Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı arsada hissedar olan ...'ten taşınmaz hissesi aldığını, anılan davalının inşaata başlamadan önce davacılarla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptığını, binada her bir davacıya satılan bölümün bu kişilere özgülendiğini, iskanın kat mülkiyetine geçildiği ve tapu verileceğinin müteahhit tarafından taahhüt edildiğini ancak inşaat tamamlandıktan sonra tapu verilmesi aşamasında ...'ın taahhütüne uymadığını ileri sürerek tapunun iptali ve denkleştirilme yapılmak suretiyle davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, görev itirazında bulunmuş, davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma, deliller ve tüm dosya kapsamından davanın satış vaadi ile yükleniciden satın almaya dayalı olarak ... 7....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve toplanan delillere göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dava konusu 2 ve 9 no’lu bağımsız bölümlerin borçlu yükleniciye ait olduğu, davadan önce bu dairelerin 3. kişi konumunda olan davalılar ... ve ... adına tapuda kayıtlı olduğu, dava tarihi itibariyle sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri adına kayıtlı olmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, İİK’nun 94. maddesi uyarınca alınan yetkiye dayanılarak yükleniciye kat karşılığı inşaat sözleşmesince verilmesi gereken 2 ve 9 no’lu bağımsız bölümlerin tapularının iptâli ile yüklenici adına tesciline karar verilmesi istemine ilişkindir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dava edilen 2 ve 9 no’lu daireler yükleniciye bırakılmıştır....
Anılan kanunun 3. maddesinin (k) bendindeki tanıma göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (l) bendindeki tanıma göre de tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, ..., sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir. Somut olayda da; ... 4. Noterliğinin 14.02.2013 tarih 03125 yevmiye No'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava dışı arsa sahipleri ... ve ... ile davalı yüklenici ......
Davacı, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişi olup, yüklenicinin halefi konumundadır. Yüklenici ve arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi neticesinde yükleniciye bırakılan taşınmaz, 29.08.2012 tarihinde arsa sahibi tarafından yükleniciye tapuda intikal ettirilmiş akabinde davalı taraflarca dava konusu taşınmaz üzerine yüklenicinin borçları nedeniyle dava konusu hacizler konulmuştur. Bu nedenle davacı, yükleniciden aldığı bağımsız bölümü hacizlerle yükümlü olarak iktisap etmiştir. Haciz alacaklıları tatmin edilmeden hacizlerin kaldırılması mümkün değildir. Davacının haciz bedellerini yükleniciden talep etme hakkı saklı kalmak üzere mahkemece, davanın reddi yerine davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir....
Dosyaya rapor veren İnşaat Mühendisi Kısmet Gürsel'de raporunda inşaatın ruhsatsız olması nedeniyle 3194 Sayılı İmar Kanunu'na aykırı olarak yapıldığını, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığını açıklamıştır. Davalı yüklenici tarafından yapılan inşaat ruhsatsız olup kaçak inşaat durumunda bulunduğundan, ruhsata bağlanması da mümkün olmadığından bu nitelikteki bir inşaatın ekonomik değerinin olmadığı açıktır. Davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sözleşmede kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı imara, projesine uygun ve ruhsatlı olarak yapması zorunludur. Mahkemece inşaatın ruhsatsız olması ve ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması dikkate alınarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve yüklenici adına devredilen ve halen adına kayıtlı olan tapu payının iptâline davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Taraflar arasında; davalıların taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri konusunda bir uyuşmazlık mevcut değildir. Uyuşmazlık; bu sözleşmenin niteliğinin tam olarak ne olduğu, iddia edildiği üzere "gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi" mi, yoksa yazılı olduğu üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi olduğu, yine bu anlamda davalılar arasında bir adi ortaklık ilişkisi bulunup bulunmadığı, davacıların sözleşme konusu ana taşınmazdan bir bağımsız bir bölüm satın alıp almadıkları, bu yönde bir sözleşme olduğu takdirde ödemelerinin yapılıp yapılmadığı, yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirip getirmediği, buna göre davacıların satın aldıklarını iddia ettikleri bağımsız bölümle ilgili olarak arsa sahibinin sorumluluğunun bulunup bulunmadığı" noktalarında toplanmaktadır....
Taraflar arasında; davalıların taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri konusunda bir uyuşmazlık mevcut değildir. Uyuşmazlık; bu sözleşmenin niteliğinin tam olarak ne olduğu, iddia edildiği üzere "gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi" mi, yoksa yazılı olduğu üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi olduğu, yine bu anlamda davalılar arasında bir adi ortaklık ilişkisi bulunup bulunmadığı, davacıların sözleşme konusu ana taşınmazdan bir bağımsız bir bölüm satın alıp almadıkları, bu yönde bir sözleşme olduğu takdirde ödemelerinin yapılıp yapılmadığı, yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirip getirmediği, buna göre davacıların satın aldıklarını iddia ettikleri bağımsız bölümle ilgili olarak arsa sahibinin sorumluluğunun bulunup bulunmadığı" noktalarında toplanmaktadır....
Şti. ile diğer davalı arsa malikleri arasında 23.07.1999 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 5815 ada 3 parsel sayılı taşınmaza yapılan binanın B blok 7 kat 14 numaralı bağımsız - 2 - bölümü ...’ın, B blok 6 kat 11 numaralı bağımsız bölümü ...’ın, B blok 14 kat 28 numaralı bağımsız bölümü ...’in, A blok 14 kat 27 numaralı bağımsız bölümü ... ...’ın, A blok 14. kat 28 numaralı bağımsız bölümü ... ...’nun, A blok 11 kat 22 numaralı bağımsız bölümü ...’nın harici satış sözleşmeleri ile yükleniciden temlik aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil, kademeli olarak da tazminat istemişlerdir. Birleştirilen 2003/1296 Esas sayılı davada, davacı ... ... ... 12.12.2003 tarihli dilekçe ile dava konusu A blok 11 kat 22 numaralı bağımsız bölümü 24.01.2003 tarihli harici satış sözleşmesi ile yükleniciden kendisinin temlik aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil, kademeli olarak da 45.000.00 YTL tazminat istemiştir....
