Davalı arsa sahibi T3 davacıya 12 nolu bağımsız bölümün satıldığını ve bu bağımsız bölümünde davacının isteği üzerine dava dışı Sıddık Altıntaş'a devir edildiğini, davacı bu bağımsız bölüm dışında bir başka alışverişi olmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı yüklenici, arsa payı devri inşaat sözleşmesi uyarınca tüm edimlerinin yerine getirdiği halde arsa sahibinin yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin devrini gerçekleştirmediğini, davacının 28.06.2016 tarihli sözleşme ile yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olan 15 nolu mesken niteliğinde bağımsız bölümü satın alarak bedelinin ödediğini ve taşınmazın davacıya teslim ediliğine dair beyanda bulunmuştur. B-İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ : Mahkemece, adi yazılı sözleşme ile taşınmaz devrinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir. C- VAN BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNİN 2020/25 E., 2020/286 K....

-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme gereğince, bodrum ve çatı katında herhangi bir nedenle yapılacak ilave bağımsız bölüm kazanımlarının müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığını, ilave olarak yapılan 21,22,23,24 nolu bağımsız bölümlerin davacıya ait olması gerektiğini, davacının yükümlülüklerini yerine getirdiğini, arsa sahiplerinin daireleri teslim aldığını ,yükleniciye devri gereken 23,24 nolu bağımsız bölümlerin müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek, dava konusu 23 ve 24 no’lu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davanın reddini talep etmiştir....

taşınmaz üzerindeki 24 numaralı bağımsız bölüm dükkanı, inşaatın tüm elektrik işlerini yapımı karşılığı kaba inşaat olarak sadece duvarları örülü biçimde satın aldığını, edimini yerine getirdiğini, anılan bağımsız bölümün tüm işlerini yaptırdığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini, ikinci kademedeki istekleri ise çekişme konusu 24 numaralı bağımsız bölüm içine yaptığı masrafın dava tarihi itibariyle tespiti ile bedelin davalılardan dava tarihinden faizi ile tahsilini; 28.10.2008 günlü celsede harcını tamamlamak için istemde bulunduğu 27.03.2008 tarihli dilekçesi ile de, 24 numaralı bağımsız bölümün bedeli olan 110.000YTL bedelin davalılardan alınmasını istemişlerdir....

Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyi niyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez....

Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya bakıldığında; Davacı ile davalı yüklenici ......

Somut olayda; dava konusu taşınmazın üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50.maddesinin ikinci fıkrasında öngörüldüğü üzere kargir olduğu, toplam 8 paydaştan herbirine en az bir bağımsız bölüm, hatta iki bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmakla bu taşınmazın Yasa'nın 10.maddesinin son fıkrasında öngörüldüğü gibi kat mülkiyetinin kurulmasına elverişli bulunduğu sonucuna varılmaktadır....

Yapılan yargılama, toplanan deliller, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının, ilçemiz Karakaya Mahallesi, 218 Ada, 1 Parselde kayıtlı 99 nolu taşınmazın maliki olduğu, yine davalının aynı palrsel 100 nolu bağımsız bölüm maliki olduğu, Güm-San sanayi sitesi birden fazla bağımsız bölüm üzerine kurulu olsa dahi uyuşmazlığın, aynı parselde bulunan bitişik bağımsız bölüm mülkler arasındaki haksız elatma iddiasına dayalı olduğu sabittir. Son bilirkişi ek raporunda da değinildiği gibi, uyuşmazlığın çözümü için görevli mahkeme ve uygulanacak hükümlerin doğru belirlenmesi önem arz etmektedir....

ın davacıya devrettiği 3 nolu bağımsız bölümü daha sonra yüklenici kooperatife terk etmesiyle ilgili 06.11.2004 tarihli sözleşmenin 3 no'lu bağımsız bölüm yönünden geçerli olmadığı kabul edilmiştir. Buna göre, mahkemece, arsa sahibi davalı ...'a arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği isabet eden 3 nolu dairenin satışını ve arsa malikinin haklarının temlikini öngören 08.04.2004 tarihli sözleşmenin, yüklenici tarafından dava konusu bağımsız bölümün arsa malikine tesliminden önce imzalandığının tespiti halinde, sözleşmeden kaynaklanan hakların da temlik edildiği ve davacılar murisinin davalı ...'ın 3 no'lu bağımsız bölüm ile ilgili sözleşmeden doğan tüm hak ve alacaklarına halef olduğunun kabulü ile, arsa malikinin yükleniciden tapu iptali ve tescil isteme hakkının bulunması halinde davacıların da bu hakka sahip olduğunun gözönünde bulunulması gerekir....

Dava konusu uyuşmazlık bağımsız bölüm mülkiyetinin devri istemine ilişkindir. Duruşmalarda vekille temsil edilen davalı yararına karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru değil ise de, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, gerekçeli kararın hüküm fıkrasının 6. bendinin hükümden çıkartılarak yerine “Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 600,00 TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine” ibaresinin eklenmesi suretiyle düzeltilmesine ve hükmün 6100 sayılı Kanunun geçici 3. maddesi atfıyla HUMK'nın 438/7. maddesine göre düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 31/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi....

Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporunun incelenmesinde; anataşınmaz üzerindeki yapının 4 bağımsız bölümden oluştuğu ve 2 paydaşı bulunduğu, Kat Mülkiyeti Yasası'nın 50/2 maddesine uygun nitelikte olduğu, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, bu haliyle kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen davalıya Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde belirtilen diğer belgeleri hazırlaması için süre verildiği, bu süre içerisinde yapının mimari projesinin çizdirildiği, projede Belediye Başkanlığının onayının bulunmadığı, yapı kullanma izin belgesi için belediyece uygunluk yazısı verildiği, yönetim planının hazırlandığı ancak imzalanmadığı görülmektedir....