Mahkemece davacı arsa sahiplerinin tapu iptâli ve tescil istemlerinin reddine karar verilirken Medeni Kanun'un 1023. maddesine dayanılmış, davalılar ... ve ...'nin kötüniyetli olduklarının muvazaalı işlem yaptıklarının kanıtlanamadığı gerekçesine dayanılmıştır. Davacı arsa sahiplerinin tapu iptâli ve tescil istemleri yüklenici ...'le imzaladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi nedenine dayanmaktadır. Davacılar vekili mahkemeye verdiği 29.01.2009 günlü dilekçesinde bunu açıklamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sonucu yükleniciye veya onun gösterdiği kişilere tapu devri yapılması avans niteliğindedir. Kendilerine tapu devri yapılan kişilerin gerçek malik olabilmeleri için yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini tam olarak yerine getirmesi gerekir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Dairemizce verilmiş olan 15/11/2019 tarih ve 2019/1756 esas 2019/2398 karar sayılı kaldırma kararı sonrası ilk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve tapu kayıtları üzerinde bulunana haciz şerhlerinin terkini istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde , davalı ile yapılan Samsun 3. Noterliğinin 08/03/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile Samsun 2 .Noterliğince 03.01.2011 tarihli tadil sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalının taşınmazdan men'ini, taşınmazın teslimini ve üzerindeki haciz şerhinin terkinini talep etmiştir....
Mahkemece 2012/225 Esas sayılı asıl davanın kabulü ile 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline, birleşen 2015/295 Esas sayılı dava dosyası yönünden; davanın kabulü ile 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın davalı adına adına kayıtlı hissesine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline, birleşen 2015/558 Esas sayılı davanın kabulü ile 09.11.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı hissesine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmiştir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, tapu iptâli tescil ve menfi zararın tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar davalı veklince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Feshi istenilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ......
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı ... arasında ....08.2010 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, işin teslimi için kararlaştırılan sürenin sona erdiğini, davalı yüklenicinin sadece yapı ruhsatını aldığını ve kat irtifakını tesis ettirdiğini ve ayrıca edimlerini yerine getirmemiş olmasına rağmen kendisine düşen dairelerden iki tanesini diğer davalılara tapuda devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalılar ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Noterliği'nde 02.11.1994 gün, 44186 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, sözkonusu sözleşme dava dışı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/977 esas, 2000/941 karar sayılı ilâmıyla feshedilerek verilen karar kesinleşmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde sözleşmenin tarafları ve onların halefleri sözleşme gereği verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer taraftan talep edebilirler. Buna göre fesih halinde arsa sahipleri yükleniciye veya onun talimatıyla bağımsız bölüm ya da hisse sattığı sözleşme dışı üçüncü kişilere devrettikleri tapu paylarının iptâlini isteyebilirler....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 13.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Asıl davada davacı, tapu iptâli ve tescil istemleriyle, 50.000,00 TL ceza koşulu alacağının davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Bozma ilamı sonrası birleşen davada, davacı arsa sahipleri davalı yüklenici ile aralarında imzalanmış olan 30.11.1995 Tarih 813 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması nedeniyle geriye etkili olarak feshini talep etmiştir....
Bu dosyada yükleniciler, daha önce 3. kişilere sattıkları 50 adet bağımsız bölüm dışında yaptıkları inşaata göre hakları olan 15 adet bağımsız bölümün daha tapu kayıtlarının iptâl edilerek adlarına tescili ve taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi istemleriyle bu davayı açmışlardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarih 3/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yüklenici tarafından, imara ve projesine uygun inşaat yapılması inşaat seviyesinin %90’ı aşması ve iskân raporu alınmasına engel bir durumun bulunmaması hallerinde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilebileceği kabul edilmektedir....
