Noterliğince düzenlenen 20/04/2007 tarih ve 22090 Yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine" karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacılar vekili kat malikleri toplantısında gerekli usuli işlemler yapılmadığından diğer kat malikleri tarafından imzalanan Gebze 3.Noterliği 20/04/2017 Tarihli 22090 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini dava ettiğini, Osman Yılmaz Mahallesi İlyas Uzuner Cad....
Somut olayda, sözleşme konusu taşınmazın kat irtifakı 14.08.1998 tarihinde kurulmuştur. Yanlar arasındaki sözleşmenin 25. maddesinde kararlaştırılmış olduğu üzere, inşaat süresi, kat irtifakının kurulduğu tarihten itibaren 30 aydır. Ancak, 12.11.1999 tarihinde meydana gelen depremde sözleşme konusu inşaat yıkılmıştır. Davacı ise, 148/2400 kat irtifakı paylı, 2. kat 10 bağımsız bölüm numaralı dairenin de tamamen yıkılması sebebiyle arsa payını üzerinde tutarak, 10.000,00 TL olduğunu ileri sürdüğü imalât bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir. Yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye ya da geriye etkili olarak fesih olunduğuna ilişkin yanlarca dava dosyası kapsamına bilgi sunulmamıştır. Buna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yürürlükte iken, yapımı yüklenilen bağımsız bölümün tamamlanmış olarak davalı tarafından teslim ve davacı tarafından da kabul olunmadan inşaat yıkılmıştır....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti ve gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalıların murisi müteveffa yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, davalıların murisinin sözleşme gereği 24 ay içinde davacıya vermesi gereken bağımsız bölümleri teslim etmediğini, yükleniciye 28/11/2017 tarihinde bağımsız bölümlerin teslimi ve gecikme tazminatının ödenmesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğine yönelik ihtar gönderildiğini, ancak yüklenicinin edemini yerine getirmediğinden sözleşmenin feshedildiğinin tespiti ve birikmiş kira paralarının tahsilini talep etmiştir. Davalı T7 davaya cevap vermemiş, davalı T4 ise mirası reddettiğinden davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece davalıların muristen intikal eden mirası Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/1560 E ve 2019/1449 K....
nin Yeşil Alan'ın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm haklarını devralan şirketler olduğunu, T9 de tüm bu şirketlerin temsilcisi olduğunu, yüklenicinin davalıların bilgisi dahilinde İsmet Yılmaz Üskan adlı kişi ile bu iş için ortaklık kurduğunu, inşaat işinin zamanında tamamlanamaması nedeniyle 25/01/2011 tarihli ek protokol ile yüklenici davacıya süre verildiğini, ancak yüklenicinin ekonomik zorluk içerisinde projeye ek finans çalışmalarını sürdürürken arsa sahibi Yeşil Alan firmasının sözleşmeyi tek taraflı fesih bildiriminde bulunduğunu, bunun üzerine sözleşme tarafları arasında 29/01/2014 tarihli uzlaşma ve ibra protokolünün düzenlendiğini, buna göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile yüklenicinin daha önce tasarruf ettiği 5 daire dışında kalan hak ettiği 7 daireden 3 tanesinin gecikme nedeniyle arsa sahibinin borçlarının karşılığı olarak RMT şirketine devrinin kararlaştırıldığını ve bunun gereğinin yapıldığını, ancak yüklenicinin hak ettiği kalan 4 dairesinin...
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle menfi zarar ve müspet zarar olarak kabul edilen kazanç kaybı talebinden ibarettir. Mahkeme de doğrudan davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar vermiş, anılan davacılar vekili istinaf etmiştir....
