İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece yapılan yargılama sonunda; taraflar arasında 16/04/2015 tarihinde arsa payı karşılığı daire inşaat sözleşmesi yapıldığı, akabinde 16/04/2015 tarihli resmi senetle davacının dava konusu sözleşmenin bulunduğu arsayı davalıya devrettiği, uygulamada çeşitli ruhsatların alınabilmesi ve eser sözleşmesinden kaynaklı inşaatın devam edebilmesi amacı ile kat karşılığı arsa payı devir sözleşmelerinde arsa sahibinin sözleşmeler hukukuna göre ifa zamanından önce arsa payını devrettiğini, bu bakımdan gerek dava konusu sözleşmenin tarihi resmi senetle yapılan devir tarihi dikkate alındığında; taraflar arasındaki satışın kat karşılığı inşaat sözleşmesini ortadan kaldırıcı bir irade olarak yorumlanamayacağı, bu devrin uygulamanın kendi geliştirdiği bir yöntem olduğu, bu nedenle davalının dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra satın alınmasının sözleşmeyi geçersiz kılacağına yönelik savunmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu...
Noterliğinde düzenlenen 09.03.2021 tarih ve 4621 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiş olup davalı kooperatife aynı taşınmazın hissedarlarınca tapuda satış adı altında yapılan temliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için yapıldığı, dolayısıyla gerçek anlamda satış iradesinin bulunmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sözleşmenin taraflarından birinin edimini yerine getirmemesi halinde devredilen payın her zaman geri istenebileceği gözetilerek satış amacı bulunmayan bu temliklerde önalım hakkının kullanılamayacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin önalım hakkını bertaraf etmek için muvazaalı yapıldığı da ispat edilemediğinden ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun olup davacı vekilinin istinaf istemi yerinde değildir....
Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesi bir bakıma avans ödemede bulunulması demektir. Tapu kayıtları incelendiğinde arsa sahiplerine ait taşınmazlarda 08/03/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh verildiği, kaldırılması istenen davalılara ait taşınmazlar üzerindeki kamu hacizlerininde bu şerhten sonra konduğu anlaşılmaktadır. Haciz şerhleri yüklenici borcundan dolayı taşınmazlar üzerine konmuş ise taşınmazlar üzerinde 08/03/2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı şerh olarak düşülmekle üçüncü kişilerin koymuş olduğu haciz şerhlerinden ötürü TMK 1023. Maddesine dayanarak iyiniyetli kabul edilmeleri mümkün değildir....
Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak davacı tarafça yapılan inşaat sebebiyle tazminat istemine ilişkindir. Davanın eser sözleşmesi gereği tazminat istemi olarak kabul edilmesi halinde, taraflar arasında herhangi bir eser sözleşmesi mevcut olmadığından davanın başkaca hiç bir yön üzerinde durulmaksızın reddi gerekmektedir. Davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılan inşaat sebebiyle tazminat davası olarak Mahkememizce yapılan hukuki nitelendirme çerçevesinde, yukarıdaki delil, tespit ve değerlendirmeler neticesinde; Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı ve tüm arsa malikleri ile yapılmadığı için geçersizdir. Ayrıca diğer maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine onayı bulunmadığından, yüklenicinin yaptığı inşaatın seviyesinin %90'ın çok altında kaldığından taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu Mahkememizce kabul edilmiştir. Ayrıca Konya 3....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının sözleşmeden evvel 12.09.2008 tarihinde yerin imar durumunu belediyeden aldığı, herhangi bir imar planı iptalinden bahsedilmediği, sadece boru hattı sebebiyle MSB'den görüş alınması gerektiği şerh düşüldüğü, yüklenicinin sözleşmeden sonra, tapuda yer alan geçici inşaat şerhini kaldırttığı, bilahare parseldeki binanın yıkımı için izin aldığı ve taahhütlerini bu yönden de yerine getirdiği, ancak davacı yüklenicinin, sözleşmenin ifası amacıyla idari iş ve eylemler için tarafına yetki verilmesini isteyemeyeceği gerekçesiyle dilekçesinde talep etttiği menfi ve müsbet zararlarının tahsiline, tapu kaydında bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerhin kaldırılmasına, karar verilmiştir. Kararı, her iki taraf vekili temyiz etmiştir. İmar planı olmayan bir yerle ilgili olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılamaz. Böyle bir sözleşmenin konusu imkansız olduğundan sözleşme geçersizdir....
Noterliğinin 12.03.2009 tarih ve 1412 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılacak olan binadan kendisine isabet eden 1. Kat 3 nolu daire ile 1.Kat 4 nolu daire üzerinde eşi Şükran Saçu'nun hayatta olması halinde eşi lehine intifa hakkı tanınmak şartıyla, 3 nolu dairenin çocukları Sevim Yurcu ve T5 4 nolu dairenin T2 ve T1'ya eşit hisselerle verilmesini vasiyet etmiştir. Vasiyetnamenin içeriğinden anlaşılacağı üzere, muris Mehmet Saçu, davacı ile yapmış olduğu Afyonkarahisar 6. Noterliğinin 12.03.2009 tarih ve 1412 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılacak olan binada kendisine verilecek olan Dairelerle ilgili olarak tasarrufta bulunmuştur....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle, davacı yüklenici şirket tarafından davalılar ... ve ... yönlerinden de 17.10.2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin istenmiş olmasına, adı geçen davalılar vekili de 03.03.2006 tarihli cevap dilekçesinde akdin feshini istediklerini bildirmesine, bu şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda iradeler birleştiği gibi, diğer arsa sahipleri tarafından açılan Ankara 15.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/53-316 sayılı dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine karar verilip bu kararın kesinleştiğinin anlaşılmasına, mahkeme kararının hüküm bölümünde...
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup, tapu iptâl ve tescil ile kararlaştırılan cezanın tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm davacı vekilince temyiz olunmuştur. Mahkemece dava reddedilmiş ise de, davacıların murisi ile yüklenici ... arasında 29.09.2014 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış olup, aynı gün sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye vekâletname verilmiştir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun'un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir. Gerek yüklenici, gerekse de yükleniciden pay alan davalıların tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir....
Somut olayda dosya kapsamından; davacı ile dava dışı yüklenici arasında akdedilen 21.05.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu dairenin yükleniciye bırakıldığı, yükleniciden bu daireyi 27.03.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalının satın aldığı, yüklenicinin işi % 45 seviyesinde bırakması üzerine davacının yükleniciye karşı 08.06.1999 tarihinde sözleşmenin feshi davası açtığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin borçlunun temerrüdü nedeniyle geçmişe etkili olarak 21.05.1993 tarihinden itibaren feshine karar verildiği ve kararın 02.05.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Buna göre davalı satış vaadi sözleşmesini, yüklenici ile davacı arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yaptığından; kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe davalı taşınmazda oturmakta iyiniyetli kabul edilmelidir....
