Davacı arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yanında tapu iptâli tescil isteminde de bulunmuşlardır. Dava konusu 2450 Ada 28 parsel numaralı taşınmaz üzerinde yapımına başlanan bina nedeniyle 13.05.2002 tarihinde kat irtifakı kurulmuştur. Kat irtifakının kurulması sırasında yüklenici ... ile dava dışı ...'nın hazır olduğu anlaşılmaktadır. Kat irtifakının kurulduğu gün davacı ... parseldeki payının 2/3'nü tapuda, dava dışı ...'ya devretmiştir. Bu işlemin davalı yüklenicinin talimatıyla gerçekleştiği gerçek bir satış olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devredilecek pay kapsamında yapıldığı, gerek kat irtifakının kuruluşu ve diğer tapu belgelerinden anlaşılmaktadır. Davacıların sözleşmenin yapıldığı 30.07.2001 tarihinde davalı yüklenici ...'...
herhangi bir hissesinin bulunmadığı, sözleşmeye konu taşınmazın tüm hisselerinin başvuru tarihinde davalı adına kayıtlı olduğu ve müvekkili şirketin de gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi gerekse de davalı ile akdedilmiş olan düzenleme şeklinde vekaletname uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini İzmir 25.Noterliği'nin 20/08/2015 tarihli 24800 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile talep edildiğini, fakat Torbalı Tapu ve Sicil Müdürlüğü'nün 02/09/2015 tarihli 24936210- 105/E.1064939 numaralı kararı ile reddedildiğini, taraflarınca İzmir Tapu ve Sicil 3.Bölge Müdürlüğü'ne itirazen başvuruda bulunulduğunu, ancak İzmir Tapu ve Sicil 3.Bölge Müdürlüğü tarafından itirazlarının reddedildiğini, bu red kararı üzerine de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne taraflarınca itiraz edildiğini ve bu konudaki incelemenin de devam ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilememiş olmasından dolayı da müvekkilinin tamamen korunaksız durumda olduğunu, tüm...
Noterliği'nin 10.11.2010 tarih ve 33775 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve aynı tarihli protokol düzenlendiğini, davalı yüklenicinin İzmir 30....
, aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamadığını beyanla; *Sözleşmenin ifasını imkansız hale getiren sonraki 01.06.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile tapudaki şerhin kaldırılmasına, *Birinci talebin kabul edilmemesi halinde, taşınmazların arsa vergileri için ödenen 3.190,15 TL, mimari projesinin hazırlanması için mimara ödenen 5.000,00 TL avans, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterlik masrafları için ödenen 7.300,00 TL olmak üzere toplam 15.490,15 TL belgeli masrafın, *Davacı yüklenici ile dava dışı alt yüklenici arasında imzalanan sözleşme gereğince henüz yüklenici tarafından talep edilmemiş ise de, talep edilmesi halinde ödenecek olan 26.000,00 TL cezai şartın şimdilik 1.000,00 TL'sinin davalıdan tahsiline, *Yine sözleşmenin iptali ve şerhin tapudan terkin taleplerinin kabul edilmemesi halinde taşınmaz üzerine yapılacak ve müvekkili davacı yükleniciye kalacak 30 dairenin piyasa rayicine göre satışında müvekkilinin oluşacak 1.750.000,00 TL...
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R Dava yüklenicinin temerrüdü nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin feshi ve menfi zararın tazmini istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Yanlar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 19 Haziran 1997 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 27.maddesinde inşaatın süresi 1080 iş günü olarak kararlaştırılmış bu sürenin başlangıcının da ruhsat alınmasında pürüz çıkmaması ve arsa sahiplerinden oluşan kusur olmaması durumunda imar durumu alındıktan itibaren 6 ay içinde ruhsat alınması halinde ruhsatın alındığı tarihten itibaren başlayacağı kabul edilmiştir....
Anılan kanun hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, geçerlilik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re'sen nazara alınması gereken bir husustur.Davacı yüklenici ile sözleşmede imzası bulunan davalı arsa sahipleri arasında ... 1. Noterliği’nde imzalanan 13.07.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiği sırada sözleşme konusu taşınmazda pay sahibi bulunan dava dışı ... sözleşmede taraf olarak yer almamıştır....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapuda devredilen taşınmaz hissesinin edimlerin yerine getirilmemesi nedeniyle iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak sözleşme uyarınca devredilmesi öngörülen tapu kaydının devrinin yapılması halinde artık sözleşmesinin şekil şartına uyulmadan yapılması nedeniyle geçersizliği iddia edilemez. Her ne kadar mahkemece davalı yana devredilen tapu hissesinin satış amacıyla yapıldığı kabul edilmiş ise de; Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasndan sonra yapılan tapu devrinin bu sözleşmenin ifası maksadıyla yapıldığının kabulü gerekir. Mahkemenin bu gerekçesi dairemiz içtihatlarına aykırı olmuştur. Bu durumda taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinden söz edilemeyceği gibi tapu kaydının devir nedeninin de satış olduğu gerekçesi doğru olmamıştır....
Noterliği 28/03/2007 tarih 10221 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile davalının davacıya ait İzmir ili, Narlıdere ilçesi, Yukarıköy mevki, 8188 ada, 6 parseldeki 4800/33600 hissesine karşılık gelen yeri karşılığında, İzmir ili, Narlıdere ilçesi, Yukarıköy mevki, 8186 ada 4 parselde yapılacak olan inşaat tamamlandığında davacıya 3. kat 10 nolu 1 adet daire vermeyi yüklendiğini, davacının bu sözleşmenin ifası amacıyla aynı gün davalı T7'a içinde arsa payının tamamını veya bir kısmını dilediği şartlarla satış yapma yetkisi de bulunan İzmir 18....
Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, yasa ve sözleşme hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde inşaat yapmak ve arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmek, arsa sahibinin karşı edimi ise kararlaştırılan arsa payını yükleniciye kayden temlik etmektir. Bu haliyle bir tarafta inşaat yapımı, diğer tarafta tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan tapu pay devrini içeren tescil işlemi bulunmaktadır. Anılan bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi karma bir akittir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra, arsa sahibince yükleniciye yapılan temlik, az yukarıda açıklandığı üzere, arsa sahibinin karşı ediminin ifası gereği olarak yapılmaktadır. Somut olayda yanlar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi feshedilmiş değildir....
