Noterliğinin ....05.2011 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Kararı, davalı taraf temyiz etmiştir. Dosyaya celp edilen tapu kayıtlarına göre, söz konusu taşınmaz üzerinde birden ziyade hissedar bulunduğundan, sözleşmenin tüm hissedarlar ile akdedilmesi zorunludur. Taraflar arasındaki düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin tüm hissedarlar tarafından imzalanmadığı görülmektedir.Bu sebeple söz konusu sözleşme geçersizdir. Ancak mahkemece sözleşmenin geçersizliğinin tespiti yerine, akdin başlangıçta geçerli olduğu zannını uyandıracak biçimde, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmamıştır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Yönelik Feshi, Tapu İptali Tescil, Menfi ve Müspet Zararların Tazminine İlişkin Tazminat davasıdır. Somut olayda, davacılar ile davalı T10 arasında, Adana İli Çukurova İlçesi Kanalüstü Mahallesi, 5027 Ada, 2- 5(tevhitle 5027 Ada 6 Parsel) Parsel sayılı taşınmazlarla ilgili Adana 12. Noterliğinin 22/07/2007 tarih ve 11175 yevmiye nolu, 13/06/2008 tarih ve 12483 yevmiye nolu, 30/01/2009 tarih 2512 yevmiye nolu, Adana 1. Noterliğinin 22/02/2011 tarih 4987 yevmiye nolu, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenmiştir. Davacılar vekili, dosyaya sunmuş olduğu 30/11/2016 tarihli dilekçede, tapu kaydı incelendiğinde adına dava açılmayan iki hissedarın daha olduğu, bunların Nazım Demirel ve Muharrem Güleryüz olduğu belirtilerek davaya dahil edilmeleri istenmiştir, dilekçede Nazım Demirel'in Adana 12....
Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak...
DAVACI VEKİLİ İSTİNAF DİLEKÇESİNE KARŞI BEYANINDAN; Davanın, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılmış olan eser sözleşmesinin müteahhide yüklemiş olduğu edimlerin müteahhit tarafından tam olarak yerine getirilmemesi nedeniyle geriye etkili olacak şekilde sözleşmenin feshine davalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davası olduğunu, yüklenicinin inşaatı yapmadan inşaat alanını terk ettiğini, müvekkilinin inşaatı kendi imkanlarıyla tamamlamaya çalıştığını, yükleniciye yapılan devirlerin avans niteliğinde olduğunu, sözleşmenin geriye etkili fesih edildiğini, tüm bağımsız bölümlerin arsa sahibi müvekkiline döndüğünü, tedbir kararının yerinde olduğunu, dahili davalının istinaf talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : İstinaf incelemesine esas; Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile, tapu iptali ve tescil davasıdır....
İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar ... ve ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, teslimin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırıldığı ancak 12.08.2016 tarihinde ruhsat alınmasına rağmen 12.02.2018 tarihine kadar ve keşif tarihi itibariyle davalı yüklenici tarafından inşaata başlanmadığı bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesinde usûl ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, davacı arsa sahibinin vekili olarak satımda bulunan ...’un davalı yüklenici şirket temsilcisi olduğu, davalı ...’e bizzat arsa sahibinin yaptığı satış işleminde ise ...’un bu kez alıcı ... vekili olarak hareket ettiği, akraba oldukları anlaşılan davalıların henüz inşasına başlanmamış bir yapıdan inşaatın bizzat yüklenicisi ile muhatap olarak, bağımsız bölüm satın almaları nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde iyiniyet iddiasında bulunmayacakları gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan...
Noterliği’nin 08.09.2009 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, ... ili, ..... ilçesi, 35877 ada 5 parselde bulunan binanın 14 no’lu bağımsız bölümünün davalı ... adına, 6 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına, 11 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına, 15 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile satıştan önceki payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, 11 no’lu bağımsız bölüm üzerine ......arafından kurulan ipoteğin, 6 ve 15 no’lu bağımsız bölümler üzerine ... .... A.Ş. lehine kurulan ipoteğin fekkine, davalı ... adına ......depo edilen 95.975,24 TL’nin karar kesinleştiğinde bankada işleyecek nemaları ile birlikte bu davalıya verilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalılardan ... vekili, ....... vekili, ..A.Ş. vekili, ... vekili temyiz etmiştir....
Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2)Davada, 26.07.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebi yanına kira tazminatı da talep edilmiş, mahkemece, sözleşmenin geriye etkili feshi ve kira tazminatının tahsiline karar verilmiştir. Somut olayda talep edilen kira mahrumiyeti, hukuki niteliği itibariyle, TBK 118. (BK md. 106/II) gereğince gecikme tazminatı olup, müspet (olumlu) zarardır ve sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenemez. O halde, davacıların geriye etkili fesih talebi kabul edildiği halde, kira (gecikme) tazminatının reddi yerine kabulü doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir....
Davalılardan ... vekili, davacı ile diğer davalı yüklenici.....arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin bu sözleşmenin tarafı olmadığını, dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulduğunu ve tapu kaydına güvenilerek müvekkilince taşınmazın satın alındığını, davacının bu satın alma işlemini bilmesine rağmen yüklenici ile yeni bir düzenlemeye vararak 20.000,00 TL ödemeyi kabul ettiğini, müvekkiline yapılan satışa bir itiraz ileri sürmediğini, davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazda inşaatın büyük ölçüde tamamlandığını, sözleşmenin geriye yönelik feshinin yasal olarak mümkün bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında akdedilen satış vaadi içerikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteminde davacıların haklı olduğu, feshin inşaatın getirildiği aşamaya göre geriye etkili olmasının gerekeceğini, arsa maliklerince inşaatın seviyesine göre satış yetkisi tanınan...parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda inşa edilmekte olan binanın 60/539 arsa paylı 5 no'lu meskeninin davalı üçüncü kişi....adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa malikleri adına tapuya tescilinin gerekeceğini, birleşen dava açısından, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren tüm vergi, harç, malzeme, işçilik vb. bilumum masrafların yükleniciye ait olduğunun hüküm altına alındığını, dolayısıyla gerek sözleşme hükümleri nazara alındığında, gerek ödeme makbuz asıllarının davacılar elinde olmaması sebebiyle dava konusu masrafların yüklenici tarafından yapıldığının...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen feshi ile tazminat istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nın 33. maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir. Davacının dava, açıklama ve 25/11/2021 tarihli Atakum Belediye müzekkere cevabına göre 07/06/2021 tarihli 652 sayılı tadilat yapı ruhsatlı taşınmaz için 08/10/2021 tarih 367 sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tek blok olarak (B blok olmadan) birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacıların taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir....
