MUHALEFET ŞERHİ Dava konusu arsa, konut ve ticaret alanı olarak imar planında kayıtlıyken belediyece yapılan imar değişikliğiyle kapalı otopark haline dönüştürülmüştür. Davacı-arsa sahiplerinin imar değişikliğine karşı idare mahkemesinde iptal davası açtıktan sonra, yüklenici şirketle 05.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışlardır. İmar durumu için açılan davada kapalı otopak olan imar durumu iptal edilmiş belediyenin arsa ile ilgili ikinci imar düzenlenmesinde bu kez açık otopark yapılmış bu karara karşı da açılan iptal davası neticesinde, 18.11.2016 tarihinde arsa inşaat yapılabilecek durumu gelmiştir. Yüklenici şirket bu tarihten sonra inşaat yapımı için bir takım işlemler yapmaya başlamış ancak arsa sahipleri 09/05/2017 tarihinde yüklenici şirket yetkilisine verdikleri inşaat yapım vekâletnamesindeki yetkilerden azletmişlerdir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili ,taraflar arasında taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp sözleşme gereğince davalı tarafın 18 aylık süre içerisinde tevhit işlemlerini tamamlayıp inşaata başlaması gerekirken 18 aylık süre sonunda herhangi bir işlem gerçekleştirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, sözleşmenin feshi koşulları bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir....

Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26.maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar....

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1) Taraflar arasındaki 18.07.2011 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın, tevhit işlemleri yapıldıktan ve belediyeye ait hisselerin alımından sonra başlayacağı ve taşınmazın diğer hisssedarlarının da sözleşmeye katılacakları ifade edilmiştir. Gerçekten de dosya kapsamındaki belgelerden toplam 6 adet parselin tevhit edilip en son 32535 ada 8 parsel sayılı taşınmazın oluştuğu ve taşınmazda başka paydaşların da malik bulunduğu ve inşaata 17.02.2014 tarihinde yapı ruhsatı alındığı anlaşılmaktadır. Davada sözleşmenin geriye etkili feshi istendiğine göre paylı mülkiyete tabi taşınmaza inşaat yapılması veya sözleşmenin feshi olağanüstü işlemlerden olduğundan TMK'nın 692. maddesi uyarınca 8 nolu parsel sahibi taşınmazla ilgili olarak sözleşme yapan tüm paydaşların da mevcut davada zorunlu dava arkadaşı olarak yer alması gerekmektedir....

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacının arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı yüklenici ile düzenlenen 9.10.1997 günlü sözleşmenin mahkeme hükmü ile feshedildiği ve yüklenicide mevcut peşinen devredilen tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına geri döndürüldüğü anlaşılmaktadır. Gerçekten, yükleniciye arsa payı karşılığı sözleşme ile peşinen geçirilen tapu kayıtları bir bakıma avans ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmaması yani fesih durumunda ve feshin geriye etkili yapılması halinde sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden yükleniciye peşinen geçirilen tapu kayıtlarının da feshin tasfiyesinde arsa sahibine iadesi gerekir. Davacı yapılan bu saptamalara uygun olarak Bakırköy 10.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/2162 esasında kayıtlı davada yüklenici ve ondan tapuda pay temlik alan kişilere karşı açtığı davada lehine hüküm almış, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....

DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi tamamlayamadığını, sözleşmenin geriye etkili feshi için gönderdikleri ihtarnameye olumlu yanıt verdiğini, kendisine isabet eden 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümleri tapuda diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, müvekkiline isabet eden dört dairenin kira bedeli olarak şimdilik 104.000,00 TL’nin davalı şirketten tahsilini, diğer davalılar adına kayıtlı 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. Ltd....

Kararı, asıl davada davalı, birleşen davada davacı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davalı-birleşen davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davalı vekilinin asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan imalat bedelinin tahsiline ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

Davalılar, davanın başından beri böyle bir sözleşmenin bulunmadığını ve ...’nin yüklenici olmadığını savunmuşlardır. Davacı da davalılar arasında düzenlenmiş arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu kanıtlayamamış ve 6.2.2007 tarihli dilekçesinde ellerinde arsa maliki ile ... arasında düzenlenmiş her hangi bir sözleşmenin bulunmadığını bildirmiştir. Arsa maliki ... ile ... arasında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu kanıtlanamadığından, ...’nin arsa payı devri sözleşmesinden kaynaklanan kişisel bir hakkının bulunduğu düşünülemeyeceğinden davacının da yüklenicinin halefi olarak kişisel hakkı temellük ettiği iddiasına dayanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürme olanağı yoktur. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin hüküm altına alınması doğru görülmemiştir. Ancak; davacı kademeli olarak tazminat isteminde bulunmuştur....

Çünkü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bir bakıma eserin bedeli olana arsa payı devrine yüklenici ancak eseri fen, sanat kurallarına ve sözleşme hükümlerine uygun meydana getirerek teslimde arsa payına hak kazanır..." şeklinde görüş belirtmiştir. Yine yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 28.09.2010 tarih 2010/ 3593 E. Ve 2010/ 4847 K. Sayılı ilamında da; "... Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi ya da sahiplerince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payları, “avans” niteliğinde olup; bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz....

Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, dava konusu taşınmazın birden fazla parselin tevhidi neticesi oluştuğu ve temyiz incelemesi için dairemize gönderilmiş dosyalar içeriğinden tevhide konu herbir parsel bakımından ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmış olduğu anlaşılmıştır....