- KARAR - Davacı vekili, davalı ... ile davacı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenici tarafın, inşaatı fiilen bitirdiği halde davacı arsa sahibine vermesi gereken dört adet daireyi teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile diğer davalı üzerinde bulunan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davalı ...'ın sözleşmede taraf olmadığını, davacının taşınmazı tapuda devretmediğini, inşaat tamamlandığı için fesih istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptâli tescil talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar bir kısım davalılar ve dahili davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle mahkemece hüküm altına alınan harç ve yargılama giderlerinin yüklenicinin tamamıyla, diğer davalıların iptâl edilen payları oranında tahsil edilip hazineye irat kaydedileceği ve davacıya verileceğinin tabiî bulunmasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davacı arsa sahibi tarafından açılan davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptâl ve tescil talep edilmiş, dava değeri 6.000,00 TL olarak gösterilmiştir....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Somut olayda dava konusu Silivri .... Noterliği'nin 16.02.2000 gün 00997 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 100 ada 7 ve 4 parsellerde kat kat karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahipleri, ..., ..., ..., ... ve .... ile yüklenici ... İnş. Ltd....
Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
, bu anlamda yüklenicinin imalat giderinin, arsa sahiplerinin ise verdikleri tapuların iadesini isteyebileceklerinin, ayrıca kusurlu olmayan tarafın kusurlu taraftan menfi anlamdaki sözleşme nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebileceğinin gözetilmemesi de doğru olmamıştır. 6-Davacı şirketin istinaf dilekçesinde söz edilen "önce 24 daire, sonra da 70 daire olmak üzere toplamda 94 dairenin teslim edildiği, 13221 sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm edimleri itibariyle %92 oranında tamamlandığı" iddiası üzerinde durulmadığı, buna göre yerleşik yargı kararları gereğince ileriye etkili fesih ve tasfiye hususunun da değerlendirilmediği anlaşılmakla, bu konularda da yasa ve ictihatlara aykırı davranıldığı görülmüştür. 7-Mahkeme gerekçesindeki diğer bir kabule göre ise; bir taraftan kooperatif ödemeleri olduğu ifade edildikten sonra, şirket ile kooperatif arasındaki sözleşmenin bağlı bulunduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince münfesih olduğu gerekçesi ile davanın reddine...
, bu anlamda yüklenicinin imalat giderinin, arsa sahiplerinin ise verdikleri tapuların iadesini isteyebileceklerinin, ayrıca kusurlu olmayan tarafın kusurlu taraftan menfi anlamdaki sözleşme nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebileceğinin gözetilmemesi de doğru olmamıştır. 6- Davacı şirketin istinaf dilekçesinde söz edilen "önce 24 daire, sonra da 70 daire olmak üzere toplamda 94 dairenin teslim edildiği, 13221 sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm edimleri itibariyle %92 oranında tamamlandığı" iddiası üzerinde durulmadığı, buna göre yerleşik yargı kararları gereğince ileriye etkili fesih ve tasfiye hususunun da değerlendirilmediği anlaşılmakla, bu konularda da yasa ve ictihatlara aykırı davranıldığı görülmüştür. 7- Mahkeme gerekçesindeki diğer bir kabule göre ise; bir taraftan kooperatif ödemeleri olduğu ifade edildikten sonra, şirket ile kooperatif arasındaki sözleşmenin bağlı bulunduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince münfesih olduğu gerekçesi ile davanın...
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ve davalı yüklenici şirket ile 3. kişiler adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın kabulüne dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davalı ... ile ... kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayıp, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerdir. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiştir....
Davalı vekili, inşaatın yapılacağı parselin bulunduğu yerin askeri güvenlik bölgesi olması nedeniyle zemin artı bir kata ruhsat verildiğini, oysaki inşaatın zemin artı 2 kat olarak yapıldığını, bu haliyle ruhsat alınmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; her ne kadar taraflar arasında zemin artı 2 kat için sözleşme yapılmış ise de, bölgedeki imar durumuna göre ancak zemin artı bir kata inşaat izni verildiği, hali hazırdaki durumu ile inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, sözleşme yapıldığı tarihte tarafların bundan haberdar oldukları ve işin gecikmesindeki kusurlarının eşit olduğu, davalının, imalatı bitirememesinin kendi elinde olmayan nedenlerden kaynaklandığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile menfi ve müspet zarar tazmini isteklerine ilişkindir. TBK.'...
lik bir eksikliği kaldığı, bu durumda akdin ileriye dönük olarak feshi ile arsa payı karşılığı yapılan inşaatta noksanlık oranında yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılmış olan payının azaltılarak arsa sahibine verilmesi gerektiği, usulüne uygun olan satış sözleşmesi gereğince bağımsız bölümü satın alan ... aleyhine açılan davanın da reddine karar verilmesi gerektiği, ... ve ... dışındaki davalılar hakkındaki davadan feragat edildiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davacılar ile davalı ... arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük olarak feshine, bilirkişi raporu ile tespit edilen eksiklik bedeli oranında yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılmış olan payının azaltılarak arsa sahibine verilerek ve noksan ... bedeli olan ....378,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacıya ödenmesine, davalı ... ile ilgili davanın reddine karar verilmiştir....
