ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO:2023/315 Esas KARAR NO:2024/301 DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ:18/04/2022 KARAR TARİHİ: 02/04/2024 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ------ taşınmazın sahibi olduğunu, ----arasında ------ imzalandığını bu sözleşmeye göre arsa sahibi olan şirket tarafından hasılat paylaşımı yapıldığını, ---- adi ortalığı ticari işletmesi inşaatını tamamladığını, davacı asilin inşaat alanında bulunan satış için yetkili kılınan kişiler ile görüşerek ---- mahallesi --------Sözleşmesi ile satın aldığını, gerekli ödemenin gününden önce bankaya ödeme yaptığını ancak arsa sahibinin diğer tüm alıcılara ihtarname göndererek gerçeğe aykırı sözleşme yapmak ile suçladığını ve suç duyurusunda bulunacaklarını ve tapu devrini yapmayacaklarını belirttiğini arsa sahibinin ve yüklenicinin...
Somut olaya gelince, davacının dayanağı olan satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunan davalı tarafından tapuda murisi .....kendisine intikal edecek miras hak ve hisselerinin satışının vaadedildiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazlar o tarihte muris .... adına kayıtlı iken intikalen yine mirasçıları adına tescil edilmiş ancak halen de mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti şeklinde kayıtlı bulunmaktadır. Satış vaadi alacaklısı davacı ... elbirliği mülkiyetine dahil bulunmadığından taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi halen geçerli olmakla birlikte satış vaadine konu taşınmazlar elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davacı adına tescile karar verilmesi mümkün değildir. .... Bu itibarla, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir....
(Muhalif) (Muhalif) KARŞI OY Dava, 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dosya kapsamına göre; 08.04.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... dava konusu 12 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamını .....'e satmayı vaat etmiştir. 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... 12 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamını bu defa .....'e satmayı vaat etmiştir. 11.10.1993 tarihinde, vaat alacaklısı ..... olan 23.08.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiştir. 04.03.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... 12 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinden 8001/18288 payını ...'a satmayı vaat etmiştir. 22.08.1994 tarihli "düzenleme şeklinde temlikname" ile temlik eden ....., 08.04.1993 tarihli ve ...... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve alacaklarını, temlik alan ...'...
Bu hususun gözden kaçırılması doğru olmadığı gibi, Hazine hakkında açılan dava red edildiği halde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden, kaynaklanan istemin kabulünden ötürü davacı vekili yararına hükmedilen avukatlık ücretinden de davalı Hazinenin sorumlu tutulması doğru değildir. Kararın açıklanan bu nedenlerle bozulması gerekir. SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 1.bend uyarınca davacının temyiz itirazlarının reddine, 14.6.2006 gününde oybirliği ile karar verildi....
Dava konusu 119 ada 24 ve 61 parsel sayılı taşınmazlarda müşterek malik olan ... kendi adına asaleten ..., ... ..., ..., ...’a ( ... ) vekaleten noterde 7.10.2004 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile paylarını davalı ...’a satmışlar, Davacı da ...’dan noterde 27.4.2007 tarihinde düzenlenen sözleşme ile temlik almıştır. Borçlar Kanunun 162 ve devamı maddeleri uyarınca alacaklı Kanun veya akit ile ya da işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın yazılı olmak koşulu ile alacağını üçüncü kişilere temlik edebilir. Somut olayda da, davacı davalının 7.10 2004 tarihli satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacağını 27.4.2007 tarihli sözleşme ile temlik aldığından davasının dinlenmesi olanağı bulunmaktadır. Mahkemece, satış vaadi borçlusu tapu kayıt maliklerinin usulünce davaya dahil edilmeleri sağlandıktan sonra taraf delilleri değerlendirilip hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir....
Davada, .... doğrudan düzenlenen 30.07.2007 tarihli ve 08384 yevmiye numaralı “satış vaadi” sözleşmesi dayanak alınmıştır. Bu sözleşme dava dışı .... davacı arasında yapılmıştır. ... ile arsa sahipleri arasında yapılan 14.10.1998 tarihli ve 11449 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı Kooperatif yüklenici sıfatıyla, .....sınırları içerisinde ve.....mevkiinde bulunan pafta 24 ada 3 ve 1 parsel numaralı olarak tapuya tescilli taşınmaza sözleşmedeki koşullarla inşaat yapımını yüklenmiştir. Davalı yüklenici tarafından yapımı yüklenilen inşaatın (A) bloğundaki 4. kat 9 numaralı daire de satış vaadi sözleşmesinin konusudur. Sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin kapsamı incelendiğinde; arsa sahibi .... tarafından, yüklenici kooperatife karşı ileri sürülebileceği şahsi haklarının temlik olunduğuna ilişkin bir kayıt bulunmamaktadır. Yanlar arasında ise, satış vaadi sözleşmesinin konusu olan taşınmazla ilgili ayrı bir sözleşme yapılmamıştır....
den kendisine intikal edecek taşınmaz hak ve hisselerinin tamamını 2.000 TL bedelle müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödenmiş olup dava konusu 921 ada 9 parsel sayılı taşınmazın müvekkilinin zilyetliğinde bulunduğunu; ancak, davalının taşınmazdaki payını devretmeye yanaşmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı vasisi, zamanaşımı itirazında bulunmuş; davaya konu sözleşmede belirlenen bedelin ödenmediğini belirterek reddini savunmuştur. Mahkemece, dava konusu taşınmazda satış vaadine konu payın iştirak halinde mülkiyete tabi olup satış vaadi sözleşmesinin bu nedenle ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
HUKUK DAİRESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL -KARAR- Asıl dava, inanç sözleşmesine dayalı kişisel haktan kaynaklanan tapu iptali-tescil; birleştirilen dava ise satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakka dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir. Birleştirilen davanın davacısı ... taşınmazı, ... AŞ.' den satış vaadi sözleşmesi ile satın almış olup taşınmaz üzerinde henüz mülkiyet hakkı kurulmamış, sonrasında da anılan taşınmaz ... AŞ. tarafından davalı ...'ya kayden satılmıştır. Açıklanan nedenlerle gerek asıl dava gerekse birleştirilen dava kişisel haktan kaynaklanmaktadır. Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 23.01.2020 tarih ve 1 sayılı kararı ile aynen kabul edilen ve 28.01.2020 günü Resmi Gazetede yayımlanarak 01.02.2020 tarihinde yürürlüğe giren hukuk dairelerine ilişkin iş bölümü uyarınca bu davanın temyiz incelemesi Yargıtay 14.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır....
