"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, taraflar arasındaki satış sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı ifa ile geç teslimden doğan tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı şirket vekilince temyiz edilmiştir....

Noterliğinin 11/02/2009 tarih ve 821 yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının murisinin vefat ettiğini ve tek mirasçısının davacı olduğunu, yapılan sözleşme gereği taşınmazın tapusunun davalı kooperatife devredildiğini, sözleşme gereği davacıya iade edilmesi gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, davalılar adına olan 9 adet taşınmaz ile 1 adet dükkanın tapularının iptali ile davacı adına tesciline, davacıya düşecek daireler ile ortak yerler için arsa payı oranında eksik ve kusurlu işler bedeli için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsiline, ayrıca eksik ve kusurlu işler bedeli alacağını kapsayacak miktarda ve oranda davacı adına tescil ve teslimi gereken daireler dışında davalılar adına kayıtlı dairelerin tapularının iptaline ve davacı adına tesciline, fazlaya ilişkin hakları saklı...

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesinin 30.11.2018 tarih 2016//92 Esas ve 2018/395 Karar sayılı kararında özetle;"inşaatın kaçak konumda olduğu ve bilirkişi raporuyla inşaatların yasal hale gelemeyeceğinin açık olduğu eksik ve ayıplı işler bedelinin talep edilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla eksik ve ayıplı işler talebinin reddine, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa sahibine fiilen teslim edildiği gerekçesiyle gecikme tazminatı talebinin reddine" karar verilmiştir....

Bu nedenlerle davacının dava konusu taşınmazın ortak alanlarındaki ayıplı ve eksik işler nedeniyle uğranılan değer kaybının tazminine ilişkin talebinin süresinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından reddine karar verilmesinin isabetli olduğu anlaşılmıştır. Davacının bir diğer talebi ise, dava konusu taşınmazın geç teslim edilmiş olması nedeniyle mahrum kalınan kira zararının tespiti ve tazminine yöneliktir....

Mahkemece, davacının konutu 1997 yılında teslim aldığı, mevcut ayıpları ve eksik işleri süresi içinda yazılı ve sözlü olarak satıcılara ihbar etmediği ve manevi tazminatın koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacı, davalıdan satın aldığı konutta eksik ve ayıplı işler bulunduğundan tazminat talebinde bulunmuş, mahkemece eksik ve ayıplı işler için yasal sürede sözle veya yazılı ihbarda bulunmadığı için davanın reddi kararı verilmiştir. 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4/2 maddesindeki ayıp ihbarına ilişkin düzenleme malın teslimi anındaki ayıplı ifaya ilişkindir....

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.11.2011 2014/28275-28739gün, Esas No: 2011/13-350, Karar No: 2011/700 Sayılı İlamı) Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir....

O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi olan 11.4.2000 tarihi itibariyle dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmış olması durumundaki rayiç değeri ile (ayıpsız değer), dairenin hali hazırdaki durumundaki hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle rayiç değeri (ayıplı değer), ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmelidir....

Mahkemece, davanın kabulüne, geç teslim nedeniyle 2.496, 72 TL cezai şart olarak, 13.981, 65 TL nin 19.5.2007 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir. Davacı, davalıların yaptığı inşaattan satın aldığı taşınmazın ayıplı eksik ve kusurlu olarak geç teslimi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak 1000 TL gecikme tazminatı, ayıplı işlerin davalılar tarafından giderilmesi, ayıplı ve eksik kusurlu işler nedeniyle taşınmazında meydana gelen değer kaybı olarak 9000 TL nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda geç teslim nedeniyle 591, 22 TL gecikme tazminatı, açık ayıplar nedeniyle taşınmazın satış bedelinden indirim tutarı olarak 2.496, 72 TL, gizli ayıplar nedeniyle taşınmazın satış bedelinden indirim tutarı olarak 13.981, 65 TL talep edilebileceği bildirilmiştir.Mahkemece kararın gerekçe kısmında bu bilirkişi raporunun esas alındığı bildirilmiştir....

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Asıl davada davacı vekili dava dilekçesiyle; davacının, davalıdan konut satın aldığını, ancak davalı şirketin dairelerin satışı esnasında sunduğu proje ve tanıtımlarda belirttiği taahhütlere uygun daire teslim etmediği gibi reklam ve tanıtım broşürleri ile satış ilanlarında lüks konut projesi olarak lanse edilen daireler ile ortak kullanım alanlarının ayıplı ve/veya eksik teslim edildiğini, projenin Büyükşehir Belediyesi İmar Uygulama Yönetmeliği'ne uygun olarak da yapılmadığını, davacı müvekkilinin astronomik rakamlar vererek aldığı dairenin eksik ve ayıplı tesliminin müvekkilini maddi ve manevi çok ciddi zarara uğrattığını ve sürekli daire ile ilgili problem yaşamış ve yaşamakta olduğunu, davalının şantiye binasında halen proje müdürü olarak görev yapmakta olan yetkilisi Muhittin Kütahyalı'ya defaatle ayıplı ve eksik işler hususunda sözlü olarak ihtarda bulunulduğunu fakat hiç bir sonuç alınamadığını, bahse konu tüm eksik ve ayıplı imalatların...

Apartmanının dış cephe ısı yalıtımı (mantolama, köşe profili, sove ve boyama) yapılması konusunda davalı ile anlaştıklarını, ancak işin tekniğine uygun olarak yapılmamasından dolayı tüm cephelerin kusurlu ve ayıplı olması ayrıca otopark cephesi zemin üstü alt sıva mantolama, sove, köşe profili ve köşe taşlarının düşmüş olması nedeniyle ayıplı işlerin tekniğine uygun yapılmaması nedeniyle 3.000,00 TL ayıplı iş bedeli, eksik yapılan veya hiç yapılmayan işler için 3.000,00 TL eksik iş bedelinin, davalı yüklenicinin iş yapımı sırasında bahçe duvarları üzerindeki mermerlere ve bina girişindeki alüminyum korkuluklara verdiği zararlardan dolayı 2.000,00 TL, ayrıca işin geç teslimi nedeniyle işin bitim tarihi olan 10.10.2011 tarihinden itibaren her geçen gün için günlüğü 200,00 TL'den şimdilik 2.000,00 TL cezai şart bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir....