ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 26.05.2022 NUMARASI : 2019/327 ESAS - 2022/122 KARAR DAVA KONUSU : Sözleşmenin Feshi, Tazminat (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) KARAR : Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine HMK'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 01/12/2022 NUMARASI : 2021/172 ESAS, 2022/447 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı) KARAR : AKSARAY 5....

Yerleşik yargı kararları gereğince; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, bu sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümleri finans sağlamak amacıyla üçüncü kişilere devrettiğinde, satıcı yüklenici ile alıcı üçüncü kişi arasında satış vaadi ile birlikte "alacağın temliki" sözleşmesi de kurulmuş olur. Diğer bir ifade ile; yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibinden alacağı olan bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmiş olur. Bu nedenle, alacağın temliki niteliğindeki satış vaadi sözleşmesinin yazılı olarak yapılması yeterli olup, ayrıca resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Diğer taraftan; yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilmesi ya da üçüncü kişinin yapılan satış sözleşmesi gereği bu bağımsız bölüm ile ilgili hak iddia edebilmesi için, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekir....

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar ... ve ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, teslimin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırıldığı ancak 12.08.2016 tarihinde ruhsat alınmasına rağmen 12.02.2018 tarihine kadar ve keşif tarihi itibariyle davalı yüklenici tarafından inşaata başlanmadığı bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesinde usûl ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, davacı arsa sahibinin vekili olarak satımda bulunan ...’un davalı yüklenici şirket temsilcisi olduğu, davalı ...’e bizzat arsa sahibinin yaptığı satış işleminde ise ...’un bu kez alıcı ... vekili olarak hareket ettiği, akraba oldukları anlaşılan davalıların henüz inşasına başlanmamış bir yapıdan inşaatın bizzat yüklenicisi ile muhatap olarak, bağımsız bölüm satın almaları nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde iyiniyet iddiasında bulunmayacakları gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan...

-K A R A R- Davacılar vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin sözleşme konusu 567 sayılı parselde hiç inşaata başlamadığını, diğer inşaatları da eksik yaptığını ileri sürerek, eksik imalat bedelinin tahsilini, 567 parsel için sözleşmenin ileriye etkili feshi ile menfi zararın tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bozma ilamı ve tüm dosya kapsamından, ileriye etkili fesih için arsada imalat yapılmış olması gerektiği gerekçesiyle, eksik işler bedelinin kısmen kabulüne, 567 parsel için sözleşmenin ileriye etkili fesih ve menfi zarar talebinin reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....

İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için -kural olarak- inşaatın sözleşme gereği verilen süre içinde %90 (bu oran dahil) ve bunun üzerinde bir oranda tamamlanmış olması gereklidir. Somut olayda; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşa edilmekte olan binanın tamamlanma oranının tespiti ile ilgili herhangi bir keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmamıştır. Bu tespit yapıldığı takdirde, geriye etkili fesih koşullarını aşar şekilde inşaat oranının %90'ın üstünde çıkması halinde ileriye etkili fesih ve tasfiye hususları gündeme gelebileceğinden, sözleşme konusu ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin tamamının arsa sahibine geri dönmesi söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle inşaatın son tamamlanma durumunun tespiti önem arz etmektedir....

Hukuk Dairesi'nin 12.04.2017 gün ve 2015/9047-2017/1114 sayılı ilamı aleyhinde davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa imkansızlığı nedeniyle geriye etkili olarak feshi ve tapu kaydındaki şerhin terkini istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen hüküm davalı vekilince temyiz edilmiş, 23. Hukuk Dairesinin 2015/9047 Esas, 2017/1114 Karar sayılı ilamıyla onanmış olup, davalı vekili bu kez karar düzeltme isteminde bulunmuştur....

Mahkemece, davanın müdahil .... yönünden usulüne uygun yatırılmış bir harç bulunmadığından müdahilin davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davanın kabulü ile.... 13.06.1990 tarih ve 7666 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye olarak feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalılardan .... vekili, davalı.... adına asaleten ve müvekkilleri .... tarafından temyiz edilmiştir....

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Davacı arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı, davalı yüklenici T8 şirketi ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan Abdullah, Vedat, Şeref, Bahar'a karşı; 1- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, 2- Tapu iptal ve tescili, 3- Terditli olarak, kabul görmediği takdirde ayıp ve eksik iş bedellerinin tespit edilerek depo edilmesi ve davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir....

Görüleceği üzere dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı Hol-Tur Şirketine düşen dairenin alacağın temliki hükümleri gereğince davacıya satışına ilişkin sözleşmenin feshi ile bedelin iadesi ve kira tazminatına ilişkindir. Arsa sahipleri tarafından Trabzon 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/1302 Esas sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi davası açılmış olup başlangıçta mahkememizce bu dosya bekletici mesele yapılmış iken davanın niteliği dikkate alınarak sonradan bu ara karardan dönülmüştür. Bilindiği üzere arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde, taraflar birbirlerine verdiklerini ve bu itibarla arsa sahipleri de yüklenici veya onun gösterdiği üçüncü kişilere devrettikleri tapu kayıtlarının tamamını sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince isteyebilirler....