ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2021/99 ESAS - 2022/240 KARAR DAVA KONUSU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, yıkılan bina bedeli, binanın kira kaybı bedeli ve kira yardımı KARAR : Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik, davacılar vekili ve davalı T8 vekilince süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalı müteahhidin İzmit Veliahmet ve Hacı Hızır mahallesinde birçok kişi ile davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak ilgili bölgelerdeki yüzlerce binanın yıkılmasına sebebiyet verdiğini, davalının edimini ve taahhütlerini yerine getirmediğini, dava konusu ve davalı müteahhit arasında imzalanan İzmit Veli Ahmet 348 ada 3- 2 nolu parselde yapılacak inşaat ile ilgili olarak Kocaeli 3....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/04/2021 NUMARASI : 2020/217 ESAS (DERDEST) DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi - Tapu KARAR : Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi - tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, açılan bu dava kapsamında davacı vekilinin ihtiyati talebinin kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen ara karara karşı davacı vekili tarafından süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize gönderilen dosyanın yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İSTEM; Davacı vekili tarafından verilen 21/12/2020 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı yüklenicinin temerrütü sebebiyle geçmişe etkili olarak feshini ve sözleşmeye konu Karabük İli Merkez İlçesi Kayabaşı Mahallesi 597 ada 158 ve 159 parsel sayılı ana taşınmazlar üzerinde kat irtifakı tesis edilmek...
Celbedilen tapu kayıt ve resmi akit balolarının incelnmesinde dava konusu taşınmazın, Zonguldak ili, Merkez ilçesi, Bahçelievler Mahallesi 1280 ada, 8 nolu parselin (Eski No: 302 ada, 8 parsel) Mehmet Yanık adına kayıtlı olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Şengül Aksoy, Hasan Yanık, Mehmet Yanık, Şennur Arslan, T1 ve Filiz Demirci2nin arsa sahibi olarak taraf olduğu, Zonguldak 2. Noterliğinin 03/09/2010 tarih ve 146687 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı T5 tarafından arsa üzerine bina inşaa edilmesinin taahhüt edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, taşınmaz üzerine oluşan bina için 14/09/2010 tarihinde 10426 yevmiye numaralı işlem ile kat irtifakı tesis edildiği görülmüştür....
Noterliği’nin 08.02.2012 tarih, 4332 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin davacılar ..., ... ve ... yönünden geriye etkili olacak şekilde feshine, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2587 Ada, 744 Parsel numaralı taşınmazın tapu kaydına ... Yapı Hafriyat Emlak Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. lehine konulmuş olan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine, davalı yüklenicinin davacıların murisi adına ödemiş olduğu 14.421,31 TL'nin 14/06/2014 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacılar ..., ... ve ...'den alınarak davalı şirkete verilmesine dair verilen karar, davacı-birleşen dosyalarda davalı ... Yapı Hafriyat Emlak Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti ve asıl ve birleşen dosyada davalı ... vekillerince yasal süresi içinde temyiz edilmiştir. Davacı yüklenici ile arsa sahipleri ...,..., ..., ..., ... ve ... arasında ... 5....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 3273 ada 11 parselin İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması sonucunda 32750 ada, 4 parsel, 114648/746587 hissesi olarak tescil edildiği ve artık inşaat yapılacak taşınmazın hisseli taşınmaz olduğu ve taşınmazda başka paydaşlarında bulunduğu, davalının beyanından paydaşların tamamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığı, bu durumda, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu, ilk derece mahkemesince, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu gözden kaçırılarak sözleşmenin feshi şeklinde karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının tek bir parsel yönünden fesih talebinde bulunmasında ve ilk derece mahkemesinin de talep doğrultusunda sadece 32750 ada 4 parsel 114648/746587 hissesi (3273 ada 11 parsel) yönünden tescil kararı vermesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı...
Hukuk Dairesince, somut olayda yüklenici temerrüdünün vaki olduğu, tapu iptal talebinin sözleşmenin feshini de kapsadığı ve geriye etkili fesih şartlarının bulunduğu, mahkemece feshe ilişkin hüküm kurulması gerektiği belirtilerek, kısmen kabul edilmiş, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın kısmen kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı ... Ltd. Şti. vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
Noterliği'nde düzenlenen 20.03.1995 gün 6205 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. maddesinde inşaat süresi temel ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olarak belirlenmiş olup, temel ruhsatının da sözleşme tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmıştır. Buna göre 20.03.1995 sözleşme tarihine 3 aylık ruhsat alım süresi ve 36 aylık inşaat teslim süresi eklendiğinde teslimi gereken tarih depremden önceki 20.06.1998 olmaktadır. Davacı yüklenici, bu tarihte inşaatı bitirip teslim etmemek suretiyle temerrüde düştüğünden depremden sonra imar durumundaki değişiklik nedeniyle kat ve daire sayısının azalmasında kusurludur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali, tapu iptali, tescil ve tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın sözleşmenin geriye doğru feshi talebinin reddine, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılar vekili avukat ... ile davacı vekili avukat...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaata başlanmadığı, ruhsat alınmadığı tespit edilmiştir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 ve daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi, arsa malikine sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkı verdiğinden sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Tapu iptal, tescil ve takyidatlar yönünden; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih şartlarının varlığında taşınmaz üzerinde hak kazananların iyiniyetlerinin korunmayacağı; yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden konulan hacizlerin yolsuz olduğu ve bu durumda hak elde eden üçüncü kişilerin MK 1023....
Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayri menkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine ve Alanya 4. Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak dava konusu taşınmaz üzerine konulan şerhin terkinine karar verilerek dava kabul edilmiştir. Bu karar, taraflar vekilince istinaf edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından tarafların istinaf başvurusu kabul edilerek, ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılmıştır. Yeniden verilen kararda, sözleşmenin feshine ve dava konusu taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmasına karar verilmiş olup; harç ve vekalet ücreti hesaplanırken davacıya sözleşmede düşmesi kararlaştırılan yüzdelik orana göre taşınmazın bedelinin oranlanarak hesaplanması gerektiği belirtilmiş bu sonuca göre harç ve vekalet ücretine hükmedilmiştir....
