Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre tarafların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak yapının konut olarak inşası konusunda anlaştıkları, davacı yüklenici tarafından sözleşme dışına çıkılarak fırın olarak inşa edildiği, arsa sahiplerinin koşullarını değiştirme durumları bulunacağından sözleşmeye aykırı olarak yapılan iş yerinin tescili iyi niyet ve sözleşmenin yapılığı zamanki koşullarla uyuşmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil K A R A R Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 02.07.2021 tarihli ve 211 sayılı kararı ile hazırlanan, 09.07.2021 tarihli ve 31536 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Hukuk Dairelerine ilişkin iş bölümü uyarınca hükme yöneltilen temyiz itirazlarının incelenmesi Yargıtay (6.) Hukuk Dairesinin görevi cümlesinden bulunmakla, dosyanın anılan Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 28.09.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi....
Davalı yüklenici yanıt vermemiş; davalı arsa malikleri ise, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, iskan ruhsatının alınmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Mahkemece, iddia, savunma ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, 23 ve 24 no'lu bağımsız bölümlerin fiilen depo niteliğinde olduğu ve iskan ruhsatının alınması için yapımı zorunlu yerlerden olduğu, ilave bağımsız bölüm niteliğinde olmadığı, depo olarak tescili gereken yerlerden oldukları gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taahhüdünü yerine getirmemiş olması nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 24.06.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, 02.07.1996 tarihli inşaat sözleşmesinde yapımı kararlaştırılan A,B,C blokları yapılmayacak, yapılacak A bloktaki 1.2.3.5.7.11.13 ve 15 no’lu 9 adet daire arsa sahiplerine verilecektir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KARAR Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan binada yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemi, kademeli istek ise tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, tescil isteminin kabulüne dair hüküm Dairemizce özetle “...Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu eseri ( binayı ) sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal etmek, arsa malikinin temel borcu ise , yüklenicinin edimini yerine getirmesinden sonra sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifakı tapusunu yükleniciye devretmektir. Yüklenici, edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak nedeniyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleri uyarınca üçüncü kişilere arsa sahibinin onamını almaksızın devredebilir....
BORÇLAR KANUNU [ Madde 364 ] "İçtihat Metni" Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 07.11.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı Mehmet vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: Dava, arsa sahibi ve yükleniciler arasında biçimine uygun düzenlenen 26.12.1997 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 14 numaralı bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına kişisel hak sağlar. Ne var ki bu kişisel hak, arsa sahibine karşı olan tüm edimler yerine getirildiğinde hüküm ve sonuç doğurur. Borcun nakli, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yapıldığından, eldeki davada sözleşmenin arsa sahibi olan tarafı ...’nin de taraf durumunu alması gerekir. Çünkü, bir bakıma sözleşmenin arsa sahibi olan tarafı ile diğer tarafı (yüklenici) arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına kişisel hak sağlar. Ne var ki bu kişisel hak, arsa sahibine karşı olan tüm edimler yerine getirildiğinde hüküm ve sonuç doğurur. Borcun nakli, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yapıldığından, eldeki davada sözleşmenin arsa sahibi olan tarafı ...’nin de taraf durumunu alması gerekir. Çünkü, bir bakıma sözleşmenin arsa sahibi olan tarafı ile diğer tarafı (yüklenici) arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 01.11.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden iş karşılığı almıştır....
Sözleşmenin davalı yüklenici ile diğer davalılar ve karşı davacı arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayandırıldığı, davalı yüklenicinin 26.11.1999 günlü sözleşmeyle davacı ve karşı davalıya arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkını temlik ettiği kuşkusuzdur. Dosyada yer alan diğer bilgi ve belgelerden, üzerine inşaat yapılacak 519 ada 19 sayılı parselde davalılardan ... Yitken’in de paylı malik olduğu ancak yükleniciyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine katılmadığı, bu hususun 21.05.1998 günlü sözleşme metnine de yazıldığı görülmektedir. Türk Medeni Kanununun 688. Maddesinde paylı mülkiyet “birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir....
