Mahkemece kat maliki olmayan yöneticinin kat maliklerinin vekili olmakla asilin borcundan dolayı kendisine husumet yöneltilemeyeceği, davacının ancak davalının yönetici seçilmesine ve hesaplarının ibra edilmesine ilişkin olumlu oy kullanan kat maliklerini dava edebileceği gerekçesiyle yönetici hakkında açılmış bulunan davanın husumet yönünden reddine karar verilmiştir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden davalı ...'nın anataşınmazda kat maliki olmadığı, apartman yöneticisi olduğu konusunda çekişme yoktur. Davacı kat maliki, davalı yöneticinin dava dilekçesinde sözü edilen işleri tekniğine uygun bir biçimde yaptırmayarak kusurlu davranışı sonucu kat maliklerini zarara uğrattığını bu bağlamda kendisinin de zarar gördüğünü ileri sürerek yöneticinin kusurlu eylem ve işlemlerinden ... zararın giderimini istemiş bulunmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesi hükmüne göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur....
Bilindiği üzere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun; Madde 34.gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçmek zorundadır. Madde 35.gereğince yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici; A) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmak h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri onlar adına alabilir. Dosya kapsamından; bina yönetimi hizmeti veren davacı site yönetiminin, bina ortak alanı olan dış cephede davalı şirket inşaatından kaynaklı ihmal nedeniyle oluşan hasarın tazmini için davalı aleyhine Bakırköy 15.İcra Müdürlüğünün 2018/1893 E....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirme istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 maddesinin 2. fıkrası; "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz." hükmünü içermektedir. Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirmeye yönelik dava mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava türü olup, bu dava kat maliklerince açılabilir. Bununla birlikte yönetici bizzat kendisi malik ise açmış olduğu davayı mülkiyet hakkına dayanarak açtığını kabul etmek gerekir. Ayrıca yöneticinin genel kurul tarafından dava açmak konusunda yetkilendirilmesi halinde kat maliki olmayan yöneticinin de dava açabileceği Yargıtay kararlarında açıklanmıştır....
Dava, işyeri sigortası poliçesinden kaynaklanan hasarın ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tazminatın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali talebine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” Hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35.maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülü- ğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir....
Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanunun 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur. Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir....
Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir....
Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir....
Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dava, kusur sorumluluğuna dayalı maddi tazminat istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesine göre, yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Buna göre, yöneticinin şahsen sorumluluğu söz konusudur. Ancak yönetim hakkında verilen hükümle davanın kabulü halinde borcun, her hangi bir kusuru olmayan kat maliklerinden toplanan ortak gider alacaklarından ödenmesi söz konusu olacaktır....
Somut olayda, dosya içindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararındaki gerekçeye, yasal gerektirici nedenlere göre; yöneticinin ortak gider alacağı için icra takibi yapıp dava açmasının Kat Mülkiyeti Kanununun 20.maddesi gereği yetkisi ve aynı Kanunun 35.maddesi gereği görevi olup, bu konuda ayrıca kendisine ortak gider alacağını ödemeyen kat maliki hakkında dava açması için yetki verilmesi gerekmez. Öte yandan, davacı yönetici ana taşınmazda aynı zamanda kat maliki olup, bu sıfatı dahi Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmü çerçevesinde icra takibi ve davada aktif husumet ehliyetinin varlığının kabulü yönünden yeterlidir....
TL üzerinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesine göre yapılan ve kesinleşen işletme projesine dayanılarak takip yapıldığını, karar defterinde toplanmasına karar verilen aidatların kat maliklerince eksik yatırılmış olması nedeniyle müvekkili tarafından yatırılan bedelin ve yine karar defterinde yazılı olup da müvekkiline ödenmeyen maaşın tahsili için icra takibi yapıldığını, KMK'nın .... maddesinin nelerin genel gider olduğunun düzenlediğini beyan ederek; icra takibine vaki itirazın iptaline, takibin devamına, davalının %...icra inkar tazminatı ödemesine hükmedilmesini talep etmiştir. Mahkemece; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34, 38, ve 40. maddeleri ile 32. maddesi uyarınca usulüne uygun seçilmiş bir yönetim bulunmayıp, kat maliklerin aleyhine açılmış bir dava bulunmadı gerekçesiyle açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