Noterliği'nde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları, sözleşmenin 11.4 maddesine göre teslimde gecikme olduğu taktirde her bir bağımsız bölüm için 2.250,00 TL gecikme cezası yüklenicinin ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, aynı maddenin devamında ise, 9 ay geçirilmesi halinde arsa sahibinin tek taraflı olarak sözleşmeyi fesih hakkı doğacağının kararlaştırıldığı, bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, eser sözleşmesinin özel bir türü olması nedeniyle tek taraflı feshin mümkün olmadığı, fesih için tarafların iradesinin uyuşması veyahut kesinleşmiş bir mahkeme ilamının olması gerektiği, kaldı ki aynı maddede arsa sahibinin 9 ay geçtikten sonra tek taraflı fesih hakkı doğacağı belirtilmekte, ilk fıkrasında ise teslimde gecikme için her bir bağımsız bölüm için ve her ay için 2.250,00 TL ön görüldüğünden ve sözleşmede halen geçerli olduğundan bu durumda bilirkişi heyet raporunda da açıkça arsa sahibi davacının hak edeceği 14 aylık sürede gecikme tazminatı toplamda 94.500,00 TL olarak...
Bu durumda mahkemece uyulan ilk bozma ilâmı doğrultusunda yükleniciye binanın yasal hale getirilmesi için uygun mehil verilmesi; bina, verilen mehil zarfında yasal hale getirildiği takdirde şimdiki gibi feshe ilişkin asıl davanın reddine karar verilmesi, yasal hale getirilmediği takdirde inşaatın yapıldığı 29 parsel nolu taşınmazın tapudaki tüm malikleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olan diğer arsa sahiplerinin de davaya dahil edilmeleri suretiyle fesih davasının ve birleştirilen davaların sonuçlandırılması gerekirken, tüm bu yönler gözetilmeyerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm konulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir....
Davacının, komisyoncu olduğu ve davalı ile dava dışı ...’ın 146 sayılı parselde yapacakları inşaat için arsa sahibi ile müteahhitler arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için aracılık yapmak üzere tarihsiz sözleşme imzalayarak karşılığında 100.000 YTL komisyon ücreti ödenmesinin kararlaştırıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davalı bu sözleşme altındaki imzasına itiraz etmemiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözlemesinden Kaynaklanan kira alacağı davasıdır. Mersin 7. Noterliği'nin 08/05/1992 tarih ve 7405 yevmiye nolu kat arsa karşılığı kat sözleşmesinin incelenmesinde; Arsa sahibinin T1 müteahhitin T3, sözleşmeye konu taşınmazların İçel ili, Erdemli ilçesi, Ayaş Köyü, 734 ve 744 parseller olduğu, 734 parsel üzerine 11 adet, 744 parsel üzerine 15 adet olmak üzere toplam 26 dairelik inşaat yapılacağı, 734 parselden 5, 744 parselde 5 dairenin arsa sahibine, geri kalan dairelerin müteahhite ait olacağı, ruhsat tarihinin inşaatın başlama tarihi olacağı, inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olduğu, inşaatın teknik özellikleri ve kullanılacak malzemelerin niteliklerinin belirtildiği, Mersin 3. Noterliği'nin 27/12/1996 tarih ve 31273 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesin Tadili ve Kısmen Feshi" belgesinin incelenmesinde; Mersin 7....
Noterliğinin 16.09.1996 tarihli ve 2914 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşa edilecek 118 parsel sayılı taşınmazda “A” harfiyle gösterilen bağımsız bölüme ilişkindir. Satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin edimini yerine getirmesiyle mümkün olur. Yükleniciyle arsa sahibi davalı arasındaki ... 1. Noterliğinin 16.09.1996 tarihli ve 2914 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Gebze 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/777 Esas, 2005/356 Karar sayılı ilamıyla feshine karar verildiği, kararın 05.10.2005’te kesinleştiği anlaşılmaktadır. Davacının tapu iptali ve tescil talebinin ifa imkanı olmadığı görülmektedir. Ancak, davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı alacak talebi yönünden zamanaşımı süresi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleşme tarihi olan 05.10.2005’ten başlamalıdır....
