Bölge Adliye Mahkemesince, hükme esas alınan bilirkişi heyet raporlarında; yapılan faydalı masrafların dava tarihi itibariyle ve yıpranma payları düşülmeden hesaplandığı gibi, sözleşmenin kalan süresi ile oranlama yapılmadığı görülmektedir. O halde, mahkemece; önceki bozma ilamında belirtildiği üzere, bozma kararının gereği yerine getirilerek kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı hatalı bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Bu nedenle, davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti, sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceği de nazara alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Mahkemece tespit raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Taraflar arasında 25.12.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda TBK.526 ve sonraki maddelerin de düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/12 D.İş sayılı dosyası ile 20.11.2014 tarihinde yapılan tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda 23.671....
Birleşen dava ise,sözleşmenin haksız feshi nedeniyle kiralanana yapılan imalat bedeli ve kar mahrumiyeti nedeniyle uğranılan zararın kiralayandan tahsili ile haksız paraya çevrilen teminat mektubu bedelinin iadesi istemine ilişkindir....
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananda yapılan imalatların 25.03.2010 olan tahliye tarihi itibarıyla değerleri tespit edildiği gibi yapılan imalatların faydalı ve zorunlu masraf mı lüks masraf mı olduğu konusunda bir değerlendirme de yapılmamıştır. Yerleşik uygulama kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda öncelikle kiracı tarafından yapılan imalatların faydalı ve zorunlu veya lüks masrafalar olup olmadığı, bunlardan faydalı ve zorunlu olanlarının imal tarihindeki değerlerinin saptanması konusunda bilirkişiden ek bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Dava, kiralanana yapılan faydalı masrafların tahsili istemine ilişkin olup, davacı kiracının, kiralanana bir kısım tadilat ve yenilemeler yaptığı, tespit raporu ve diğer delillerden anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ikinci sayfasında matbuu genel şartlar bölümündeki 12. maddesi, “kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır” hükmünü getirmiştir....
Yukarıda yer verilen açıklamalar ile yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre; kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir. Sözleşmede kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat tadilat ve onarımlar hakkında açık veya zımni bir hüküm bulunmadığı ve bu imalatların tahliyeden sonra kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabul edilmesi halinde, kiracıya ödenecek tutar belirlenirken; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin hesaplamaya dahil edilmemesi, aksi kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatların değerinin, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenmesi ve bu şekilde belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülmesi gerekir....
Bu durumda; Mahkemece, kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı imalat ve tesislerin faydalı, zaruri ve kalıcı imalatlar olup olmadıkları, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıcı nitelikte olup olmadıkları araştırılıp faydalı, zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin (sözleşmenin başında yapıldığının kabulü ile) tespiti ile yapılan giderlerin 5 yıllık kira süresinin 3. yılında tahliye edildiği dikkate alınarak davacı kiracının kiralananı kullandığı sürenin tahliye nedeniyle kullanamadığı süre ile oranlanarak kiralananın kullanılamayan süre oranındaki imalat bedeli belirlenip tahsiline karar verilmesi gerekirken hatalı bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Hâl böyle olunca, Mahkemece; dosyanın yeniden yeni bir bilirkişi kuruluna tevdii ile davacının kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği nazara alınarak, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma payları da düşülmek suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınması, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.Bu noktada ise,mahkemece dosya kapsamında alınan bilirkişi raporu davacı kiracının davalıdan talep edebileceği faydalı ve zaruri imalat bedellerinin tespiti noktasında yetersiz olup,hükme esas alınabilecek nicelik ve nitelikte değildir....
