"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan binada arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan ve arsa sahiplerinin haklarına halef olduğunu iddia eden davacının, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak açtığı eksik işler bedeli ve kira istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 5.4.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Davalı ... vekili, davacıların ve murislerinin kooperatifin üyesi olmadıklarını, açılan işbu davanın genel hükümler dairesinde Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiğini, ayrıca murisin....Kent Kooperatifi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığının bildirildiğini, müvekkili kooperatife husumet düşmeyeceğini, dava konusu dairenin değerinin 60.000,00 TL olduğunu, harcın tamamlanması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı ... Kooperatifi vekili, dava dilekçesinde belirtilen taşınmazda müvekkili kooperatif tarafından yapılan bir inşaat çalışması olmadığını, bu yere müvekkili kooperatifin herhangi bir bina yapmadığını, davacılar yada murisleri ile yapılan bir inşaat sözleşmesi de bulunmadığını, herhangi bir arsa devrinin de söz konusu olmadığını, yapılan araştırmada, arsaya diğer davalı kooperatifin bina yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
ispat etmesi gerektiğini, davalı tarafın 15/11/2011 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi protokolüne ve devamında bu protokole bağlı olarak imzalanan Mersin 6....
Ltd Şti arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı davacı taraftan sorularak, şayet taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi var ise bir örneğinin dosya içerisine konulması, ondan sonra temyiz incelenmesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE 19/12/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur....
Noterliğinin 29.04.2005 kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlendiği, daha sonra davalılara ait üç adet taşınmazın tevhit işlemine tabi tutularak .... ada ... parsel sayılı taşınmazın oluştuğu ve davacı şirket adına tescil edildiği, davalı ...’un şirket çalışanı olduğu, kat irtifakının kurulması ile birlikte dava konusu taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin kurulduğu, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 31 nolu bağımsız bölümün davacı şirkete ait olduğunun kararlaştırıldığı ve arsa sahibi davalı ... adına tescil edildiği, 14.03.2007 tarihinde davacı şirkete ait 31 nolu bağımsız bölümün davalı ... tarafından davalı ...’a, ondan davalı ...’a, ondan da diğer davalı ...’e satış suretiyle temlik edildiği anlaşılmaktadır. İddianın içeriği ve ileriye sürülüş biçimine göre dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir....
İlçesinde imarın ... ada ... nolu parselini teşkil eden taşınmazın ortaklara mesken temini amacıyla kat karşılığı olarak müteahhide verilmesine karar verildiğini, davalı kooperatif genel kurulunca, yönetim kuruluna ... ilçesi ... ada ... nolu parsel taşınmaza ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına ilişkin yetki verilmesi üzerine davalı kooperatif ile müvekkil şirket arasında 16.02.2015 tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi İçerikli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedildiğini,bu sözleşme uyarınca müvekkili şirketin edimlerini yerine getirmeye başladığını ve bu kapsamda üçüncü kişiler ile sözleşmeler imzalayarak harcama ve masraflar yaptığını ancak sözleşmenin davalı kooperatif tarafından haksız ve kötüniyetli olarak feshedilmesi nedeniyle müvekkili şirketin zarara uğradığını beyan ederek, taraflar arasında akdedilen 16/02/2015 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafça haksız ve kötüniyetli olarak...
Mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin esaslı değişiklikler içeren sözleşmenin de resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği gerekçesiyle kefalet sözleşmesinin geçerli olmadığı belirtilmiş ise de davalı ...'ın kefilliğine dair "protokol" başlıklı belgede "Ankara 38'nci Noterliği'nin 27.01.1997 tarih ve 3003 yevmiye numarası ile imzalanmış bulunan gayrimenkul satış vaadi karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak işbu sözleşme şartlarından dolayı..." denilmek suretiyle kefaletin noterde yapılan geçerli sözleşmeye dayanması, kat karşılığı inşaat sözleşmesini tadil mahiyetinde olmayan protokol başlıklı kefalet sözleşmesinin B.K.'nun 12. maddesini uyarınca geçersiz olduğuna ilişkin mahkeme gerekçesi yerinde değildir. Bu durumda işin esasına girilerek kanunda belirtilen diğer unsurları itibariyle kefaletin geçerliği ve bağlayılığı üzerinde durularak uygun sonuç çerçevesinde karar verilmesi gerekirken yukarıda belirtilen gerekçeyle Davalı ...'...
Noterliğinde düzenlenen 10/07/1998 tarih 17490 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince, Samsun İli Atakum İlçesi Alanlı Mahallesi 299 ada 9 parsel üzerine kurulu 3,4,6,7,9,10,12,13,15,16,18,19,21 ve 22 nolu bağımsız bölümlerin T1'a bırakılacağı sözleşme gereği olup, halen toprak ( arsa ) sahibi T3 adına kayıtlı vaki tapu kayıtlarının iptali ile T1 adına tesciline, yine borçlu T1 Samsun 4. Noterliğinde 18/08/2000 tarih 19793 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince Samsun İli Atakum İlçesi Balaç Mahallesi 68 ada 41 parsel üzerine yapılan binanın vaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince, arsa sahibince her ne kadar inşaat sözleşmesi feshedilmişse de tapuda arsa sahibi adına kayıtlı 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerinin arsa sahibi T6'nın yükleniciden alacaklarının tahsilinin bakiyesinden alacağının tahsiline karar verilmesi istemi ile açmış oldukları davalarının subut bulmadığından ESASTAN REDDİNE, karar verilmiştir....
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; davalılar arasında noterde dava konusu taşınmaza ilişkin düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği ve tarafların parsel üzerine her katta 4'er daire olmak üzere 1 zemin, 3 normal kattan oluşan toplam 16 daireli binayı plan ve projesine uygun olarak inşa edilmesi hususunda anlaştıkları, davalı yüklenici şirket ile davacı arasında Eyüp 1.Noterliğinde akdedilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz üzerine kat karşılığı inşa ettiği binada zemin katta bina ön cephesinden bakıldığında sol taraftaki daireyi anahtar teslimi olarak satışının vaat ve kabul edildiği anlaşılmaktadır. Taşınmazda kat irtifakı tesis edildiği ve bağımsız bölümlerin davalı T3 ve dışı kişiler adına tapuda kayıtlı bulunduğu sabittir....
