-K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 26.04.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi müvekkiline ait sözleşmeye konu taşınmazın davalı yükleniciye tapuda devredildiğini, sözleşmede inşaat süresinin ruhsat alındığı tarihten itibaren 48 ay olarak kararlaştırıldığını, inşaat ruhsatı 04.12.2007 tarihinde alınmış olup, buna göre işin en geç 04.12.2011 tarihinde bitirilmesi gerektiği halde, dava tarihi itibariyle henüz %30'nun tamamlandığını, tamamlanan kısımda da eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, bu haliyle inşaatın bitirilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile sözleşmeye gereğince davalıya devri yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Köyü 567 parsel yönünden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi, 15.000,00 TL menfi zararın tazmini, sözleşme konusu ... Köyü 572, 577 ve 585 parseller üzerine yapılan inşaat sonucu davacı arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik işlerin giderilme bedelinin tahsili istemleriyle açılmış, mahkemece eksik işlerin giderilme bedeli yönünden davanın kısmen kabulüne, diğer istemler yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, karar taraf vekilleri ile davacı ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların eksik işlerin giderilme bedeline ilişkin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davacılar ve dava dışı arsa sahipleri ..., ...ile yüklenici ... arasında ... 1. Noterliği'nce 23.06.1992 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre ... İlçesi ......
İnşaat Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılar tarafından muvazaalı olarak müvekkilinin alacağının tahsiline engel olmak amacı fesih edildiğini, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerli olduğunu bu nedenle sözleşme gereği müteahhitin hak ettiği payın İİK'nın 94/2. maddesi gereğince müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı ... sözleşmenin müteahhit tarafından gereği yerine getirilmediğinden feshin geçerli bir fesih olduğu, inşaatı kendi imkânları ile tamamladığını, diğer davalı şirketler ise sözleşmenin fesih edildiğini ve inşaata kendilerince başlanamadığını savunmuşlardır. Arsa sahibi davalı ... ile davalılardan yüklenici ... İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şti arasında ... 25....
- KARAR - Davacılar vekili, müvekilleri ile davalı yüklenici kooperatif arasında 15.05.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan süre dolmuş olmasına rağmen henüz inşaatlara başlamadığını ve müvekkillerinden sözleşmeye dayalı olarak devraldığı arsa payını diğer davalı şirkete devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, davalıların taşınmaza yönelik müdahalesinin men’i ile arsa üzerindeki inşaatın kal’ini ve arsanın boş olarak teslimini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zararlar için 10.000,00 TL’nin davalı yükleniciden tahsilini talep ve dava etmiş, menfi zarar talebini ıslah yoluyla 90.000,00 TL’ye arttırmıştır....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Tüm Dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacıların davasının, yüklenicinin temerrüdüne dayalı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil davasına ilişkin olması, yüklenicinin temerrüdünün gerçekleşip gerçekleşmediğinin yapılacak yargılama sonucunda ortaya çıkacağı, devam eden yargılama sırasıda dava konusu taşınmazların satılması halinde davacının talebini dayandırdığı hakka kavuşmasının zorlaşacağı ve verilecek hükmün infaz kabiliyetinin de ortadan kalkabileceği, ileride telafisi güç ya da imkansız zararlar ortaya çıkmaması için davanın mahiyeti dikkate alındığında HMK'nun 389.maddesi gereğince ihtiyati tedbirin şartları oluştuğundan ve yaklaşık ispat koşulu gerçekleştiğinden konulan ihtiyati tedbirin gerekli olduğu, ayrıca Alp Flora İnşaat Bilişim Sanayi ve Tic.A.Ş.'...
- KARAR - Davacı vekili, davacılar ile davalılardan yüklenici ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, inşatta eksik ve kusurlu işler bulunduğunu, inşaatın sözleşmeye ve imara aykırı olup, mevcut haliyle iskan alınmasının mümkün olmadığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshini ve davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili, davacı arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden haberleri olmadığını, dairelerini yüklenici ...' dan bedelini ödeyerek ve tapu kaydına güvenerek iyi niyetle satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalılardan ..., cevap vermemiştir....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Somut olayda; davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı yüklenici T10 arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediği, inşaatı yarım bırakarak gittiği gerekçeleriyle sözleşmenin geriye dönük feshi, yükleniciye avans niteliğinde verilen tapuların iptali ile davacılar adına tescili talebinde bulunduğu, İDM yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verildiği, verilen kararın davacılar vekili tarafından istinafa taşındığı anlaşılmıştır. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2022 tarihinden itibaren geçerli 1047 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır....
Yanlar arasında yapılan ve mahkemece geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından yerine getirileceğine güvenilerek bina yıkılmış olmasına ve sözleşmenin feshinde yüklenicinin tamamen kusurlu bulunmasına göre yıkılan binanın getirebileceği asgari kira bedeli olumsuz zarar kapsamındadır. Eser sözleşmesi kapsamındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, sözleşme gereğince yapımını yüklendiği inşaattaki bağımsız bölümleri arsa sahibi veya sahiplerine teslim etmemesi; başka bir anlatımla, “teslimde temerrüdünün” gerçekleşmesi durumunda ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde sözleşme konusu bağımsız bölüm ya da bölümler için istenen gecikme tazminatı kapsamındaki kira tazminatı “olumlu zarar”dır ve sözleşmenin geriye etkili feshinde belirtilen olumlu zarar istenemez. Mahkemece, dava konusu maddi tazminatın, bu nitelikte olumlu zarar olduğunun nitelendirilmesi doğru olmamıştır....
Somut olayda, yukarıda sözü edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm tarafları ve zemin kat 1 nolu bağımsız bölümü yüklenici şirketten satın aldıktan sonra 21.08.2001 tarihinde davalı ...'e satan Engin Kalfa davada taraf olarak yeralmamaktadır. Oysa, sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ..., yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini dava ettiğinden, az yukarıda hükmüne yer verilen Türk Medeni Kanununun 692. maddesi uyarınca, tapuda pay sahibi olan tüm paydaşların davada taraf olmaları zorunludur. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen gözetilmesi gerekir. Diğer yandan, 22.05.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan ... ili ... mahallesi ... pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda ......
