Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve eksik işler bedeli ile tazminat, karşı dava ise terditli olarak sözleşmenin feshi ve imalat bedelinin tahsili, mümkün olmazsa 7 ve 12 numaralı dairelerin yüklenici adına tescili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı anlaşması ile feshedilebilir. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde, iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesinin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanun'un 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler....

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, davalı yüklenici şirket ile yapılan satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi ile yüklenici şirket ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılara ait tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemine ilişkindir....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil davalarının sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 28.04.2015 gün ve 2014/7552 Esas, 2015/2922 Karar sayılı ilamının duruşmasız olarak davalı ......

Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de isteyebilir. Diğer bir anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Somut olayda, taraflar arasında 31.08.1994 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede edimini tümüyle ifa etmediği, toplam imalat seviyesinin %47,66 olduğu, sözleşmeye konu parselde kat irtifakının tesis edildiği ve sözleşme uyarınca davalı yükleniciye isabet eden B blok 6 ve 7 nolu dairelerin, yüklenici tarafından dava dışı üçüncü kişilere devredildiği, daha önce arsa sahiplerince bu kişiler aleyhine açılan tapu iptal tescil davasının da reddedildiği anlaşılmıştır....

yetkili temsilcisi ile davacı arasında 10.02.2015 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, sözleşmenin ifa olanağı bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu nedenle "bekletici mesele" yapılarak dava sonucu beklenmeli, sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece bütün bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırmayla hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir....

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davalı yüklenici şirketin binayı iskân izni almadan ve ortak alanlarda bir kısım eksik işler bırakarak inşaatı terkettiği, inşaatın %98 oranında tamamlandığı, bu şekilde davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesini ileriye etkili feshi için gerekli şartların oluştuğu anlaşılmış ise de, davacının bir yandan sözleşmenin ileriye etkili feshini isterken, bir yandan bu talebe bağlı olarak sanki sözleşme devam ediyormuş gibi davalının edimini tamamlaması açısından davalı adına düşen dairenin satışı işleminin iptali ile bu suretle adına tescil olunacak dairenin satışı sureti ile davalı yüklenicinin yerine eksikleri tamamlamak üzere nama ifaya izin talebinde bulunduğu, bu iki talebin birlikte ve birbirine bağlı olarak kabulüne imkan bulunmadığı; davacının, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini talep edecek ise sözleşmenin ileriye etkili feshi ve tazminat istemi ile dava açması ya da sözleşmenin devamını istiyorsa bu kapsamda ileriye etkili...

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, terditli olarak bedelin tahsili talebine ilişkindir. Mahkemece davanın sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş, kararı davacılar vekili istinaf etmiştir. Dava, davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali davacılar adına tescil istemlerine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....

Noterliğinin 12/06/2007 tarih ve 11251 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE "şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır....

ait olan, ancak halen mal sahibi üzerinde bulunan 5 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerde, halen yüklenicilerin vergi ve prim borçları nedeni ile vergi dairesi ve... tarafından konulan hacizler nedeni ile, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi nedeni ile, bu dairelerden arsa sahibi davacıya verilecek arsa payı hakkında, mal sahibinin sözleşme gereğince haklarının korunması açısından, tapunun beyanlar hanesine bu yönde şerh konulması gerektiği belirtilerek, davanın kabulü ile sözleşmenin ileriye etkili feshine, arsa sahibi davacının, sözleşmenin ileri etkili feshi nedeni ile hak kazandığı arsa payının 2,43 (2,43/ 36) bulunup, yüklenicilerin inşaatın tamamlanma oranına göre bu dairelerde hak ettiği arsa payının 3,57 (3,57/36) olduğunun belirlenmesine, halen yüklenicilerin borcu nedeniyle 5 ve 7 nolu bağımsız bölümlerde hacizlerin olduğu dikkate alınarak, bu bağımsız bölümlerde 2,43 (2,43/36) hissenin, sözleşme gereğince, mal sahibi...ait olduğu...

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Arsa sahibi tarafından açılan asıl davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, birleşen 2002/589 E. sayılı davada müspet ve menfi zarar talep edilmiş, davalı yüklenici, birleşen davaya karşı açmış olduğu karşı davada maddi tazminat talep etmiş, yine yüklenici tarafından açılan ve birleştirilen 2004/245 E. sayılı davada ise muvazaalı olarak devredilen tapuların iptâli ile arsa sahibi adına tescili, ayrıca maddi ve manevi tazminatın da hüküm altına alınması talep edilmiştir....