Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve tapu iptal ve tescil " davasının açıldığı günlerde taşınmazı üzerindeki mütemmim cüzleri ile birlikte 3. şahıs olan ......
Toplanan bu delillerden, davalı müteahhit ile dava dışı arsa sahibi ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmede iskan harçlarının müteahhit tarafından ödeneceğinin akdedildiği, davacı şirketin bu sözleşme kapsamında yapılan bağımsız bölümü satın aldığını, iskan harçlarının sorumluluğunun müteahhide ait olduğundan ve harcı kendilerinin ödediğinden bahisle alacak talebinde bulunmuş ise de; davacı yanın sözleşmenin tarafı olmadığı gibi sözleşmenin taraflarından da taşınmaz satın almadığı, sözleşmenin tarafı olmayan dava dışı ... isimli şahıstan satın aldığı, Gökhan Dincel'in sözleşmenin tarafları ile yapılmış, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin satın alanlarını da bağlayacağına dair sözleşme ve yine davacı ile yapılmış aynı nitelikte sözleşmeler olmadığı, sonuç itibari ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan ve davacının sözleşmenin doğrudan taraflarından satın almadığı da dikkate alınarak aktif husumet yokluğu nedeni ile davanın reddine karar verilmek...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında ....04.2004 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin edimini yerine getirmeyip, inşaatı teslim etmediğini, çekilen ihtarnameden de sonuç alınamadığını, inşaatın durumunun ... .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2007/379 D.... dosyası ile tesbit edildiğini ve sözleşmenin feshi için ... .......
Davacının iptalini istediği 03.09.2010 tarihli fesih ve ibraname başlıklı sözleşmesi olmakla birlikte bu sözleşmede, davalı ...'ın müteahhit olarak davalılar ... ve ...'na ait arsa üzerinde 23.12.2009 tarihinde imzalanan satış vadi ile kat karşılğı inşaat sözleşmesinin feshi ve ibrası hüküm altına alınmıştır. 23.12.2009 tarihli sözleşmede müteahhit olan borçlu ... diğer davalıların arsası üzerinde yaptığı inşaat karşılığında bir kısım dairalerin mülkiyetini kazanacaktır.Yine sözleşmeye göre inşaatın süresinde tamamlanmaması halinde ceza şart ve haksız işgal tazminatı öngörüldüğü, inşaat ruhsat masraflarının davalı arsa sahipleri tarafından karşılandığı anlaşılmaktadır.Davacı taraf, borçlu müteahhit ...'ın inşaat sözleşmesi gereği almaya hak kazandığı 2.600,000,00 TL hakkından davacıların alacağını engellemek amacı ile vazgeçtiği iddiasındadır....
Dosyadaki 12/08/2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince teslim süresinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olarak kararlaştırıldığı, Aydın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/55 D.İş sayılı dosyası kapsamında yapılan 06/11/2020 tarihli delil tespitinde ise inşaat tamamlanma oranının %70,55 olduğu anlaşılmaktadır. Yerleşik yargı kararları gereğince; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı feshi mümkün olmayıp, bu konuda ya taraf iradelerinin birleşmesi ya da mahkeme kararı gereklidir. Sözleşmenin feshi ile ilgili bir davada ise; mahkemece tarafların kusur durumları irdelendikten sonra, ne tür bir fesih hükmü kurulacağı önem arz eder. İki tür fesih hükmü vardır: Birincisi; "geriye etkili fesih" olup sözleşmenin baştan itibaren hükümsüz kalmasına neden olur ki, bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşı taraf yararına olan giderleri ile fesihte kusurlu olmamak koşuluyla menfi zarar tazmini kapsamındaki alacaklarını isteyebilirler....
HMK 355. maddesine göre yapılan istinaf incelemesi neticesinde; Tefrik edilen dosya alt yüklenicinin arsa sahibine açtığı inşaat yapım bedeline ilişkin alacak davasıdır. Bu dava kat karşılığı inşaat sözleşmesi dışında inşaat işlerine ilişkin ayrı bir eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle mahkemenin dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arasında açılmış bir dava olarak nitelendirmesi hem tarafların konumuna, hem de talep sonucuna uygun düşmemektedir. Tefrikine karar verilen dosya ile iş bu dosya arasında hukuki ve fiili irtibat bulunduğu, birinin diğerinin sonucunu etkileyecek mahiyette olduğu, birlikte görülüp sonuçlandırılmasının da usul ekonomisine uygun olacağı anlaşılmakla mahkemenin tefrik kararı da hatalıdır....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2022/123 Esas KARAR NO : 2022/579 DAVA : Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin İfa İmkansızlığı Nedeniyle Geçersiz Olduğunun Tespiti ile Tapu İptali ve Tescil DAVA TARİHİ : 31/12/2018 KARAR TARİHİ : 01/07/2022 Mahkememizde görülmekte olan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin İfa İmkansızlığı Nedeniyle Geçersiz Olduğunun Tespiti ile Tapu İptali ve Tescil davası nedeniyle dosya incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı taraf dava dilekçesinde özetle; Davacının ortağı olduğu ... Turizm İnşaat San ve Tic Ltd Şti ile davalı arasında 24/07/2013 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliğinde düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile davalı şirketin sözleşme konusunu oluşturan .........
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
Mahkemece, davalılara ait arsa üzerine yapılan bina dava dışı yüklenici tarafndan 10.05.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaa edildiğinden ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ile ilgili mali sorumluluk getiren her türlü yükümlülüğün yüklenici tarafından karşılanacağı, sorumluluğun yükleneciye ait olduğu gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı eldeki davada davalılar ile yapılan sözleşme uyarınca hizmeti ifa ettiklerini belirterek kararlaştırılan ücretin tahsilini istemiş, davalılar ise sözleşmenin geçersiz olduğunu, kaldı ki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapı denetim hizmet bedelinden dava dışı yüklenicinin sorumlu olduğunu savunmuşlardır. 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında 2012/13690-22581 Kanunun 5. maddesinde, yapı denetim hizmet sözleşmelerinin yapı sahibi ile denetim kuruluşu arasında akdedileceği hükme bağlanmış, bahsi geçen kanuna dayanılarak çıkarılan Yapı Denetimi Uygulama...
Sözleşmelerin 2. maddesinde; işbu sözleşmenin müteahhit ile kooperatif arasında arsa payı inşaat sözleşmesinin yapılması ile geçerli hale geleceği, 4.5 maddesinde; müteahhidin işin bedelini ödemesinin tek şartının, arsadaki arsa maliklerinin tümü ile arsa payı/kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması olduğu, bu şart gerçekleşmediği takdirde aracının bedel talep etmeyeceğini kabul ve taahhüt ettiği, iş bu sözleşmenin imzalanmasını müteakiben müteahhit ve kooperatif arasındaki haklı nedenlerle fesih hariç olmak üzere, fesih edilmesi durumunda işbu sözleşmenin de hükümsüz kalacağı, ancak müteahhidin haklı nedenlerle fesih halleri hariç olmak üzere, bu sözleşmenin 4.1 maddesinde belirtilen sebeplerle sözleşmeyi feshetmesi halinde fesih tarihine kadar aracıya yapılan ödemeyi aracının iade etmeyeceği, 6. maddesinde; nakit edimli sözleşmede ödemenin müteahhit ve kooperatif arasındaki sözleşmenin kooperatif bünyesindeki arsa maliklerinin tamamı ile imzalanmasını müteakip 15 iş günü içerisinde...
