İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yürürlükte olmasının ecrimisil ve müdahalenin önlenmesi talebine engel olmadığı, davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan dava dışı müteahhitten resmi şekil şartına uymaksızın kendi aralarında yaptıkları sözleşme ile aldığı, ifa edilmeyen veya ifası eksik edimden dolayı bağımsız bölümde şahsi hakkın doğmayacağı, dosyadaki belgelere göre dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gerçekleştirme oranının %55'te kaldığı, bu itibarla kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davaya konu taşınmaz üzerinde hak iddia etmesinin mümkün olmadığı, böylece satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden bu taşınmazı aldığını ileri süren davalının taleplerinin hukuki dayanağının olmadığı ileri sürülerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir. C....
Asıl ve birleştirilen davada davacı, davalı yüklenici ile adi yazılı ''inşaat yapım sözleşmesi'' başlıklı sözleşme yaptıklarını, buna göre yüklenicinin 05.09.1995 tarih, 37296 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kabul ve taahhüt ettiği tüm sözleşme şartlarını pay sahibi olarak kabul ve taahhüt ettiğini, edimini yerine getirmesine rağmen, yüklenici tarafından dava konusu bağımsız bölümün tapusunun verilmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil mümkün olmaması durumunda tazminat isteminde bulunmuştur. Davalı yüklenici, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı arsa malikleri ise; yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedildiğini beyan ederek, davanın reddini savunmuşlardır....
İnşaat Ltd. Şti. arasında vakıf adına kayıtlı ... İlçesi 1809 ada, 1 parselde yer alan taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere ... 4. Noterliğinin 12 Mart 2010 tarih ve 05148 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş bu sözleşme ile dava konusu A4 Blok 7. Kat 13 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı anlaşılmıştır. Yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında da tarihsiz adi yazılı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı ile yüklenici ... İnşaat veya Vakıf arasında herhangi bir sözleşme mevcut değildir Davacı ... ile alt yüklenici ... İnşaat tarihsiz adi sözleşme ile 155.000,00TL bedel karşılığında alt yükleniciye isabet edecek A-4 Blok 7. kat E-1'e bakan cephedeki daireyi satın almak için anlaşmışlardır. Yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasındaki tarihsiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi 15.11.2012 tarihinde feshedilmiştir. ... İnşaat Ltd. Şti.'...
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 20/10/2016 da imzalanmakla, alınan bilirkişi raporu ve belediye müzekkere cevabına göre, 9 nolu parselde ayrık nizam 3 katlı konut alanı, 10 nolu parsel ise 5 katlı konut alanındadır, yani, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihte 10 nolu parselde iş yeri yapılmasına imar mevzuat hükümleri müsaade etmemektedir. 10 nolu parselde 08/01/2018 tarihinde imar değişikliğine gidilmiş ve bu parselde ticaret + konut kullanımına izin edilmiştir....
olup; 6 adet bağımsız bölümü de müvekkili adına kat irtifakı çıkarttığını, müvekkilinin ise yüklenici ile yaptığı görüşme neticesinde kendi üzerinde sadece 2 adet daire bırakmış ve diğer daireleri yüklenicinin söylediği kişilere devrettiğini, - Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendisine düşen edimi yerine getirmediğini, dava konusu inşaattaki bağımsız bölümlerin kat irtifakı yükleniciye verilen vekaletname ile yüklenici tarafından yapıldığını, müvekkilinin kendisine düşen iki daireyi yüklenicinin talebi doğrultusunda aldığını, bu durumda davacı tarafın halefiyet yolu ile müvekkilinden yükleniciye ödemiş olduğu bedeli istemesinin hukuken mümkün olmadığını, Yargıtay uygulamalarında yüklenicinin ve arsa sahibinin edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmeleri halinde halefiyet yolu ile bedelin istenebileceği kabul edilen bir görüş olduğunu, ancak dava konusu olayda yüklenicinin edimini yerine getirdiğinden bahsedilemeyeceğini, yüklenicinin borcu, kat karşılığı inşaat...
Şti. ile davacı arasında 13.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....
Mahkemece, dava konusu taşınmazın inşaatının başlanıldığı ve kaçak inşaat tutanaklarının tutulduğu, Sarıyer Belediye Başkanlığı'nın 07.07.2015 tarihli cevabi yazılarında da tasdikli projesinin ve iskan belgesinin bulunmadığı bildirildiğinden bu haliyle tescilin mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinin reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Davacı vekili; 27.06.2002 tarihinde davalı yüklenici ... ile arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... arasında düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, dava konusu 36187 ada 5 nolu parselde inşa edilecek binanın 2. normal katında yer alan bir dairenin tamamı ile 1. ... kat kuzey cephede yer alan 1 dairenin 1/2 sinin ...'e verileceğinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen 2. ... 2 nolu bağımsız bölümün 05.03.2004 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını, ancak halen tapuda arsa sahibi adına kayıtlı görünen bağımsız bölümün davacı adına tescilini istemiştir. Davalı arsa sahibi ... vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre 10 nolu bağımsız bölümün tamamı ile 4 nolu bağımsız bölümün 1/2 payının davalıya ait olduğunu, ancak kat irtifakı kurulurken 4 nolu dairenin ... kaydının başka bir arsa sahibi adına düzenlendiğini, davalı ...'...
Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....
