Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, sözleşmenin başında arsanın tapusunu devrettiği yüklenici ve ondan bağımsız bölümü satın alan 3. kişiden, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümün tapu kaydının iptâl ve tescilini talep etmiştir. Sözleşme feshedilmediğinden avans olarak yükleniciye devredilen tapu payının arsa sahibine dönüşü söz konusu değildir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin feshini talep etmediği gibi, diğer arsa maliklerinden bağımsız olarak tek başına böyle bir istemde bulunması da mümkün değildir. Ancak Dairemizce uyap üzerinden yapılan sorgulamada aynı sözleşmeye dayalı olarak arsa sahiplerinden Selma Kula’nın Balıkesir 2....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında, davalılara ait taşınmazların tevhidi sonrası inşaat yapılması amacıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ön sözleşmesi niteliğindeki 'inşaat sözleşmesi' düzenlendiğini, müvekkilinin asıl sözleşmeye hazırlık amacıyla gider yapmasına rağmen davalıların asıl sözleşmeyi imzalamaktan kaçındıklarını ileri sürerek, sözleşmenin ifası amacıyla harcanan 93.569,62 TL' nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, tarafların paylaşım ve teknik detaylarda anlaşamamaları nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamadıklarını, taraflarca düzenlenen sözleşmenin şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve davalıların dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 16.12.2003 gün ve 50853 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yüklenici Kooperatif mülkiyeti SS Anayön Konut Yapı Kooperatifine ait olan Ankara Yenimahalle İlçesi Eryaman Susuz köyü mevkiinde bulunan, 44752 ada ve (1) numaralı parselinde tapuya tescilli 10277 m2 yüzölçümündeki arsa üzerine sözleşmede yazılı koşullarla (120) konutluk inşaatın yapımını ve (42) adet konutun arsa sahibine teslimini yüklenmiştir. İşin süresi, 16.12.2003 günlü sözleşmenin (4.) maddesinde ve uygulama projelerinin ilgili Belediye tarafından onaylanması ve temel inşaat ruhsatının alınması tarihinden başlamak üzere, (40) ay içinde tamamlanmasını ve sözleşmenin 19. maddesinde belirtilen sebepler dışında hiçbir sebeple ilave süre verilmemesini yüklenici kooperatif kabul etmiştir....
Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir.Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır....
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gibi somut olayda satıcı durumunda da değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
İlçesi, 1836 ada, 11 parselde kayıtlı taşınmazı üzerinde dava dışı yüklenci .... ile 09.09.1992 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin taşınmazdaki 80/104 payını yükleniciye devrettiğini, yüklenicinin de bu payı küçük hisseler halinde davalılara satıp devrettiğini, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, davalıların iyiniyetli olmadığını ileri sürerek, davalılar adına kayıtlı toplam 22/104 ve 4/104 payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini; birleşen (2009/163 E.) davada ise, müvekkili ile davalı yüklenici imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmede belirlenen sürede binayı yapıp teslim edemediğini, yapılan kısım hakkında da yapının kaçak olması sebebiyle yıkım kararı verildiğini, müvekkilinin iki daireyi ve ortak yerleri kendi imkânları ile tamamladığını ileri sürerek, 09.09.1992 tarih ve 52705 yevmiye numaralı sözleşmenin feshine...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin, Tüketici Kanununda 3/1. maddesinin (k) bendindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Somut olayda davacı müvekkilinin hissedarı bulunduğu ... ili ... ilçesi ... mahallesinde kain 2151 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde hissedar davacı ile davalı arasında imzalanan, ... 30....
- KARAR - Davacılar vekili, müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında 06.01.2012 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca, davalı yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaat ruhsatını alıp, bu tarihden itibaren 18 ay içinde de inşaatı anahtar teslim şeklinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ancak davalının inşaatın temelini atıp, bu şekilde inşaatı bıraktığını, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 22 ay geçtiğini, herhangi bir çalışma yapılmadığını, çekilen ihtarnameden de sonuç alınamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davalının müdahalesinin önlenmesini, uğranılan kira kaybı miktarının faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir....
-MUHALEFET ŞERHİ- Sözleşmenin haksız feshi nedeniyle cezai şart talebinin kabulüne dair verilen kararın çoğunluk tarafından onanmasına karar verilmiştir. Davacı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin imzalanması sırasında arsa maliklerinden ... ile sözleşme yapılmadığı sabittir. Bu aşamada sözleşmeyi tüm malikler imzalamadığı için sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Sözleşmenin herhangi bir yerinde arsa sahiplerinin veya yüklenicinin sözleşmede imzası bulunmayan malikin hissesini alacağı konusunda bir şart yoktur. Yani sözleşmenin geçerli hale gelmesinin taliki bir şarta bağlandığı söylenemez. Davalı arsa sahiplerinin sözleşme sonrasında izaleişuyu davası açarak sözleşmeye katılmayan ...'in hissesini almaları nedeniyle sözleşmenin geçerli hale geldiğini söylemek de bu nedenle mümkün görülmemektedir....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat isteğine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi halinde taraflar, karşılıklı ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri, kusurlu olsalar bile sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sözleşmenin tasfiyesi kapsamında geri isteyebilirler. Arsa sahibinin malvarlığında bir çoğalmadan (zenginleşmeden) söz edilebilmesi için, yapılan işlerin onun işine yaraması gerekir. Bu nedenle, yüklenici tarafından, fesih anına kadar arsa sahibinin malvarlığına giren yararlı ve imar mevzuatına uygun olan imalatın parasal karşılığının ödenmesi talep edilebilir. Bir başka yüklenicinin o imalatı devam ettirerek inşaatı tamamlayabilmesi mümkün ise, o imalat arsa sahibi için yararlı sayılır. Yüklenicinin imalât bedeli isteyebilmesi için yaptığı inşaatın yasal ve arsa sahibinin yararlanabileceği, bazı giderlerden kurtulacağı nitelikte olması gereklidir....
