Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, henüz işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Borçlar Kanunu'nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Ancak, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, bu tapu payları, talep halinde arsa sahibine geri döner.Yükleniciden arsa payı satın alanlar ise, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde arsa paylarına hak kazanabileceklerinden, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün değildir....
Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine (davalılara) temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Böyle olunca, davanın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan Akbulak İnşaat (yeni adı ... İnşaat)ve arsa sahiplerine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 06/12/2022 NUMARASI : 2021/333 Esas - 2022/356 Karar DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil|Alacak (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Taraflar arasında görülen Tapu İptali Ve Tescil|Alacak (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasında mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne kısmen reddine, birleşen davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin sözleşme ortağı T8 ile davalı T6 arasında Kayseri 9....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Emlaka devretmesinin kendi hakkının kaybına neden olabileceği, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı ile ilgili yerleşik içtihatların davacı ile davalı ... arasında uygulanması mümkün bulunmadığı gerekçesi ile asıl ve birleşen davalardaki tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Alacağın temliki ve borcun nakli dava tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Ne var ki, bu gibi davalarda alacağın temlik edildiği iddiasının yükleniciye, temlik edilen alacak sebebiyle ifayı isteme yetkisi kazanıldığının ispatı ise arsa sahibine karşı yapılabileceğinden, hem yüklenicinin hem de yükleniciyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan arsa sahibinin davada taraf durumunu alması gerekir. Denilebilir ki, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Bu anlatılanların sonucuna göre mahkemece öncelikle yapılması gereken iş, 12.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri hakkında da dava açmak üzere davacıya mehil vermek, dava açılırsa eldeki dava dosyası ile birleştirmek, arsa sahibinin de savunma ve delillerini toplamak ve hâsıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır. Açıklanan bu yön düşünülmeden davanın kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır....
Yüklenici 21.05.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ...’a devretmiş ve aynı gün arsa sahibi ile ... arasında ek inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa sahibi ile ... ve ...arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/212 esas sayılı dosyasında geriye etkili olarak feshedilmiş ve bu karar kesinleşmiştir. Davacı arsa sahibi, sözleşme gereği üstünde yapılacak tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakıldığı ... no'lu parselin ... hissesini 23.07.1996 tarihinde bedel karşılığı tapuda satmıştır. Yüklenici ...no'lu parseldeki B Blok birinci bodrum kat 2 no'lu dairenin kat irtifakına ayrılan 16/1028 payını ... 04.02.1997 tarihinde satmıştır. ... 11.04.1997 tarihinde satın aldığı bu payı ..., ...ise ... ...ise 29.05.2000 tarihinde ..., ... ise 20.09.2013 tarihinde ...'a, bu şahısta 20.02.2014 arihinde ...'a satmıştır. Tapu kaydında arsa payı sözleşmesi şerhi mevcut değildir....
nın edimini yerine getirmediği, bu nedenle tapu iptali tescil davasının reddi gerektiği, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte olduğu, feshiyle ilgili herhangi bir işlem bulunmadığı, bu durumda arsa sahibinin birleştirilen dosyada eser sözleşmesinden kaynaklı tazminat davası açmasının mümkün olmadığı, ancak İmar Kanununa aykırı yapılan kısımların kal'ini isteyebileceği, ancak dosyada bu yönde talep olmadığı,imara aykırı yapılan yapıların ekonomik değerinin olmadığı, buna dayanarak tazminat istemlerinin yerinde görülmediği gerekçesiyle, tapu iptali tescil davasının reddine, birleşen 2003/400 Esas sayılı dosyada tazminat davasının reddine, birleşen dosyada karşı davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davalı-karşı davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir....
