Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini, temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yönetici veya yönetim kurulu dava açılabileceği gibi aleyhlerine de dava açılabilir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir ( HGK. 01.06.2011 tarih ve 2011/298 E., 2011/377 K.; 05.04.2017 tarih ve 2017/1282 E., 2017/604 K.). Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Ancak somut olayda kat mülkiyeti kurulmadığından kat mülkiyeti kanunu uygulanmaz. Medeni kanunun 690, 691 ve702 sayılı paylı mülkiyeti ilişkin hükümleri uygulanır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Y A R G I T A Y K A R A R I Dava, üzerinde kat irtifakı kurulu ancak Kat Mülkiyeti Yasasının 17. maddesine göre bağımsız bölümlerinin 2/3'ünün fiilen kullanılmadığı tespit edilen anataşınmazda karar iptali ve yönetici atanması istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 3.Hukuk Dairesinindir. Ancak, anılan Daire dosyayı Dairemize göndermiş olduğundan dosyanın Başkanlar Kurulunca temyiz incelemesini yapacak daire belirtilmek üzere Yüksek Birinci Başkanlığa gönderilmesine, 22.03.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, yöneticinin hesap vermesi ve yeni yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı, kurulu ise tüm bağımsız bölümleri gösterir biçimde tapu kaydı ile yönetim planının tapu müdürlüğünden getirtilmesinden sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 10.06.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme talebidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19. maddesinin 1. fıkrasında, kat maliklerinin anataşınmazın bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğu; 2. fıkrasında ise kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı hükme bağlanmıştır. Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirmeye yönelik dava mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava türü olup, bu dava kat maliklerince açılabilir. Bununla birlikte yönetici bizzat kendisi malik ise açmış olduğu davayı mülkiyet hakkına dayanarak açtığını kabul etmek gerekir....
Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı yetkisizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: -K A R A R- Dava, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan iptal istemine ilişkindir. ... Sulh Hukuk Mahkemesince, davalının ikametgahının “.../...” olduğu gerekçesiyle yetkisizlik kararı verilmiştir. ... Sulh Hukuk Mahkemesi ise, ... mahkmelerinin yetkili olduğu gerekçesiyle yetkisizlik kararı vermiştir. 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 5711 sayılı yasanın 17. Maddesi ile değişik 33....
Maddesi uyarınca yönetici atanması konusundaki taleplerinin reddine ilişkin kararı ve bunun gerekçelerinin de yerinde olmadığını, esasen ihtilâfın çözümü ile ilgili bir durum yaratmadığını, Yerel Mahkemenin yönetici atanması talebimizin reddi kararı yerinde olmadığını, belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir....
Buna göre, ......Sitesi'nin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı, kurulu ise diğer parsellerin ada ve parsel numarası tarafların açıklamalarına başvurulmak suretiyle düzenlenecek tutanakla tespit edilip sözü edilen sitenin üzerinde kurulduğu parsel ya da parsellerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı, birden fazla parselde kurulu ise 5711 Sayılı Yasa ile değişik 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, geçilmiş ise tarihi, 5711 Sayılı Yasa ile değişik Kat Mülkiyeti Yasasının 66 ve 67. maddeleri gereğince toplu yapıyı oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılıp irtibatlandırılmadığı sorularak buna ilişkin tapu kayıtlarının ve toplu yapı yönetim planı örneğinin, toplu yapı kurulmamış ise ilgili ada ve parsellere ait yönetim planı örneklerinin ilgili tapu müdürlüğünden getirtilip dosyaya konulmasından sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere...
Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanunun 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur. Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir....
Sulh Hukuk Mahkemesi'nce; "...davacının iddiasının vekaletsiz iş görme hükümlerine dayalı olup, davanın niteliği itibariyle vekaletsiz iş görme kapsamında kaldığı, davacının kat mülkiyeti kanunu kapsamında apartman yöneticisi olmadığı ve yönetici sıfatı bulunmadığı, işlemi diğer kat maliklerinin adına yaptığı, mantolama işlemi ve çatı tamiri için gereken bedelin ödenmesi bakımından ödeme yapmayan bağımsız bölüm malikinin yerine diğer kat malikinin bu ödemeyi yapması ile açıkça bu kat malikinin işi görülmüş olup, ödeme yapmayan kullanıcının onun adına ve hesabına bu ödemeyi yapan sayesinde mantolama işinin tamamlandığı, taraflar arasındaki ilişkinin vekaletsiz iş görmeden kaynaklandığı ve taraflar arasındaki ilişkinin mahiyeti gözönüne alındığında uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün olmadığından uyuşmazlığın genel yetkili mahkemelerin görevinde olduğu ve davanın Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine girdiği kanaatiyle Mahkememizin görevsizliğine..," dair, karar...
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Ortak Yerlere Elatmanın Önlenmesi İstemli) istemine ilişkindir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 02/09/2019 tarihinden itibaren geçerli, 02/09/2019 tarihli iş bölümüne ilişkin kararının, 5. Hukuk Dairesi iş bölümünün 8. maddesinde; "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili davalara ilişkin hüküm ve kararlar" şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'ne aittir. HMK 352/1 maddesinde ''Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince dosya üzerinde yapılacak ön inceleme sonunda incelemenin başka bir dairece yapılması gerektiği tespit edilen dosyalar hakkında öncelikle gerekli karar verilir.'' hükmü öngörülmüştür....
