DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa sahibi olan davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerinde yüklenici davacı tarafından, davalının murisi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında Tapu Müdürlüğü, Belediye Başkanlığı ve sair ilgili yerlerde gerekli işlemler için arsa maliki davalı adına işlem yapılabilmesi hususlarında yetki verilmesi istemine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. Gebze 11. Noterliği'nin 23/11/2015 gün 23520 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davacı yüklenici ile davalının murisi Ahmet Altun arasında imzalanmıştır....
BK’nın 108 ve 106/III. maddesi gereğince, arsa sahipleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshinde haklı olduklarına göre; gerçekleşmiş ise menfi zararının yüklenici davalıdan tazminini isteyebilirler. Sözleşme yapılmamış veya görüşülmesine girişilmemiş bulunulsaydı uğranılmayacak olan zarar, menfi zarardır. Somut olayda da; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan Ankara ili, Çankaya 5. Bölge, Karapınar mahallesinde bulunan 27989 ada 1 parsel numaralı taşınmazdaki üç katlı, yığma çatısı örtülü bodrumunda iki oda, mutfak, kömürlük ve banyo, birinci ve ikinci katında da aynı bölümler bulunan davacılara ait yapı, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 10.12.2003 tarihinde yıkılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yukarıda açıklandığı şekilde feshinden sonra arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında 15.12.2006 tarihinde ayrı bir eser sözleşmesi yapılmıştır....
KARAR Davacı, davalılardan arsa sabihi ... ile diğer davalı yüklenici Şeyda arasında 1991 yılında kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden birini harici satış sözleşmesi ile 120.00.TL bedelle anahtar teslimli olarak satın aldığını, daha sonradan muvazaalı olarak arsa maliki tarafından yüklenici aleyhine akdin feshi davası açtığını, yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği edimleri yerine getirmediğini, yüklenici tarafından kaba inşaat halinde bırakılan dairenin tamamlanması için masraflar yaptığını, tamamlanmayan inşaat nedeniyle kendisinin zarar gördüğünü, davalıların sebepsiz yere zenginleştiğini ileri sürerek dairenin rayiç değerinin tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı arsa sahibi ..., davacı ile aralarında sözleşme ilişkisi bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Davalı yüklenici Şeyda, herhangi bir beyanda bulunmamıştır....
Yevmiye Nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İstanbul ili, ... ilçesi, tapunun ... ada, ... parsel, ... ada, ... parsel, ... ada, ... parsel ve ... ada .. parsel, ... ada,... parselde kayıtlı?...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut uyuşmazlıkta davacı, davalı ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, kendisinin yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalının yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davalıdan kaynaklı sebeplerle inşaatı tamamlayamadığını, bu nedenle taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden vazgeçilmesi şartı ile yapılan 12/03/2013 tarihli ek sözleşmeye istinaden davalıyı sebepsiz olarak zenginleştirdiği için taşınmazın 5, 6 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin bedelini talep etmiştir....
in vekil kılındığını, verilen bu vekaletname gereği sadece 9 ve 10 parsel sayılı taşınmazların tevhid işleminin yapıldığı, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gerekleri yerine getirilmediğinden yüklenici şirket ile karşılıklı olarak 02.07.2010 tarihinde Noter huzurunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, taşınmaz üzerindeki binanın dava dışı ... Taahhüt İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda bu şirket tarafından yapıldığını, davalılar arasında düzenlenmiş ... 6....
Noterliğinin 27/08/2015 tarih ve 18267 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında, Kemal Istıl'ın maliki bulunduğunu, Antalya ili, Merkez ilçesi, Hurma Mahallesinde kain 8906 ada 2 parselde kayıtlı C Blok, Zemin kat, 5 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmaz ile C Blok, 6 bağımsız bölüm sayılı taşınmazlar üzerindeki hak ve hisselerinin tamamını toplam 76.000 TL. bedelle müvekkile satışı hususunda anlaşıldığını, fakat söz konusu bedelin nakden ve tamamen Kemal Istıl'a ödemiş olmasına rağmen, dava konusu taşınmazlardaki hak ve hisseleri, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihten bu yana müvekkiline devredilmediği gibi, bu arada taşınmazı müvekkile devretme borcu altına giren Kemal Istıl'ın vefat ettiğini, 5 ve 6 bağımsız bölüm nolu taşınmazlardaki, davalılar adına kayıtlı bulunan hisselerin iptali ile, müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptal ve tescil yönündeki taleplerinin kabul görmediğinde, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların rayiç...
Yukarıda açıklanan nedenlerle, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müflis yükleniciye isabet eden taşınmazın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya müflis şirket tarafından şahsi hak olarak temlik edildiği, davacının kira tazminatı ve eksik ve ayıplı işlerden kaynaklı tazminat istemlerinin ancak sözleşmenin nispiliği kuralı gereği taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan yüklenici Müflis ...şirketinin iflas masasına alacak olarak kayıt edilebileceği, bu yönüyle davalı arsa sahibi ... Yapı Kooperatifi hakkındaki eldeki davada davalı arsa sahibinin tazminat istemleri yönünden pasif husumeti olmadığı anlaşıldığından davanın reddine yönelik aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur....
Somut olayda da, öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye “onay” vermesi zorunludur. Mahkemece, öncelikle açıklanan bu hususun soruşturulup, değerlendirilmesi gereklidir. Öte yandan, geçerli ve yanları bağlayıcı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan tüm müşterek paydaşlar tarafından birlikte açılması veya açılan davaya diğerlerinin onay vermiş olması gerekmektedir. O halde, mahkemece yapılan tüm arsa payı karşılığı sözleşmelerin feshi davasında tüm paydaşların yer alması gerektiğinin düşünülmemiş olması da doğru olmamıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali tescil, mümkün olmazsa bağımsız bölümün bedeli ile cezai şart ve kira kaybının tahsili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi BK'nun 355 ve davamı maddelerinde düzenlenen ... sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşme ile yükleniciye inşaat yapımı, arsa sahibine de yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri borcu yüklenmiştir. Somut olayda, davalı yüklenici, 15.01.2007 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının 59/115 payına sahip olduğu arsanın 65/100 payının davacı ve dava dışı ... tarafından devri karşılığında arsa üzerinde beş bağımsız bölümlü bina yapmayı taahhüt etmiş, davacı arsadaki 59/115 payını 06.07.2007 tarihinde yükleniciye tapuda devretmiştir....
