- KARAR - Davacılar vekili, müvekkilleriyle davalı arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıya inşaat işleri yönünden vekalette verildiğini, ancak davalının sözleşmeye aykırı bir proje çizdirerek Belediye'ye teslim ettiğini, yeni projeye göre, müvekkillerine kör cepheden daireler verip, ekonomik değeri ve alanı fazla olan bağımsız bölümleri almak istediğini, bunun davacılarca kabul edilmediğini bildirerek, 24.01.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davacı ... ve ...'ın ödediği 5.000,00'er TL bedelin istirdatına, sözleşme uyarınca verilen senetlerden ötürü borçlu olmadığının tespitine ve senetlerin bedelsiz olması nedeniyle iptallerine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Kooperatifi arasında..... ile.... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, inşaa edilecek bağımız bölümlerin %46,34'ünün arsa sahibine kalanların yükleniciye verilmesi, inşaat süresinin her parselde inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 36 ay olduğu, gecikme halinde gecikilen parsele münhasıran her gün için 100 USD gecikme cezası ödenmesi ve yükleniciye vekaletname verilmesi hususlarının kararlaştırıldığı, yine yüklenici M.... ile arsa sahibi ....... Kooperatifi ve diğer arsa sahipleri arasında.... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedilmiş olduğu, arsa sahibi .... ... Kooperatifinin 28.08.2000 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerini feshettiğini bildirdiği, yüklenici tarafından açılan ... 6....
hususların hiçbirini kabul etmediklerini, harici tanzim edildiği iddia edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin aslı sunulduğunda ayrıca cevap haklarını saklı tuttuklarını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Davalı T5 vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Her ne kadar davanın yan tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi isteniminde bulunmuş ise de ; Arsa üzerinde inşaatı başlanan bağımsız bölümlerin yapımı tamamlanmış ve anahtar teslimlerinin gerçekleştiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye / ileriye etkili feshi konusu inşaatın yargılama safhasındaki son duruma göre değerlendirilmesi gerektiğini, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlama oranı % 90'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerektiğini, inşaatın tamamlama oranı, sözleşme konusu gayrimenkul inşaatının tüm unsurları dahil edilerek hesaplanması gerektiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi ve tapunun iptalinin mümkün olmadığını iş bu nedenlerle yapımı gerçekleşmiş olan inşaata dair kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının reddi ile davacı taraf ifa uyarınca ödemesi gereken bedeli ödemediğini, iddia edildiği...
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki sözleşmenin 6. ve 18. maddesine göre yüklenici firmanın işi yarım bırakması halinde yüklenici firmanın kooperatiften hiç bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağının kararlaştırıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayalı yüklenicinin tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin feshi halinde taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler. Yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasına yapılan inşaatta kullanılan malzemelerin ve gerçekleştirilen imalâtın fesih iradelerinin birleştiği ya da bu şekilde bir irade birleşmesi yoksa fesih hakkındaki mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle mahalli piyasa rayiçlerine göre bedelini isteyebilir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda sözleşmeden dönebilir....
Noterliği’nin 17.03.2016 tarih ve 07025 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesihine karar verildiğini; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesholunması nedeniyle yüklenici ve ondan taşınmaz satın alan halefleri yönünden, bu sözleşmenin hukuki sonuç doğurmayacağını, bu nednele geriye etkili fesholunan sözleşme uyarınca, davalı yükleniciden satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm taşınmaz satın alan davacının, hak sahibi olabilmesinin mümkün olmadığını, zira yüklenicnin hak ederse satın alan üçüncü kişilerin hak edebileceğini; yüksek mahkeme kararı ve diğer başakca istikrar kazanmış birçok kararda, yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin tespiti gerektiğini, davalı yüklenici ile müvekkili davalı arsa sahibi arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin,...
Hüseyin Tarhan'ın mahkememize sunmuş olduğu cevap dilekçesi ile; müvekkili davalılar ile davalı yüklenici şirket arasında hiçbir ticari ve hukuki ilişki bulunmadığını, davalı yüklenici şirket ile davalı müvekkilleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini, sözkonusu gayrimenkul üzerinde uzun zamandan beridir herhangi bir inşaat faaliyeti olmadığından ve bu yüzden de müvekkillerinde davalı yüklenicinin inşaatı yapamayacağı kanaati oluştuğundan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca işbu dava açılmadan önce karşılıklı olarak fesih yoluna gidildiğini, daha sonra da davalı müvekkillerinin ve diğer davalıların gayrimenkul maliklerinin başka bir inşaat firmasıyla anlaşmaya vardıklarını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalı müvekkillerinden T9 eşi Zeynep Üresin'den boşandığını ve işbu davaya konu taşınmazdaki hissesini de Zeynep Üresin'e devrettiğinden yeni inşaat sözleşmesinin davalı T9 ile değil, yeni malik Zeynep Üresin ile...
Arsa sahibi davalı ... ile dava dışı yüklenici ... arasında yapılan 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dosya kapsamında mahkeme kararı bulunmadığı gibi; sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine yönelik ... ile ...’in iradelerinin birleştiğini gösterir bilgi ve belge de mevcut değildir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden bu sözleşme, taraflarının iradelerinin birleşmesi yoluyla; ya da mahkeme hükmü ile fesih olunabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, dosya kapsamındaki mevcut belge ve bilgilere göre, 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz fesih olunmadığı anlaşılmaktadır. Taraf iradelerinin birleşimi ile ya da mahkeme kararıyla anılan sözleşmenin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi gerçekleşmiş ise; dava dışı yüklenici ...’in davada yer almasına gerek kalmaz....
Arsa sahibi davalı ... ile dava dışı yüklenici ... arasında yapılan 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dosya kapsamında mahkeme kararı bulunmadığı gibi; sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine yönelik ... ile ...’in iradelerinin birleştiğini gösterir bilgi ve belge de mevcut değildir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden bu sözleşme, taraflarının iradelerinin birleşmesi yoluyla; ya da mahkeme hükmü ile fesih olunabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, dosya kapsamındaki mevcut belge ve bilgilere göre, 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz fesih olunmadığı anlaşılmaktadır. Taraf iradelerinin birleşimi ile ya da mahkeme kararıyla anılan sözleşmenin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi gerçekleşmiş ise; dava dışı yüklenici ...’in davada yer almasına gerek kalmaz....
