KARAR Davacı, davalı ... ... ile kardeş olduklarını, davalıya vekalet vermek için notere gittiğini, noterde belgeleri imzaladığını, bilahare öğrendiğine göre imzaladığı belgenin vekaletname olmayıp gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğunu, satış yapmadığını, para almadığını, bu belgenin hata ve hile ile imzalattırıldığını ileri sürerek gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiş, birleşen dava ile de aynı sözleşmenin iptalini istemiştir. Davalılar cevap vermemiş, duruşmalara katılmamışlardır. Mahkemece, her iki davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından tem yiz edilmiştir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptaline ilişkin bu davadan önce davalı ... ... tarafından ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/667 esas sayılı dosyasıyla, 25.04.2005 tarihinde davacı aleyhine satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil davası açılmıştır....
Noterliğinin 25/10/2017 tarih 20609 yevmiye, 16/08/2017 tarih 15894 yevmiye, 16/08/2017 Tarih ve 15880 yevmiye numaralı 3 ayrı arsa sahibi ile ayrı ayrı yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olduğunu, bu sözleşmeler uyarınca kendinse bırakılan bağımsız bölümlerin akrabası olan davalıya 1.100.000 TL karşılığında temlik edilmek üzere anlaştıklarını, ancak davalının bedeli vermeden kendisini kandırarak adi yazılı temliknameyi imzalattığını beyanla iş bu temlikname sözleşmesinin irade sakatlığı nedeniyle geçersizliğinin tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliği'nin "Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Vaadi ve Limited Şirket Pay Devri Sözleşmesinin" davalı ... tarafından gerçekleştirilen feshinin geçersizliğinin tespiti ve geçersiz feshin iptali ile taraflar arasında vuku bulan muarazanın men'ni için açılan İstanbul Anadolu 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/86 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, Kadıköy 32. Noterliği'nin "Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Vaadi ve Limited Şirket Pay Devri Sözleşmesi" ile müvekkili şirkete devredilen sözleşme konusu hisselerin davalı Eric Albada'nın talimatı ile muvazaalı şekilde ...'ye devredilmesine ilişkin 10.12.2015 tarihli "Limited Şirket Hessi Devri Sözleşmesi" ve devrin davalı E.A.J İç ve Dış Tic. Ltd. Şti.'nin 11.11.2015 tarihli olağanüstü ortaklar kurulu toplantısında davalı şirket ortağı Dennis Albada, Albada Emlak Geliştirme ve Yatırım Ltd. Şti. ve ...'ın katılımı ile oy birliği ile onanmasına ilişkin muvazaalı ve hileli işlemlerin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını, Türk Medeni Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olup, mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse edimin hükmen yerine getirilmesi vaat alacaklısı tarafından açılan davada istenebilir. 1-Kural olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin satış amacı ile değil muvazaalı olarak yapıldığının savunulması her zaman olanaklıdır. Bir başka deyişle, satış vaadi sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla kötü niyetle yapıldığı iddia edilerek yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi K A R A R Dava, davacı şirket müdürünün davalı şirket ile imzaladığı rödovans sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti isteğine ilişkindir. Sözleşmenin geçersizliği nedeni olarak , şirketi temsile yetkili müdürün şirketin ... faaliyet alanı ve tüm malvarlığını ilgilendiren hususta ortaklar kurulu kararı alınmaksızın kanuna karşı hile kullanılarak şirketi tasfiye amacı taşıyan sözleşmenin imzalanması gösterilmiş olup uyuşmazlığın çözümünde limited şirketlerde yetkili müdürünü şirket adına yaptığı işlemin yerindeliğinin ... Ticaret Kanunu hükümlerince araştırma ve inceleme yapılarak denetlenmesinin gerekmesine ve özellikle de rödovans sözleşmesinin uygulanmasından kaynaklanan bir çekişme bulunmamasına göre hükme yöneltilen temyiz itirazlarını inceleme görevi Dairemize değil Yüksek 11.Hukuk Dairesine aittir....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/661 Esas, 2018/5376 Karar sayılı ilamı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı) Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece, dosya kapsamında taraflarca imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini şekil şartlarına uyulmadan imzalanmış olsa da sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesi Medeni Kanun'un 2. maddesinde ki iyiniyet kurallarına bağdaşmadığı,taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı tarafından davalıya ödenen 38.000- TL komisyon ücretinin davacıya iadesinin gerekip gerekmediği noktasında olup taraflar arasında imzalanan 13/11/2013 tarihli sözleşmeye göre devir halinde alıcıya komisyon alınabileceği yönünde sözleşmede düzenleme bulunmadığı, davacı ihtirazi kayıt koymuş olsada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ve sonrasındaki devir hususundaki belgeyi imzalamış olduğundan davacının sözleşmenin geçersizliğini öne sürmesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığından ve davacının sözleşmeyi uzun süre kabul ettiği, sözleşmeyi fesihde haksız olduğu, davalıya ödenen komisyon bedelinin hukuka uygun olduğu, dolayısıyla davacının davalıdan komisyon bedelini isteme hakkı olmadığından...
sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, ancak bundan önce davalı ...’nin satın aldığı hissesini 5.1.2005 tarihinde noterden diğer davalı ......
Noterliğinin 13/05/1987 tarih 16006 Y.nolu Noterde Düzenleme Gayrimenkul Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlendiği sözleşmeye göre satış bedelinin tamamının nakden ve peşinen ödendiği, her türlü tasarruf yetkisinin satış vaadi alacaklısına ait olduğunun şerh edildiği, satış vaadi sözleşmesinin şekil şartına uygun olarak düzenlendiği, murisin okuma ve yazmasının bulunmadığı bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığı yönündeki iddianın asıl dosya davalıları-birleşen dosya davacılarınca ispatlanamadığı, bu haliyle satış vaadi sözleşmesinin sıhhati ve geçerliliği konusunda yapılan itirazların yerinde olmayıp İDM'ce birleşen dosyada satış vaadi sözleşmesinin iptaline yönelik talebin reddine dair verilen kararda herhangi bir yanılgı görülmemiştir. Birleşen dosyadaki tenkis talebinin reddine yönelik verilen karar yönünden; Satış vaadi sözleşmesinin taraflarının üvey kardeş olması başlı başına muvazaanın varlığına delil teşkil etmemektir....
Noterliğinin 21/08/1978 tarih ve 20135 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmiştir....
