ın vasisi olarak atanan ... ile Kayseri ....Noterliği'nin 22/03/2019 tarih ve ...yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin akdedildiğini, kısıtlı arsa sahibinin 265 m2 hissesine karşılık 5.kat güneydoğu cepheli dairenin 2/3 hissesi kat irtifakının kurulması esnasında kısıtlı arsa sahibi adına tescil edildiğini, yine verilen karara uygun olarak kısıtlının hak ve menfaatlerini korumak amacıyla aynı binada güneydoğu cepheli 2.kat 8 numaralı bağımsız bölüm ile 1.kat 4 numaralı bağımsız bölümün tapusunun 2/3 hissesinin kısıtlı adına tescil edildiğini, sonuç itibariyle müteahhit olan davacı şirketin ......
B.. adına kayıtlı 1. kat 3 numaralı bağımsız bölüm ile 4. kat 12 numaralı bağımsız bölüm tapu kayıtlarının iptali ile davacı M.. B.. adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Karar, davacı ve birleşen davada davalı M.. Y.. vekilince temyiz edilmiştir. Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve arsa sahibinin eksik ve ayıpların nama ifa yoluyla giderilmesi isteğine; birleşen dava ise yüklenicinin tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Taraflar arasındaki 10.11.2010 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca inşaatın yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle eksiksiz tamamlanıp teslim edileceği ve ancak bu suretle arsa sahibine ait daireleri teslim ettikten sonra yükleniciye satış yetkisi verileceği kararlaştırılmıştır. Daha sonra yüklenici tarafından arsa sahiplerinden M.. Y..'a verilen 20.10.2011 tarihli tahhütnamede ise, yüklenicinin belirtilen bir kısım işleri yapıp, belediyeden oturma raporunu alarak eksiksiz şekilde M.. Y..'...
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....
Yine temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında kalan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur....
Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâl tescil davası olup, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda 18 no’lu bağımsız bölüm bakımından davanın reddine dair verilen hüküm, davacı vekilince temyiz olunmuştur....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil, Olmazsa Bedel istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı tarafça davalı arsa sahibi ile aralarında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapu iptali ve tescile, olmazsa bedele yönelik karar verilmesi talep edilmektedir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2022 tarihinden itibaren geçerli 1047 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'ne aittir....
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş ise de davacının, kooperatif ile arsa sahibi ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici kooperatife düşen bağımsız bölümden TUS bedeli karşılığı taşınmaz talep edebilmesi için öncelikle kooperatifin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki 27.05.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ... l. ATM’nin 2004/319 Esas, 2008/275 Karar sayılı ilamı ile feshedildiği, 20.06.2011 tarihinde kesinleştiği, inşaat bedeli 300.000,00 TL’nin tahsil edilerek kesinleştiği anlaşılmaktadır. Bu durumda kooperatifin yüklenici olarak arsa sahibinden herhangi bir bağımsız bölüm talep hakkı olamaz. Dolayısıyla kooperatif üyesininde, arsa sahibinden kooperatif adına hak ve talepte bulunması mümkün değildir. Davacının kooperatif üyeliği dosya kapsamında sabittir. Üyelikten kaynaklanan hakkını kooperatiften her zaman talep edebilir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, arsa malikleri olan davacılar ile yüklenici ... arasında 01.09.2009 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edildiğini, davacılardan ...'...
