(KMK.4md) Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.(KMK.6.md) Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler.(KMK.16.md.) 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesinin 9. fıkrasına göre, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz....
GEREKÇE: Dava kat mülkiyetine tabi taşınmazda ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine davalı tarafça istinaf kanun yolun başvurulmuştur. 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesi gereğince; istinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, Bölge Adliye Mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Aynı kanunun 16. maddesine göre ise kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alana yapılan el atmanın önlenmesi ve yapılan imalatların eski hale getirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. Maddesinin ikinci fıkrasına göre, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı yasanın 16. Maddesinde de kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ayrıca aynı yasanın 18. Maddesinin birinci fıkrasında da kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlü oldukları öngörülmüştür. Yasanın 33....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, ortak alana yapılan onarım giderlerinin arsa payı oranında davalılardan tahsiline ilişkin alacak davasıdır. Getirtilen tapu kaydına göre ana yapının iki adet bağımsız bölümden ibaret olduğu, davacıların 1.katta bulunan 2 nolu bağımsız bölümün tüm malikleri olduğu, davalıların ise zemin katta bulunan 1 nolu bağımsız bölümün paydaşları olduğu anlaşılmaktadır. Davalı Ahmet T5 mirasçıları davaya dahil edilmiş olup, taraf teşkili tamamlanmıştır. Davacıların 17.10.2017 tarihinde ihtar çekip, binada bakım onarım yapılması gerektiğini bildirdikleri, davalı T5 cevabi ihtarnamesi ile bakım onarım yaptıramayacağını bildirdiği, davacıların 22.03.2018 tarihinde delil tespiti yaptırdıkların görülmektedir....
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ: İlk derece Mahkemesi tarafından; "1- Davanın kısmen kabulü ile; dava konusu Ankara ili, Çankaya ilçesi, Küçükesat Mah., 2544 ada, 5 parselde ana taşınmazda teras zemin seramiklerinde harç lekelerinin temizlenmesi, baca kenarındaki tahribat, sıva çatlağının giderilerek boyanması, teras süpürgeliklerinin yapılması, teras giderinin yapılması, dış cephe boyasının yapılması için 18.09.2018 tarihli bilirkişi raporunda ve 08.01.2019 tarihli bilirkişi ek raporunda belirtilen 2.140,00 TL onarım masrafının KMK'nın 2/b maddesi gereğince davacı da dahil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında avans olarak alınmasına, onarım masrafının daha fazla olması durumunda kalan kısmında yine aynı usul ve oranla kat maliklerinden alınması suretiyle onarım işleminin yapılmasına, bu iş için öncelikle yöneticinin görevledirilmesine, yöneticiye 60 gün süre verilmesine, 60 gün süre içerisinde onarım işleminin yönetici tarafından gerçekleştirilmemesi halinde onarım...
Çünkü, davacı da dahil anataşınmazdaki tüm kat maliklerince ödenmesi gereken meblağ, ortak terasın onarım işi için harcanması zorunlu bir ortak gider olup, davacının kendi cebine girecek bir para değildir. Böyle bir durumda davacının bir kısım kat maliki yönünden davadan feragat etmesi sonucu, söz konusu onarım gideri eksik tahsil edilecek, salt öteki kat maliklerinin katılımıyla ve ödeyecekleri parayla onarım işi gerçekleştirilemeyecektir....
Ancak; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı Yasanın 16. maddesinde de kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ayrıca aynı yasanın 18. maddesinin birinci fıkrasında da kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlü oldukları öngörülmüştür....
Dava konusu uyuşmazlık ortak alana el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı Kanunun 16. maddesinde de kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ayrıca aynı Kanunun 18. maddesinin birinci fıkrasında da kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlü oldukları öngörülmüştür....
Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda davalı yanın ortak yere duvar örerek el attığı, bu duvarın bilirkişi raporuna ekli ... bilirkişisi tarafından çizilen krokide ... renkli çizgiyle gösterildiği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi, ikinci fıkra uyarınca da kat maliklerinden biri (davanın açıldığı tarih itibarıyla) tüm kat maliklerinin (5711 sayılı Yasa ile yapılan değişikliğe göre de kat maliklerinin beşte dördünün) rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Somut olayda dava konusu edilen duvar anataşınmazdaki kat maliklerinin rızası ile yapılmadığı gibi bu konuda kat malikleri kurulunca yöntemince alınmış bir karar da bulunmamaktadır. Davalı tarafın dayandığı karar kat malikleri kurulunun değil yönetim kurulunun kararıdır....
Dolayısıyla söz konusu camiinin onarım giderlerinin de, öncelikle, caminin sürekliliğini sağlamalarının doğal sonucu olarak anılan Vakıflarca karşılanması gerekmektedir. Cami onarım giderlerinin hangi vakıf tarafından karşılanacağı veya iki vakıf arasında ne şekilde bölüşüleceği konusunu ise Vakıfların Vakfiyelerine göre belirlenmesi zorunludur. Mazbut ve mülhak durumdaki iki vakfın vakfiyesinde de, ortak hayrat olan caminin onarımı konusunda herhangi bir açıklamaya yer verilmemiştir. Her ne kadar mazbut vakfın 1131 tarihli vakfiyesinde, cami görevlilerine verilecek ücretler, aydınlatma ve hazır giderleri saptandıktan sonra, vakıf gelirlerinin belirtilen hususlar işin ve "levasal camii şerifi" harcanacağı belirtilmişse de, camiye gereken şeylere harcama yapılması şeklindeki bu ibare, caminin bütün onarım giderlerinin anılan vakıf gelirlerinden karşılanması sonucunu doğuracak açıklıktan yoksun bulunmaktadır....
