işlemlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin daire paylaşımı hükmünü değiştiren adi yazılı ek sözleşmenin geçerli hale geldiği anlaşılmıştır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : None DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Fesihlerinin Geçersiz KARAR : İzmir 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 16.06.2022 tarih ve 2022/219 Esas, 2022/236 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davacı avukatı tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü....
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararı bulunmamaktadır. Taraf iradelerinin birleşmesi de söz konusu değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarih olan 11.12.2009 tarihi itibariyle üzerine inşaat yapılacak parseller imara kapalı değildir. Davalı arsa sahipleri, parsellerin mahkemelik olduğunu bilmektedir. Bu husus İzmir 32.Noterliğinin 11.12.2009 tarih 17690 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6.maddesinde belirtilmektedir....
; dava konusu taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmasını ve mahkemece kurulacak olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK 1009. madde kapsamında tapuya şerh edilmesini, sözleşmeye konu Mersin İli Silifke İlçesi Taşucu Mah....
ki protokolün, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi değerlendirilmesinin hatalı olduğunu belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur....
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin niteliği gereği tapu devrini de içerdiğinden Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, ayrıca tapu devrinin arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılabilmektedir. Nitekim tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasını takiben 16.07.2013 tarihinde tapuda devrinin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır. Davalı vekili savunmasında, taşınmazın satın alınıp bedelinin ödendiğini ileri sürmüşse de, sözleşmenin halen ayakta olduğu, tapuda devir işleminden önce usulen feshedilmediği gibi, tarafların feshe ilişkin iradelerinin birleştiğine dair bir delil sunulmadığı, bu haliyle devrin 12.03.2013 tarihli sözleşmenin ifası amacıyla yapıldığının kabulü gerekir....
Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda verilen 17.07.2020 tarihli karar gerekçesinde, davalı ... tarafından önemli bir miktardaki arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiği, bakiye bir kısım arsa sahipleriyle sözleşme yapmadan kendisiyle sözleşme yapan arsa maliklerinin de onayları alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tamamının davalı ... AŞ'ye devredildiği, arsa sahiplerinin ...'a yaptıkları bir tapu devrinin bulunmadığı, tapuların doğrudan arsa malikleri tarafından davalı ...'ya devredildiği, bu devirlerden sonra diğer kat malikleriyle de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin davalı adi ortaklığı oluşturan şirketlerle yapıldığı, 2017 yılında ilk defa inşaat ruhsatı alınmak suretiyle davalı adi ortaklık tarafından inşaata başlandığı, ...AŞ adına alınmış inşaat ruhsatının bulunmadığı, dosyadaki uzman raporlarına göre inşaatın davalı adi ortaklık tarafından %90 seviyesinde tamamlandığı, ...'...
Davalı ... vekili, kat karşılı inşaat sözlemelerinin noterde resmi düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğunu, anılan sözleşmenin imza onayı şeklinde yapıldığı, tarafları bağlamayan bu şekildeki geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şart ve tazminat ödetilmesinin istenemeyeceği, anılan madde uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerh edilebileceği hükme bağlanmışken, bu sözleşmeler içerisinde yer alan ve satış yasağı içeren hükümlerin de ayrıca satılamaz şerhi olarak düşülebileceğine ilişkin bir düzenlemenin mevcut olmadığı anılan nedenle davacının talebinin bu yönleriyle usul ve yasaya aykırı olduğunu, hukuki yarardan yoksun savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı ..., aynı blokta ... nolu daireyi 2011 yılında ...n kurucusu ve patronu olan ...'nun şifai izinleri dahilinde sattığını, onun dışında dairelerini satmadığını, bina yapım sözleşmesine ters düşmediğini savunarak,davanın reddini istemiştir....
Konut Yapı Kooperatifi arasında yapılan devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri adı yazılı şekilde yapılmış olmaları sebebiyle geçersiz ise de; en son sözleşmeyi devralan ve 2. yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan ... Konut Yapı Kooperatifi'nin arsa sahiplerinin ihtiyati tedbir yoluyla inşaatın yapımını durdurmamaları ve aldıkları men kararını uzun süre tebliğe çıkartıp kesinleştirme çabasına girmemeleri sonucu inşaata devam edip, inşaatı tamamlayarak, yapı kullanma izin belgesini almak suretiyle arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri de teslim ederek ve eksik işler bedeli olarak tespit edilen 22.218,00 TL'yi de arsa sahipleri adına açılan banka hesabına depo ederek, ediminin tamamını ifa etmiş olması sebebiyle, devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil noksanlığı nedeniyle geçersizliklerinin ileri sürmek, objektif iyiniyet kurallarına aykırı olacaktır. Bu durumda mahkemece, 3. yüklenici sıfatını kazanan ......
Kural olarak, eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için, bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak (sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü icra eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında (eda davası) tartışılır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri", uygulamadaki adıyla "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu da içerdiğinden, TMK'nın 706., BK'nın 213., Noterlik Kanunu'nun 60. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekilde bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkmıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır....
