yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile yine Büyükçekmece ....... Noterliğinin 21/03/2013 tarihli ve 22/03/2013 tarihinde ....... yevmiye no ile düzenlenen Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Ek Sözleşmesinin geriye etkili olarak haklı nedenle feshine, sözleşmeye konu taşınmazın davacıya teslimine” şeklinde karar verildiği ve söz konusu kararın kesinleştiği anlaşılmıştır. Taraflar arasında imzalanan yapı denetim hizmet sözleşmesinin, davalı ........ tarafından Büyükçekmece ...... Noterliğinden keşide edilen 11.01.2016 tarihli ve ...... yevmiye nolu fesih ihbarnamesi ile davalı tarafça feshedildiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır....
Noterliğinde 11/07/2011 tarih, 33403 yevmiyeli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlediklerini, 30 parselden 5 adet bağımsız bölüm verilmesi karşılığında 2013 ada 11 parselin de şirkete devredildiğini, gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gerekse temliki işlemin vekil aracılığıyla, davacının iradesine uygun olarak gerçekleştirildiğini, iradesi dışında sözleşme yapılmış ise sözleşmenin feshinin istenebileceğini davaya konu 11 parselin iki daire ve 35.000,00 TL gerçek değeri üzerinden temellük edildiğini, taşınmaz üzerindeki vergi borçlarının şirket tarafından ödenerek 35.000,00 TL”den mahsup edildiğini belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise; 2013 ada 30 ve 11 parsel sayılı taşınmaz için arsa payı devri karşılığında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak davacı tarafından açılan davalar nedeniyle aralarındaki güven ilişkisinin bozulduğunu, projeden soğuduklarını ve inşaata başlayamadıklarını ileri sürerek kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshi ile vergi...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tazminat ve müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. Dava teorisine göre her dava açıldığı tarihteki şartlar üzere sonuçlandırılır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin inşaat yapılmasına müsamaha göstermesi nedeniyle yüklenicinin inşaata devam ederek tamamlaması halinde davanın dava tarihindeki şartlarla sonuçlandırılması hakkaniyetli olmayacak, yüklenicinin mağduriyeti sonucunu doğuracaktır....
Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve eksik işler bedeli ile tazminat, karşı dava ise terditli olarak sözleşmenin feshi ve imalat bedelinin tahsili, mümkün olmazsa 7 ve 12 numaralı dairelerin yüklenici adına tescili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı anlaşması ile feshedilebilir. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde, iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesinin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanun'un 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler....
Taraflar arasında Zonguldak 2 Noterliği'nin 06.06.2011 tarih ve 06595 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, sonrasında, davalı arsa sahipleri tarafından açılan fesih davası ile Zonguldak 1 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/154 E 2014/129 K sayılı kararı ile taraflar arasındaki sözleşmenin feshine karar verildiği, davacı yüklenici tarafından eldeki davada dava konusu inşaata yapılan imalatların bedellerinin talep edildiği anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi halinde; Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen hükümleri gereğince ve "haksız iktisap kuralları uyarınca" sözleşmenin tarafları, karşılıklı olarak birbirlerine kazandırdıklarının ve verdiklerinin iadesini talep edebilirler. Yargıtay 15....
Ancak sözleşmenin feshi halinde taraflar birbirlerine yaptıkları kazandırmaların iadesini isteyebilirler. Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/133 esas sayılı dosyasında sözleşmeye konu 9166 ada 5 parsel sayılı henüz üzerinde inşaata başlanmamış arsanın iadesi istemiyle açılan dava aynı zamanda taraflar arasındaki adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteğini de zımnen içermektedir. Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde tarafların birbirlerine verdiklerini geri istemeleri mümkün iken ileri etkili fesih halinde inşaatın tamamlanma seviyesine göre sözleşmenin tasfiyesi söz konusu olacaktır. Ancak mahkemece tüm parseller üzerindeki mevcut inşaat seviyesi projenin bütününe göre belirlenip sözleşme feshedilmeden eksik inceleme ile karar verilmesi mümkün değildir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taşınmazın üzerine davalı müteahhitler tarafından kaçak katlar yapıldığı ve taşınmazın arsasının kaymaya meyilli olduğu, bu durumda inşaat temelinin güçlendirilmesi gerektiği, kaymanın ve binadaki çatlakların kaçak kat yapılmasından kaynaklandığı, daha sonra da depremde zarar görmesi nedeniyle binanın yıkıldığı, yapı tatil tutanağı düzenlenmiş olmakla davalı müteahhitlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki taahhütlerine uymadıkları, sözleşmenin feshi gerektiği, bu sebeple sözleşme gereği tapuda adlarına intikal eden hisselere de hak kazanamadıkları, davalı müteahhitlerden hisse satın alan diğer davalılar adına tapuda kayıtlı hisselerin de sözleşmenin feshi nedeniyle iptali gerekeceği, zamanaşımının teslim veya fesih tarihinden başlayacağından zamanaşımı def'ilerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile davacılar ile davalı müteahhitler arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat...
İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye dönük olarak feshi, tapu iptali ve tescil taleplerine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
