TÜKETİCİ MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2016/28 ESAS - 2019/325 KARAR DAVA KONUSU : Konut satış sözleşmesi nedeniyle gecikme tazminatı ve menfi tespit KARAR : Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik, davacı vekili ve davalı TEB vekilince süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili T5 A.Ş. arasında 21/01/2008 tarihinde yapılan Gayrimenkul Satış vaadi ve inşaat sözleşmesi ile Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Orhan Mahallesi, 3467 ada 2 parse sayılı taşınmaz üzerindeki "Alanpark Sitesi"nde yer alan F Blok C 4 nolu konutun 175.000- TL bedelle satışı konusunda anlaşmaya varıldığını ve müvekkili tarafından ödemeye ilişkin yükümlülüklerin yerine getirildiğini Davalı MGH A.Ş'ye 55.000- TL ödeme yapıldığını, müvekkili tarafından TEB İzmit Şubesinden kullanılan 120.000- TL'lik konut kredisi de ödeme planı...
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm davacı vekili ile davalılar .... Konut Yapı Kooperatifi ve ....... Evleri Konut Yapı Kooperatifi vekillerince temyiz edilmiş, davalı ... Kooperatifi tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davalı ... Kooperatifi vekili Avukat ... geldi. Davacı vekili ile diğer davalılar vekili gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı ... Kooperatifi avukatı dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, daire satış sözleşmesine dayanılarak gecikme tazminatı ile eksik imalât bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istemiyle açılmıştır....
Davacı, dava dilekçesi ile her ne kadar sözleşmenin 3. maddesine göre geç teslimden dolayı kira tazminatı talep etmiş ise de, dosyaya ibraz edilen belgelerin tetkiki neticesinde, davacının 10.04.2012 tarihinde verdiği dilekçe ile konutunu davalıya iade ederek ödediği bedellerinde tarafına iade edilmesini talep ettiği, bunun üzerine 12.07.2012 tarihinde talebinin kabul edilerek konut iade tutanağı düzenlendiği ve ödediği satış bedelinin hesabına davalı tarafça havale edildiği anlaşılmıştır. Akdi fesheden taraf 6098 sayılı TBK. nun 125. maddesi gereği menfi zararını talep edebilir. Menfi zarar; yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan zarardır. Bu bağlamda, sözleşme yapılması için yapılan giderler (harç, noter masrafı vs.), sözleşmenin yerine getirilmesi için yapılan masraflar, sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması gibi zararlar menfi zararlar kapsamına girer....
Noterliğinin 17/11/2016 tarih ve 33933 yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı banka arasında yapılan 17/11/2016 tarihli konut kredisi sözleşmesinin iptaline, Davacının gecikme cezası ve kira alacağı taleplerinin reddine...""Davanın kısmen kabulü ile; 114.063,12- TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, Taraflar arasında yapılan Kartal 12. Noterliğinin 17/11/2016 tarih ve 33933 yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı banka arasında yapılan 17/11/2016 tarihli konut kredisi sözleşmesinin iptaline, Davacının gecikme cezası ve kira alacağı taleplerinin reddine..." karar verilmiş olup, karar süresinde davacı ve davalı T3 vekilince istinaf edilmiştir....
Kabule göre de; taraflar arasında akdedilen dava konusu sözleşmenin 4/c maddesine göre gecikme tazminatının "konut peşin satış bedeli" üzerinden kararlaştırıldığı, "restorium projesi satış formu" başlıklı 02/06/2013 tarihli belge ve sözleşme içeriğinden konutun peşin satış bedelinin ne olduğunun belirlenemediği cihetle gecikme tazminatı miktarının hesaplanmasında konut satış bedelini esas alan bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması isabetli görülmemiş olup sözleşmenin 4/c maddesindeki açık ifade karşısında "konut peşin satış bedeli" konusunda araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava taşınmaz satım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. 6502 sayılı Tüketici Korunması Hakkındaki Kanun'un 40. maddesinde “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi" tanımlanmıştır. Bu maddeye göre; Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartına ilişkin 41. maddesinde ise; “(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi geçerli olabilmesi için M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması gerekir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz." şeklinde düzenlenmiştir....
Maddedeki seçimlik haklar aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı, aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı ve sözleşmeyi feshederek menfi zararını istemekdir. Davacı sözleşmeyi feshetmemiş, teslimde gecikme nedeniyle kararlaştırılan tazminatı talep etmek suretiyle seçimlik hakkını aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat istemek şeklinde kullanmıştır. Sözleşmenin 11.maddesinde kararlaştırılan ödeme BK’nın 158/II.maddesinde belirtilen ifaya ekli cezai şart niteliğinde değildir. BK’nın 106/II.maddesindeki gecikme tazminatıdır. Gecikme tazminatı (kira kaybı) kural olarak, eserin sözleşmeye göre teslimi gereken tarihten, ifanın tam olarak yerine getirildiği ve eserin iş sahibine teslim edildiği tarihe kadar ihtirazî kayda gerek olmaksızın istenebilir....
Bu süreyi aşan süreler geçersizdir ve aşan süreler yok hükmündedir. Bu düzenleme konut satımları için geçerli bir düzenlemedir ve nihai tüketicileri yani konut alıcılarını koruma gayesi gütmektedir. Bu nedenle esasında yüklenici/müteahhitlerin bu süreyi aşmamaları gerekir ve konut satışlarında bu süre uygulanır. Ancak tüketim amacı olmayan işyeri (dükkan) satışlarında bu hükmün uygulanması (sözleşmede olsa dahi) mümkün değildir. Bu durumda teslim tarihi ne şekilde belirlenecektir. Taraflar arasındaki ilişkin satım sözleşmesi olsa da, benzer uyuşmazlıklar eser sözleşmelerinde de ve özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de doğmaktadır. Gecikme tazminatı altında istenen kira tazminatında sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile zararın kanıtlanması koşuluyla zamanaşımı süresi içerisinde her zaman rayiç bedel istenebileceği kabul edilmektedir. Gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılabileceği gibi, kararlaştırılmamış olsa dahi istenebilecektir....
İddia, savunma ve tüm dosya kapsamından; Dava, geç teslim nedeniyle kira tazminatı ve eksik işler nedeniyle de taşınmazdaki değer kaybının tahsili talebine ilişkindir. Mahkemece ıslah edilen davanın kısmen kabulüne dair hüküm kurulmuştur. Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesi M.K.634.m.si ile 706.m.si,6098 s.TBK.nun 237.m.si (818 s.BK.nun 213.m.si),Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu,dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir....
