Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/203 esas sayılı dosyasında açtığı sözleşmenin feshi istemli davanın reddine karar verildiğini, kooperatif acz içinde olduğundan sözleşmenin yerine getirilemeyeceğini ileri sürerek, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerin haklı sebeple tek taraflı olarak feshine, sözleşme nedeniyle taşınmaz üzerine konulan şerhin kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı yüklenici kooperatif vekili, tebligatların usulsüz yapıldığını, kooperatif organlarının oluşmadığını, davacının dava konusu sözleşmelerin tarafı olmadığını, .... Asliye Hukuk Mahkemesindeki davada verilen kararın kesin hüküm teşkil edeceğini, davacının sözleşmenin iptalini talep hakkı bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, davanın kabulü ile .......
e ise C blok 2. kat 11 nolu (128/22556 arsa paylı) bağımsız bölümün devredildiğini ileri sürerek, yüklenici şirketin hak kazanmadığı halde davalıya devrettiği bu bağımsız bölüme ait tapunun iptâli ile adına tescilini talep etmişlerdir. Dava dilekçesi ekinde sunulan 25.10.2007 tarihli ihtarname ile arsa sahiplerinin yüklenici şirketle aralarında akdedilen 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Davacı arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında alması gereken 91,25 adet daireyi ana taşınmazın ifrazı ile oluşan 16185 ada 6 parsel sayılı taşınmazdan aldıklarını, arsa sahiplerinin oluşturulan her bir imar parselinden % 26 almak yerine toplam alacakları inşaat alanının tamamının 16185 Ada, 6 Parsel sayılı 9915,19 m2 lik imar parselinden alınması hususunda mutabık kaldıklarını, davacı arsa sahiplerinin 36.706,25 m2 lik imar alanının % 26 sı olan 9543 m2 lik kısmını 16185 ada 6 parsel sayılı taşınmazdan aldıklarını ve bu taşınmazın % 96 lık kısmının arsa sahibi olan davacılar (T12 Mirasçıları) adına tescil edildiğini, nitekim davacıların aynı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince alacakları inşaat alanının tamamını 16185 ada 6 parselden aldıkları için aynı KKİS nin konusu olan 16630 Ada, 1 Parsel, sayılı 12674,68 m2 lik imar parselinden ve 16631 Ada 1 Parsel, sayılı...
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifâ talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ve haciz şerhinin terkini istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ile bu sözleşme uyarınca davalılara intikâl etmiş olan tapu kayıtlarının iptâli ve davacılar adına hisseleri oranında tescil istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshine, tapu iptâli ve tescil talebinin reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaata başlayabilmesi, öncelikle arsa sahibinin üzerinde inşaat yapılacak arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız bir şekilde müteahhide teslimine bağlıdır. Arsayı yükleniciye teslim etmek arsa sahibinin sözleşmeye ilişkin öncelikli borcudur. Sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde arsanın yükleniciye teslim edilmemiş olması arsa sahibini sorumlu kılar ve arsa sahibi bu yükümlülüklerini yerine getirmeden müteahhidin işe başlamasını istemeyemez ise de, taraflar arasında imzalanan 03.02.2005 tarihli "düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin .... maddesinde; "yan komşu parselinin encümen ve yol işlemlerinin tamamlanması için ... aylık bir süre öngörülmüştür. Proje, ruhsat ve inşaatın bitirilip teslim süresi ... aydır. İskan alma süresi ... aydır. Toplam süre 34 aydır....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifâ talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi talep edildiği takdirde sözleşme uyarınca oluşacak bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini istemek mümkün değildir. Bu şekilde bir talep sözleşmeyi ayakta tutmak iradesini taşır. Sözleşme geriye etkili feshedildiği takdirde arsa sahibi sözleşme uyarınca tapu kaydı devretmiş ise bunun geri verilmesini talep eder. Yüklenici ise arsa sahibi yararına yaptığı imalat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Sözleşmenin ileriye etkili fesih talebinde ise sözleşme hükümlerinin yerine getirildiği kabulünden haraketle tarafların birbirlerinden talep edebilecekleri bağımsız bölüm, eksik iş, kira teminatı, cezai şart gibi hususlar göz önünde bulundurularak sözleşmenin tasfiyesinin temin edilmesi gerekir....
