Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifâ talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 18.08.2005 tarih 9576 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve davacı şirket, ...in kayden maliki olduğu üç numaralı parseline sözleşmedeki yazılı koşullarla inşaat yapımını yüklenmiştir. Bu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ...'a devrine ilişkin davacı ile davalı ... arasında ... 2. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 22.02.2006 tarihli ve 2697 yevmiye numaralı “devir sözleşmesi” yapılmıştır. Davalılardan ... ile ... arasında da ... 2. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 29.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve ...'ın (2) numaralı parseline sözleşmede yazılı koşullarla inşaat yapımını ... yüklenmiştir. Sözü edilen sözleşmenin konusu olan (2) ve (3) numaralı parseller, tevhit edilmiş ve 23 numaralı parsel olmuştur....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil davalarının sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 28.04.2015 gün ve 2014/7552 Esas, 2015/2922 Karar sayılı ilamının duruşmasız olarak davalı ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi talep edildiği takdirde sözleşme uyarınca oluşacak bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptalini istemek mümkün değildir. Bu şekilde bir talep sözleşmeyi ayakta tutmak iradesini taşır. Sözleşme geriye etkili feshedildiği takdirde arsa sahibi sözleşme uyarınca tapu kaydı devretmiş ise bunun geri verilmesini talep eder. Yüklenici ise arsa sahibi yararına yaptığı imalat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Sözleşmenin ileriye etkili fesih talebinde ise sözleşme hükümlerinin yerine getirildiği kabulünden haraketle tarafların birbirlerinden talep edebilecekleri bağımsız bölüm, eksik iş, kira teminatı, cezai şart gibi hususlar göz önünde bulundurularak sözleşmenin tasfiyesinin temin edilmesi gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı arsa sahipleri ... ve ..., yüklenici .... ile 24.11.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, arsa sahiplerinden ...'...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kayıtları üzerindeki sözleşme şerhinin terkini istemine ilişkindir. TMK'nın 692. madde hükmüne göre, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, sözleşme konusu taşınmazın davalı .. .. dışında başkaca kişiler adına iştirak halinde mülkiyete konu olduğu anlaşılmaktadır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalanmadan önce davacı yüklenicinin kot izni alabileceği düşüncesiyle sözleşmeye rıza gösterdiğini ancak iznin alınmadığını, bu haliyle sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu öne sürerek sözleşmeye hakimin müdahalesi suretiyle revize edilmesini, bu mümkün olmazsa geriye etkili feshi ile sözleşme gereği yapmış olduğu masrafların davalı arsa sahiplerinden tahsilini talep ve dava etmiştir. Karşı davada davacı arsa sahipleri davalı yüklenicinin süresinde inşaata başlayıp bağımsız bölümleri teslim etmediğini öne sürerek sözleşme gereği kararlaştırılan kira tazminatının tahsilini talep ve dava etmişlerdir. Asıl ve karşı davalarda davalılar davanın reddini dilemiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da mahkeme kararı ile fesih edilebilir. Somut olayda taraf fesih iradelerinin bu dava ile birleştiği anlaşılmaktadır. Davacıların ihtarname ile sözleşmeyi feshetmesi mümkün bulunmadığından açılan davanın sözleşmenin feshi olarak mahkeme tarafından yorumlanması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi üzerindeki değer üzerinden nispi harç alınarak davaya devam edilmesi gerekir. Mahkemece davanın tespit davası mahiyetinde görülüp maktu harç ile davaya devam etmesi uygun görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istendiğine göre bu durumda müspet zarar kapsamında olan taleplerin kabul edilmesinin mümkün olmadığı gibi yasal süre içerisinde açılmış bir karşı dava bulunmadığından usulüne uygun açılmış bir dava varmış gibi davanın da esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....
