Mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yüklenici şirketin edimlerini yerine getirdiği, sözleşme kapsamında kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazandığı, yüklenici şirketin kendisine düşen B-3 blok, ... kat, 2 nolu bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesiyle davacıya sattığı ve bedelini aldığı sabit olmakla davacının bu bağımsız bölüm yönünden davasının kabulüne, davalı idare adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline; dava konusu edilen B-3 blok, zemin kat, 4 nolu bağımsız bölüme ilişkin davalı yüklenici şirket ile davacı arasında düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi bulunmadığından bu bağımsız bölüme yönelik davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa sahibi ... vekili temyiz etmiştir....
Anılan yasa maddeleri hükmü çerçevesinde somut olay incelendiğinde; kat mülkiyetinin kurulmasına esas olan ana-taşınmazın onaylı mimari projesinde dükkan nitelikli bağımsız bölüm olarak gösterilen B Blok 11 nolu bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulurken çliğer bağımsız bölümlerle birlikte gözönünde tutularak her bir bağımsız bölümün (bu bağlamda dava konusu dükkanın) o tarihteki değerleri ayrı ayrı belirlenip bu değerleriyle oranlı olarak her birine arsa payının özgülenmesi ve tapuya tescili gerekirken, dava konusu bağımsız bölüme arsa payı özgülenmediği ve tapuya tescil de edilmediği anlaşıldığına göre; mahkemece öncelikle bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde...
Davalı arsa maliki, yüklenici hakkında Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin dava bulunduğunu ve hükme bağlandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalılardan ..., ... .... ve ..... Ltd. Şti. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, 3746 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki (A) blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa maliki temyiz etmiştir. Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademedeki istem ise, bağımsız bölümün rayiç bedelinin tahsiline ilişkindir....
Bunlardan ilki geçerliliği bir şekle bağlı olmayan inşaat yapım sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Gerçekten, Borçlar Kanununun 213. ve Türk Medeni Kanununun 706.maddeleri hükümlerine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır....
Dosyanın bu kez yapılan incelemesinde: Dava konusu anataşınmazın 149 ada 13 parsel olmak üzere tek parselden oluştuğu, kat irtifakının her biri .../220 arsa paylı 220 bağımsız bölüm olarak kurulduğu, daha sonra 102 tamam 118 natamam olarak cins tahsisinin yapıldığı, davalı vekilinin beyanına göre 32 adet bağımsız bölümün 102 adet bağısız bölüm maliklerine devredildiği, geri kalan 86 bağımsız bölüm arsasının ise üçüncü kişilere satıldığı, dosyadaki 35 nolu bağımsız bölümün tapu suretine göre 103 adet tamam 117 adet natamam dubleks meskenler ve arsası şeklinde kat mülkiyetinin işaretli olduğu, dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre 159 ve 167 nolu bağımsız bölümlerde kat irtifakı, diğer bütün bağımsız bölümlerde kat mülkiyetinin kurulu olduğu, taraflarının beyanlarına göre parsel üzerindeki 220 bağımsız bölümden yarısından fazlasının inşa edilmediği, mahkemece ise keşif suretiyle yerinde bir tespitte bulunulmadığı, davalı tarafın 102 bağımsız bölüm üzerinden kat malikleri toplantıları...
Mah. 66 ada 6 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak; a-18.09.1987 tarih 3477 yevmiye no ile kurulduğu belirtilen kat mülkiyetinin kurulmasına esas tüm belgelerin (yönetim planı, bağımsız bölüm listesi, yapı kullanma izni belgesi vs.), b-Dosya içerisinde bulunan 15.03.1985 gün 85/657 sayı ve 11.12.1986 gün 2981/4328 sayılı projelerden hangisinin kat mülkiyetinin kurulmasına esas alındığının, c-18.09.1987 tarih itibariyle tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kayıt listesinin, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden sorulup alınacak cevabı yazıların dosya içerisine konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 28.10.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Davalı arsa malikleri, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca inşa edilen binada yüklenicinin eksik bıraktığı edimler nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle bu bağımsız bölümlerin tapudan yükleniciye devredildiğini savunmuşlardır. Mahkemece, dava konusu bağımsız bölüm mülkiyetinin yargılama aşamasında davacıya devredilmiş olması sebebi ile bu istem ile ilgili hüküm kurulmasına yer olmadığına, ipotek ile ilgili istemin ise kanıtlanamadığından reddine karar verilmiş; hükmü, davacı temyiz etmiştir....
Arsa sahibi taraf olmadan ve yüklenici ile aralarındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile bu sözleşme hükümleri irdelenip yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği araştırılmadan bir sonuca ulaşmak olanaksızdır. Zira az yukarıda söylendiği üzere yüklenici bağımsız bölümün tapuda üçüncü kişiye temlik etmiş olsa da başlangıçta arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu temliki avans niteliğinde olduğundan ve yükleniciye finans sağlanması amacıyla yapıldığından bağımsız bölüm tapusunu gerek arsa sahibi gerekse yüklenicinin temlik yaptığı diğer bir kişi tarafından dava konusu edinmesi her zaman mümkündür....
Buraya kadar yapılan açıklamalardan çıkan sonuca göre; tacir olan davanın tarafları arasında alacak-borç ilişkisi bulunduğu, 26.11.2001 günlü sözleşme tarihinde bu borcun 300.000 Amerikan Dolarına ulaştığı, ancak bu tarihe kadar geçen dönemdeki alacak-borç ilişkisinden kaynaklanan davalı alacağına teminat teşkil etmek üzere davacıya ait bazı taşınmaz malların ve bu arada uyuşmazlık konusu yapılan (16) numaralı bağımsız bölüm mülkiyetinin davalı şirkete temlik edildiği anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanununun 873. maddesi hükmünce borçlunun borcunu ödemediği takdirde alacaklıya taşınmazı temellük etme hakkı veren her türlü sözleşme geçersizdir. Bu kuralın alacaklının borçlunun ödememe halinden yararlanarak taşınmazı elde etmesini önlemek amacıyla getirildiği kuşkusuzdur. Anılan bu kural Roma Hukukundan gelen Lex commisaria yasağı olarak bilinir. Ne var ki başlangıçtaki temlik «inançlı temlik» olarak yapılmışsa yapılan bu temlik geçerlidir....
Mahkemece davanın kabulü ile ..., ... mahallesi 861 ada 77 parsel sayılı taşınmazın; Bodrum kat, ...nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının .../4500, zemin kat, ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 286/4500, zemin kat, ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 270/4500, ...kat ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 309/4500, ...kat ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 306/4500, ...kat 6 nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 309/4500, ... kat 7 nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 309/4500, ... kat 8 nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 306/4500, ... kat ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 309/4500, ... kat ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 316/4500, ... kat ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 313/4500, ... kat ... nolu bağımsız bölüm daire 300/4500 arsa payının 316/4500, ... kat ......
