Davalı; davacıların taşınmazın müşterek maliklerinden olduklarını, bu nedenle tek başlarına dava açma haklarının bulunmadığını, kira sözleşmesinin 4. Maddesi uyarınca yapılan artışlar neticesinde ödenen kira bedelinin rayiç kira bedelleri ile uyumlu olduğunu, uyarlama şartları bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacı ...'ın davasının kiraya veren olmaması nedeniyle reddine karar verilmiş, diğer davacı ...'...
Sözleşmede kira bedeli başlığı altında " bir aylık net kira bedelinin ilk beş yıl için mağazanın KDV arındırılmış aylık net satışının %1'i , sonraki yıllar %2'si olduğu" kararlaştırılmıştır. Davacı dava dilekçesinde davalının kiralananın çok yakınında yeni bir market açtığını belirterek sonradan değişen bu durum sebebiyle edimler arası dengenin katlanılamayacak derecede bozulduğunu belirterek yıllık enflasyon oranı dikkate alındığında yıllara göre net satış bedeli ve elde edilen kar hesaplanarak kira bedelindeki düşüşün tespitini ayrıca mahrum kaldığı karın tahsilini istemiştir. Davacının davasında kira sözleşmesinde kira bedelinin uyarlanması istemi olup olmadığı hususu anlaşılamamıştır. Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır....
Mahkemece; taraflar arasındaki kira sözleşmesi uyarınca, sözleşmenin sona ermesinden 1 ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş olacağından sözleşmenin aynı şartlarda devam etmesi nedeniyle istemin kira tespiti olmayıp uyarlama olduğu gerekçe gösterilerek, görevsizlik kararı verilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.04.2007 başlangıç tarihli olup 3 yıl sürelidir. Tespiti istenen dönem, kira 3 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra yenilenen ilk dönemdir. 6570 sayılı Yasanın 11.maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir....
O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde (kiracı) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir. Somut olayda, mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, uyarlama davasının şartları oluşmamıştır.Ancak, kiracının da BK.md.249 uyarınca kira bedelinden uygun bir miktarın indirilmesini talep hakkı vardır. Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir....
Davalı, davada uyarlama koşullarının bulunmadığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranarak akde bağlı kalması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 500 ABD doları olarak uyarlanmasına karar verilmiş hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 10.5.2000 tarihli ve 10 yıl sürelidir....
Somut olayda, davalı kiracı ile dava dışı eski malik arasında imzalanan 25.03.2010 tarihli davaya konu kira sözleşmesi 6.1.m.sine göre kira süresi, süpermarketin açılış tarihinden itibaren 10 yıldır. Davacı mecuru 25.05.2010 tarihinde devralmış, davalı ile 15.06.2010 tarihinde protokol yaparak kira sözleşmesinin tüm hak ve borçları ile birlikte kiralayan sıfatıyla taraf olmuştur. Sözleşmenin 'Kira Bedeli' başlıklı 7.1.maddesinde ''Taraflar, Süpermarketin aylık kira bedelinin, KDV ve iadelerden arındırılmış, aylık net cirosunun %2,70+KDV olduğunu kabul ederler.'' ifadesi yer almaktadır. Sözleşmede kira bedeli belirlenmiş olup, davacı taraf bu maddenin değiştirilerek, kira parasının dava tarihinden geçerli olmak üzere 12.000 TL+KDV olarak tespit edilmesini talep etmektedir. Sözleşme Hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık, (Ahde Vefa) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır....
Mahkemece, dava tarihinden itibaren başlayacak yeni dönem için aylık kiranın 550 TL olarak belirlenmesine ve kira sözleşmesinin bu şekilde yeni ekonomik duruma göre uyarlanmasına karar verilmiştir. Ancak yukarıda açıklanan uyarlama şartlarının taraflar açısından gerçekleştiğinden söz edilemez. Ancak, kira parasının günün şartlarına göre artırılması istenir ise yasada belirlenen koşul ve sürelere uyularak kira tespiti davası açılabilir.Bu nedenlerle mahkemece, uyarlama şartları gerçekleşmediğinden istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi hatalıdır. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
kira bedellerinin uyarlanmasını, aylık 360,00 TL olan kira bedelinin dava tarihinden itibaren 1.050,00 TL 'ye çıkarılmasını talep etmiştir....
Somut olayda taraflar arasındaki 27.3.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 9 ... ve kısa süreli olup, sözleşmenin son bulduğu 31.12.1995 tarihinden sonra 6570 sayılı yasanın 11. maddesi hükmüne göre 1 yıllık süreyle devam edeceği çok açıktır. Hal böyle olunca sözleşmenin kısa süreli olduğunda kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Kısa süreli kira sözleşmesine dayanarak işlemin temelinden çökmesi esasına dayanan, sözleşmenin yeni koşullara uyarlama davası dinlenemez. Uyarlama ancak uzun süreli kira sözleşmeleri için söz konusu olur. O nedenle uyarlamanın koşulları oluşmamıştır. Mahkemece davanı reddi yerine kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. SONUÇ: Açıklanan gerekçe ile temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 9.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece, kira bedelinin tespitine ilişkin şartların oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına da ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda da araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir." gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece bozmaya uyulmuş ancak önceki yetersiz ve uyarlama davası ile ilgisi bulunmayan araştırmalar içeren bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuştur. Mahkemece, bozma doğrultusunda açıklanan ilkeler ışığında , uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı kapsamında yeniden bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. 2-Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir....
