Yasa iki tarafın yararı için, bu sözleşmenin geçerliliğini bir biçime bağlamışsa, bu biçim sözleşmenin yapılması vaadine de uygulanır (BK’nın 22/II maddesi). Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Çünkü, 10.01.1995 günlü sözleşmenin 2. ve 3. maddeleri; 27.09.1995 tarihli sözleşmenin 2. ve 9. maddeleri hükümlerinde: İmar durumları belli olduktan sonra proje aşamasında taraflarca “inşaat sözleşmesinin” yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ise, yukarıda da açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerdiği iki sözleşmeden birisidir....
Noterliği'nin 06.05.2004 ve 17179 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle müteahhit borçluya ek süre vermek üzere düzenlenen 18.07.2016 tarihli 30776 yevmiye sayılı ek sözleşme ile; ”müteahhit inşaatı sürede teslim edemeyeceğinden kendisine 15.06.2007 tarihine kadar ek süre verildiği, bu sözleşmede esas sözleşmenin şartlarının geçerli olduğu, verilen bu süreye rağmen mücbir sebep dışında inşaat bitirilip teslim edilmezse müteahhidin bugüne kadar yaptığı işlerden ve bu gayrimenkulden hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceği”nin hükme bağlandığı anlaşılmıştır. Davalılar tarafından borçlu aleyhine sözleşmelerin feshi için açılan ... 3....
Asıl davada yüklenici ... vekili, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde herkesin mağdur olacağını, davacıya bırakılan eksikliklerin giderilebileceğini savunarak, sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddini talep etmiştir. Birleşen davada davacı ..., arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan A Blok 6 nolu işyerini satın aldığını ve beş yıldır kullandığını ancak arsa sahibinin tapuyu vermediğini ileri sürerek, dava konusu yerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiş, müdahil olduğu asıl davada ise sözleşmenin feshi talebinin reddini istemiştir. Mahkemece, yapılan yargılama sonunda, davalı yüklenici ...'...
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil, müdahalenin önlenmesi, kaçak ve ruhsatsız binanın kâl’i istemleriyle açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında Bakırköy 16.Noterliği’nin 16.10.1991 tarih 54539 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşmenin 3.maddesinde inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 18 ay içerisinde bitirilip anahtar teslimi olarak arsa sahibine teslimi kararlaştırılmıştır....
Noterliği'nin 18.08.1998 gün ve 40263 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiş, bu sözleşmeyle ... 6173 sayılı taşınmazın tamamı 200 pay kabul edilerek 64/200 payına tekabül edecek toplam 64 bağımsız bölümün alıcısı bulunan ...'ye satışını vaad etmiştir. Taşınmazın tapu kaydının ...'a devri ve sonradan yapılan 18.08.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi başlangıçta ön sözleşme şeklinde yapılan 10.08.1998 tarihli sözleşmedeki edimin ifası amacına yöneliktir. Buna göre davalı ..., yüklenici sıfatıyla taşınmaz üzerine 6 blok halinde inşaat yapacak ve 2 bloktan toplam 64 daireyi arsa sahibi sıfatıyla davacıların murisi ...'ye teslim edecektir. Daha sonra ... ile davalı kooperatif arasında düzenlenen 22.12.1998 tarihli sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak düzenlenmiş ise de, yüklenici ...'ın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerinin kooperatife devri niteliğindedir....
İnşaat yetkilisi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereğince inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 18 ayda bitirilmesinin kararlaştırıldığını, ancak yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın kaba tuğlasını yarıda bırakarak terk ettiğini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesine rağmen sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümleri davalılara gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, davalıların haksız olarak bu bağımsız bölümleri işgal ettiklerini ileri sürerek, davalıların haksız müdahalelerinin önlenmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili birleşen davada, davalı yüklenici ......
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler arasında 2001 yılında resmi şekilde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı; bu sözleşmede yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile dava dışı yükleniciler arasında 2005 yılında satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, 2007 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, davacının 2007 yılında arsa sahiplerine ve yüklenicilere karşı Tapu İptal ve Tescil davası açtığı; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle çekişme konusu bağımsız bölümün tescilinin istenemeyeceği, yapının getirildiği seviyenin % 60 olduğu, bu seviye itibariyle yüklenicinin inşaat yapım borcunun yerine getirildiğinin düşünülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 20.06.2011 tarihinde kesinleştiği, bu gelişmeler üzerine 08.08.2011 tarihinde temyize konu davanın açıldığı...
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazda davalı dışında dava dışı şahıslarında hisse sahibi olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuken geçerli olabilmesi için sözleşmeye konu olan arsa hissedarlarının tamamı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması gerektiği, bu nedenle hukuken geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyeceği, hukuken geçersiz olan sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 08.09.1997 tarih ve 6661 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin feshi, sözleşme konusu (4) numaralı parsel üzerine kurulmuş olan kat irtifakının ve takyidatının iptâli ve 10.000,00 YTL gecikmeden kaynaklanan maddi tazminatın tahsiline karar verilmesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve tarih ve sayısı yukarıda belirtilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ve sözleşme konusu (4) numaralı parselde kurulan kat irtifakı ve takyidatının iptâline ve maddi tazminat davasının reddine karar verilmiş; verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Tekirdağ 3. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 08.09.1997 gün ve 6661 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; davalı ...’in yüklenici, davacı ......
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi'nin geçerli olabilmesi için tüm arsa paydaşlarıyla yapılması zorunludur. Keçiören Belediye'sinin payı satın alınmadığına ve Belediye ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığına göre, sözleşmenin geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu kabul edilemez. Fesih kararı, ancak geçerli sözleşmeler için verilebilir. Somut olayda; geçerli bir sözleşme bulunmadığı dikkate alınarak, davacıların istemi yorumlanmak suretiyle sözleşmenin tarafları bağlayıcı nitelikte olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken, fesih kararı verilmesi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekir ise de; bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HMK'nın geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK'nın 438/VII. maddesi uyarınca kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur....
