabit olduğundan, sözleşme nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının görülme kabiliyeti kalmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili kararı temyiz etmiştir. Dava noter satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle davalı ... ve davalı ... tapuda pay maliki olarak kayıtlıdırlar....
Resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci veya vekilinin kimlikleri, satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir. Soruna taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen; satışı vaat olunan taşınmazın bedeli, vaat alacaklısının da karşı edimidir. Kuşkusuz taraflar satış bedelini serbest iradeleri ile kararlaştırabilir....
Vergi Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararıyla,olayda,davacı ile arsa sahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılıp yerine yeni yapılacak yapılar için %50 -%50 paylaşım oranı uyarınca anlaşma yapıldığı,arsa üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış toplam gelirlerinin taraflar arasında paylaştırılacağı hususlarının kararlaştırıldığı,iş bu sözleşme uyarınca taşınmazın müteahhite devrinin sağlandığı,daha sonra düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ek tadil sözleşmesi uyarınca davacı tarafından arsa sahibinden devir alınan hisselerin arsa sahibine iadesine karar verildiği,inşaatın tamamlanma sürecine göre arsa sahibi tarafından müteahhite bağımsız bölümlerin devredilmesinin kararlaştırıldığı, taşınmazın arsa sahibine geri iade edilmesi aşamasında ödenen 706.000,00 TL tapu satım harcının iptali ve ödenen tutarın yasal faizi...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.12.2013 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Davalı vekili, davayı kabul ettiğini belirtmiştir....
Davacı tarafından her ne kadar ilk talep olarak tapu iptali tescil isteminde bulunulmuş ise de; taşınmaz satışını öngören sözleşmelerin TBK.nu ve Tapu Kanunu uyarınca tapu müdürlüğü nezdinde resmi şekilde yapılması gerekir. Daha sonra taşınmaz devrini öngören sözleşmelerin ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde düzenlenmesi gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ise, yasal düzenleme gereği noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle taşınmaz devir borcu doğurması mümkün olmadığından davacı tarafın tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında taşınmaz devrini öngören sözleşmenin resmi şekilde yapılmamasından dolayı geçersiz olması nedeniyle, geçersiz sözleşmeye dayalı taleplerin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
