Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı yüklenici ile bir kısım hissedarlar arasında düzenlendiği görülmüştür. Bu durumda mahkemece, davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlarla düzenlenmediği gerekçesiyle sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, aynı sonuca yazılı gerekçelerle varılması isabetsiz ise de, sonucu itibariyle doğru olan kararın HUMK.nın 438/son maddesi gereğince değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra arsa sahiplerince bir kısım payların devredilmiş olması halinde sözleşmeden doğan hakların da temlik edildiğine ilişkin kanıt sunulmadığı sürece sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemez. Somut olayda paylarını devreden arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan haklarını da temlik ettiklerine ilişkin kanıt sunulmadığına ve dosya kapsamındaki diğer delillere göre koşulları oluştuğundan sözleşmenin feshine ve istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi gerektiği halde ... Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun kabulü ile sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir....
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının reddi ile hüküm kısmındaki “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, sözleşmenin feshine karar verildiğinden bu sözleşme sebebiyle tapuya konulan şerh'in kaldırılmasına,” ifadesinin çıkartılarak, "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, geçersiz bu sözleşme sebebiyle tapuya konulan şerh'in kaldırılmasına" ifadesinin yazılarak hükmün düzeltilmiş bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Arsa sahibi tarafından açılan asıl dava; davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle taraflar arasındaki 09.08.1999 tarihli “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin” feshi istemine, 19.09.2001 tarihinde ölen arsa sahibinin mirasçıları tarafından açılan birleşen dava ise, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibinin akıl hastası olması ve temyiz kudretinin bulunmaması nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin tesbiti, sözleşmenin hiç doğmamış sayılması, bu talep kabul edilmezse gabin sebebiyle sözleşmenin geçersizliğine ve iptâline karar verilmesi istemlerine ilişkindir....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan... 29.07.2011 tarih ve 6425 yevmiye no'lu düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen ayakta olduğunun tespiti ile davalılar tarafından gönderilen fesih ihbar taleplerinin iptaline karar verilmiştir. Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinin tespiti ve fesih ihbar taleplerinin iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitine karar verilmiştir. Bunun yanında davalılar tarafından gönderilen fesih ihbarına ilişkin ihtarnamelerin iptaline de karar verilmesi yerinde olmamış ise de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK'nın 438/VII maddesi gereğince hükmün düzeltilerek onanması gerekmiştir....
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davacıya yapılan ödemelerin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğinin tespitine ve davacı tarafından ödendiği iddia edilen bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Yukarıda açıklandığı şekilde taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden hemen sonra arsa sahipleri 2011 tarihli vekaletname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 58 ve 61parsel sayılı taşınmazlarda her türlü hukuki işlemi yapmak üzere yükleniciye geniş yetkiler içeren bir vekaletname vermiştir. Bu durumda arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğinin kabul edilmesi gerekir. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde görüldüğü üzere 58 ve 61 parsel sayılı taşınmazlar dışında başka taşınmazların parsel numaralarına da yer verilmiş ancak bu parsellerin malikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olarak yer almamıştır....
Davalı ve karşı davacı vekili; arsa tapusunu almak ve ruhsatlı bina yapması gerekirken davacının bunu yapmadığını ve müvekkilini zarara uğrattığını, proje onayı yapılmadan ruhsat alınmadan inşaat yapmasının kanunsuz bir durum olduğunu, tapuyu almamak ve inşaata kaçak başlayıp yapmakla müteahhidin bunun sonucuna katlanması gerekeceğini, tahsisli yerlerde Yargıtay içtihadına göre tapuya dönüşmeden arsanın imar durumu olmadığından sözleşmenin geçersiz olacağını, bu nedenle geçersiz olan sözleşmenin feshinin dava edilemeyeceğini, ancak sözleşmenin geçersizliğinin tespitinin istenebileceği, anahtar teslimi ve iskan alınmış olması gerekirken bunların yapılmadığı ve kaçak inşaat statüsünde olduğu, yıkım kararı verilebileceği, bu durumda da yıkım kararı olan bir yapının ekonomik değeri olamayacağı, Borçlar Kanununa göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yok hükmünde olduğundan tarafların bu sözleşme ile bağlı olmadıkları ileri sürerek müvekkili aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesini...
- KARAR - Asıl davada ve birleştirilen davada davacılar vekilleri, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında ...20.12.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği edimleri yerine getirmediğini, asıl dava davacıları tarafından .... kanalıyla 12.06.2013, birleşen dava davacıları tarafından ....kanalıyla 13.01.2012 tarihli ihtarnamelerin keşide edilerek akdin feshedildiğinin bildirildiğini, buna göre, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapu kaydı üzerinde mevcut 02.04.2012 tarihli şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir....
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarla ilgili olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692. maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin tüm paydaşlarla yüklenici arasında yapılmış olması gerekmektedir. Somut olayda, yüklenici ile kat maliki hissedarlar arasında Kadıköy 4. Noterliğinin 18/08/2011 ve 11/10/2011 tarihli ve Ankara 17. Noterliği 31/10/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığı, sözleşme tarihlerinde 13 kat maliki hissedardan, toplamda 11 kat maliki hissedar ile sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşlarla yüklenicinin sözleşme yapmış olması gerekmekte olup, sözleşme tarihinde tüm paydaşlarla sözleşme imzalanmadığı görüldüğünden imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu anlaşılmıştır....
