Karar, davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi de talep edilmiş olmasına, kararın gerekçe kısmında inşaatın seviyesinin %23 olduğu ve davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshini isteyebileceği belirtilmesine rağmen, hüküm kısmında sözleşmenin geriye etkili feshine dair hüküm kurulmaması hatalı olmuştur.Bununla birlikte, gecikme tazminatı (BK. md 106/ II, TBK. md. 125/1), müspet (olumlu) zarar niteliğinde olup, sözleşmenin feshi ile birlikte istenemez....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 03.07.1998 tarihli, 16162 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ... tarafından yüklenici; ... tarafından ise, arsa sahibi sıfatlarıyla imzalanmıştır. Yüklenici, İstanbul İli ... İlçesi ... Köyünde bulunan ve 484 ada 97 parsel ile 484 ada 98 parsel sayılı olarak ... adına tapuya tescilli taşınmazlara sözleşmede kararlaştırılan koşullarla inşaat yapmayı yüklenmiştir. 97 parselin intikali ile oluşan 12 parsele (3) dükkan ve (8) daire olmak üzere (11) adet bağımsız bölümün arsa sahibi ...’a teslimi; 98 parsele (20) adet bağımsız bölüm yapılması ve bu parselin müstakil olarak yükleniciye ait olması, yanlarca kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamı incelendiğinde; arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin 31.01.2000 tarihinde ve anahtar teslimi şeklinde yapılıp teslim edileceği, ... tarafından yüklenilmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkil ile davalı arsa sahibi arasında 22.11.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu,... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/360 E. dava dosyasıyla sözleşmenin feshine ve davacının bir kısım alacağının tahsiline karar verildiğini, o davada karara esas alınan tespit dosyası bilirkişi raporu ve karara dayanak bilirkişi hesaplarında hata bulunduğunu ileri sürerek, yapılacak keşifle davacının yaptığı imalat bedelinin belirlenerek tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, görülen dava sonunda bu davaya konu edilen alacağın tahsiline karar verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; " Dava arsa payı karşılığı inşaat özleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. davacı ile davalı arasında 01/07/2011 tanzim tarihli "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" başlıklı sözleşme yapıldığı, sözleşmeye konu taşınmazın ise 19 NIII pafta 25694 ada 1 parsel sayılı taşınmaz olduğu, davacı tarafın sahibi olduğu dava konusu taşınmazın 1403/1410 hissesinin tamamını aralarında yapılan sözleşmenin 3. maddesi uyarınca 15/07/20211 tarihinde davalı yükleniciye devrettiği, davacı tarafın devir yükümlülüğünü yerine getirdiği, yüklenici tarafından inşaatın tamamlanma oranın % 10,6 olduğu anlaşılmaktadır, Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan...
bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi borçlandığı sözleşme olduğunu, bu bakımdan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları, “arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini devir borcu altına girmesi”, “müteahhidin inşaat yapma borcu altına girmesi” ve “arsa sahibi ile müteahhit arasında anlaşma” olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa mülkiyetinin müteahhit adına tapuda tescil edilmesi, arsa mülkiyetinin arsa sahibi üzerinde kalması ancak müteahhit hissesine düşen daireler üzerine müteahhit lehine ipotek tesisi veya tereddüte mucip durumda olduğu üzere, arsa sahibinin arsa paylarının devrini müteahhide vaat etmesi ve müteahhidin de, arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhide geçirmekte veya geçirilmesini taahhüt...
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
ın sözleşme şartlarına uygun bir bina inşaa etmemiş olduğu bu nedenle davacı ile aralarındaki sözleşmenin iptali gerektiği, bu sözleşmeye dayalı olarak diğer davalılara yapılan satışların geçersiz olduğu, diğer davalıların taşınmazdaki müdahalelerinin engellenmesi gerektiği, bina ile ilgili yıkım kararı olduğundan kal talebinin reddi ve davalıların dava konusu olan taşınmazdaki kullanımlarının iyi niyetli olması ve ayrıca dava konusu olan taşınmazın kaçak niteliği göz önünde bulundurulduğunda böyle bir yapıdan menfaat temin edilmesinin hukuken mümkün olmadığı gerekçesi ile ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Dava Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesinin feshi, kal ve kira tazminatı taleplerine ilişkindir. İmar uygulaması yapılmamış henüz arsa haline gelmemiş bir taşınmazda inşaat yapılması hususunda yapılan sözleşmeler imkansızlık nedeniyle baştan beri geçersizdir. Ayrıca; sözleşmenin geçerli olabilmesi için tüm taşınmaz maliklerinin sözleşmeye katılması gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle açılmış, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ve karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Dava konusu ....02.2011 tarihli sözleşme, dava dışı... adına da vekaleten imzalanmış olup bu kişi aynı zamanda sözleşme konusu işin yapılacağı taşınmazda, tapu maliki olan.....'ın mirasçısı sıfatıyla pay sahibidir. Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi hükmünce, paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve ancak bu durumda yüklenici, kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. (BK. m. 364). İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81). İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez....
Noterliği'nin 13.04.2006 tarih ve 11492 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir. Kararı, asıl davada davacı ve birleşen davada davalı şirket vekili temyiz etmiştir. Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın tahsili ve sözleşmenin tapuya şerhi; birleşen dava ise sözleşmenin feshi ve maddi tazminat istemlerine ilişkindir. Dosya kapsamında mevcut .... İhtisas Kurulu'nun 30.12.2013 tarih ve 4477 sayılı raporunda muris ...'...
