SULH HUKUK M TARİHİ : 17/02/2022 NUMARASI : 2021/275 ESAS - 2022/224 KARAR DAVA KONUSU : Ortak Yerlerde Onarım Yapılması Gerektiğinin Tespiti İstemli KARAR : DAVA: Davacı dava dilekçesinde özetle; T3 F blok 16....
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir....
Ancak; Davacı vekili dilekçesinde, davalının ortak alan olan ön bahçeye beton döktüğü, bahçeyi evinin girişi ile birleştirdiği ve bahçenin kendisi tarafından kullanım hakkını engellediği, pergoleleri genişletip uzattığı, böylece ortak alanın üstünü kapatarak yeni bir kullanım alanı oluşturduğunu belirterek projeye aykırılıkların tespiti ile eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece, yapılan değişikliklerin saha yönetmeliğine uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı Yasanın 16. maddesinde de kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler....
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; özellikle 18.12.2009 günlü bilirkişi raporu içeriğinden davalıların anataşınmazda mimari projeye aykırı olarak değişiklikler yaptıkları, dış cepheye klima cihazını monte ettikleri anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19/2 fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı izni olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Davalıların ortak alanda tesis ve değişiklik yapıp yine ortak alan olan dış cepheye klima cihazı monte ettikleri konusunda herhangi bir kuşku bulunmamaktadır. Mahkemece projeye aykırılıkların krokiye de bağlanmak suretiyle saptanması konusunda bilirkişiden ek rapor alınıp söz konusu tesis ve değişikliklerin projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir....
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı vekili, dava dilekçesinde müvekkilinin yurtdışında bulunmasından yararlanan davalının, anataşınmazın bahçesini kendi amaçları doğrultusunda kullanıp buraya bir yapı inşa ettiğini, penceresinin önüne asma dikmek suretiyle görüntüsünün kapanmasına neden olduğunu, bahçeye çeşitli sebze ektiğini ileri sürerek, bahçeye dikilen asmanın ve inşa edilen yapının kaldırılmasını, bahçeye sebze ekmek suretiyle yaptığı müdahalenin önlenmesini istemiş, mahkemece anataşınmazın ortak yerlerinden olan bahçenin kullanımı hususunda tarafların daha önce sözlü olarak anlaştıkları gerekçesi ile davanın reddi yolunda hüküm kurulmuştur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz....
Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinde kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğu, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin tespiti halinde bu onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması konusunda rıza aranmayacağı hükmüne yer verilmiştir. Bir kişinin Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre somut olayda olduğu gibi projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini isteyebilmesi ve dava açabilmesi için o kimsenin anataşınmazda bağımsız bölüm maliki (kat maliki ya da kat irtifak hakkı sahibi) olması gerekir....
Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesi hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yine Yasanın 44.maddesi hükmüne göre de anataşınmazın üstüne kat ilavesi için buna kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir. Somut olayda davalılarca 3, 4 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin önündeki ortak yerlerde gerçekleştirdikleri ileri sürülen değişikliklerin ve bu bağımsız bölümlerin üstüne yapılan ilavelerin mimari projeye aykırı olduğu ve buraların ortak yer niteliğinde bulunduğu kuşkusuzdur. Dosyaya konulan "muvafakatname" başlıklı olup davacı ...'...
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alana yapılan el atmanın önlenmesi, projeye aykırılığın giderilmesi ve yapılan imalatların eski hale getirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. Maddesinin ikinci fıkrasına göre, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı yasanın 16. Maddesinde de kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ayrıca aynı yasanın 18....
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş ve karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı tarafın ecrimisile ilişkin talebi yönünden; Ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinden kaynaklanmadığından genel hükümler çerçevesinde bakılarak değerlendirme yapılması için dava tarihindeki dava değeri dikkate alınarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi gereğince dosyanın tefriki ile görevsizlik kararı verilerek asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, 2-Davacı tarafın ortak alana müdahalenin men'i ve eski hale getirme talebi yönünden; Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, 11.01.2009 tarihli kat malikleri kurul kararı ile davacı yöneticiye iş bu davayı açmak üzere açık yetki verildiği ve yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen asıl ve ek bilirkişi raporu içeriğinden; davalıların anataşınmazın ortak alanı olan ve bilirkişi raporunda belirtilen yerlerde onaylı mimari projeye aykırı olarak tadilat yapıldığı, onaylı projeye aykırı...
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir....
