DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tazminat talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Davacı vekili, vekil edenine ait 13 Ada 10 parsel nolu arsa vasfındaki taşınmazın 13.01.2017 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için bedelsiz olarak devredildiğini, taşınmaz devri için vekil edenin bedel almadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 1 daire kendisine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak daire tesliminin yapılmadığından sözleşmenin feshi ile zarar tazminine karar verilmesini talep etmiş; ıslah dilekçesi ile keşifte belirlenen daire bedeli olan 200.000 TL'ye hükmedilmesini talep etmiştir....
Dava açılmakla yüklenicinin inşaata devam zorunluluğu yok ise de yüklenicinin inşaata devam etmesi halinde taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshin kesinleşmesine kadar ayakta olduğundan dava tarihindeki değil keşif sırasındaki mevcut inşaat seviye ve olgusu nazara alınarak sözleşmenin ileriye veya geriye etkili feshine karar verilmelidir. Sözleşme feshi kesinleşmeden mevcut inşaat seviyesinin % 90 üzerinde olması halinde sözleşmenin geriye etkili feshinin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağı düşünülmelidir. (Yargıtay 15 HD. 2008/6195 E - 2009/397 K). İnşaat seviyesinin % 90 altında olduğu takdirde sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptallerine, eğer inşaat seviyesi % 90 üzerinde olması halinde ileri etkili feshine karar verilmelidir....
Noterliğinin 27/01/2014 tarihli 2017 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığında inşaat sözleşmesi ile Hatay ili İskenderun ilçesi, Şevre mıntıkasında kain 1131 ada 10 parsel 977 ada 5 ve 5244 sayılı parsellerin tevhidinden oluşacak arsa üzerinde inşaat yapım işiyle ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 1.maddesine göre, sözleşmeye konu taşınmazların tevhid işlemi yapılarak inşaatın elverişli arsa haline getirileceği, 2.maddesine göre yüklenicinin sözleşme konusu parsellerle ilgili tevhit, imara açılma başvuru ve işlemlerine iş bu sözleşmenin imzasını müteakip derhal başlayacağı ve en kısa zamanda tamamlanması için gerekli ihtimamı göstereceği, yüklenici tevhit işlemlerini tamamlayarak 6 ay içinde imar çapı ve onaylı mimari projeyi arsa sahibine sunacağı, yüklenici inşaat ruhsatının alınma tarihinden itibaren 24 ay içinde inşaatları anahtar teslimi şeklinde tamamlamayı taahhüt ettiği, sözleşmenin 8....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Davacı yüklenici vekili, arsa sahiplerinin, ruhsat işlemlerinin geciktirilerek inşaata başlanmaması ve sözleşmenin eki olan vekâletnameden müvekkili yükleniciyi azletmesi nedeniyle sözleşmenin yerine getiriImesinin imkansız hale geldiğini ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshi bildirimi üzerine sözleşmede kararlaştırılan sözleşmeden dönme cezası ile birlikte menfi zararları için ilamsız takipte bulunduğu, itiraz üzerine eldeki davanın açıldığı, yargılama sırasında davalı arsa sahiplerinin dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak inşaata başlandığı anlaşılmakla taraf iradelerinin sözleşmenin feshi konusunda birleştiği sonucuna varılmıştır....
Asıl davada, davacı ile davalı Bengisu Yapı...A.Ş arasında haricen düzenlenmiş 20.01.2015 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşmenin tanzim tarihinden daha önceki tarihte diğer davalı aynı zamanda Bengisu Yapının yetkili temsilcisi olan T1 temsilcisi olduğu, İstanbul T2 Yatırım A.Ş ile dava dışı mal sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, mal sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyen T2 A.Ş olduğu halde, davacıya taşınmaz satışının diğer davalı T3 A,ş tarafından yapıldığı anlaşılmış olup, taraflar arasındaki uyuşmazlık geçersiz sözleşme nedeniyle sebepsiz zenginleşme talebinden kaynaklandığı, birleşen dosyaların ise geçersiz sözleşme kapsamında alınan senetler nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti isteğiyle açıldığı anlaşılmaktadır....
in murisi.... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminatın ../.. S.2. tahsili, diğer davalı ... adına oluşan tapu kaydının iptali ile tescili istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir....
Nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafı davacıdır. Eldeki dosya davalısının kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf sıfatı bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde her ne kadar taraflar arasında imzalanan 25/08/2018 tarihli sözleşmede davalının edimlerini yerine getirmediğini ileri sürmüşse de bu sözleşme de kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanabilmesi için akdedilmiş olduğundan davacının iddia ettiği bu sözleşmeye dair davalının sözleşmeye aykırı davranışları arsa sahibi ile sözleşmenin fesih edildiği tarihe kadar gerçekleşmiştir. Davacı imalatın yapımını kuran kat karşılığı inşaat sözleşmesini sulh sözleşmesi ile ortadan kaldırırken bu aşamaya kadar var olan süreci, davalının iddia ettiği sözleşmeye aykırı davranışlarını bilerek ve isteyerek kendi iradesi ile protokole anılan hükmü ekletmek suretiyle koymuştur. Davacı tacir olup imzaladığı protokolün 3/A maddesi ile bağlıdır....
Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....
İSTEM: Asıl davada davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesi ile özetle; Davalı yüklenici İbrahim ile aralarında yaptıkları noterde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmenin 6.maddesi gereği 31.03.2007 tarihinde davalının inşaatı bitirmeyi taahhüt ettiğini, aynı sözleşmenin 7....
Davacıların murisi ...., dava tarihinden önce 02.05.2003 tarihli ihtarla sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini yüklenici ....’ya bildirmiş, dava dışı yüklenici .... bu ihtara 23.07.2003 tarihinde verdiği cevabında sözleşme konusu arsanın muvafakatı dışında ....’ya teslim edildiğini inşaatların da .... tarafından yapıldığını, bu nedenle fiili olarak yürürlüğe girmeyen sözleşmenin feshine bir diyeceği olmadığını bildirmiştir. Asıl ve ek sözleşmelerin tümünde yüklenici sıfatıyla .... yer almış, 06.11.1992 tarihli asıl sözleşmenin 9. maddesinde mal sahibinin iş bu sözleşmenin tanzim ve imzası ile birlikte müteahhit ...., .... ve K. ....’ya geniş kapsamlı vekâletname vereceği hükme bağlanmıştır. Düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için taraf iradelerinin feshi konusunda birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur....
