Somut olayda, davacı geçerlilik koşullarına haiz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini istemektedir. Sözleşme davacı ile dava dışı ... - ... İnşaat Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenmiş olup davacı şirket arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan hakkını temlik etmiştir. Satış vaadine konu bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmaz tapuda arsa niteliği ile dava dışı kişiler adına kayıtlıdır. Kayıt malikleri ile davacı arasında da akti ilişki bulunmamaktadır. Tapu sicil müdürlüğü de davacının şerh istemini bu nedenle de reddetmiş, davacı bu ret kararının iptali ile hükmen şerh kararı verilmesini talep etmektedir. Talep her ne kadar tapu sicil müdürlüğünün ret kararının iptalini de içerir şekilde ileri sürülmüş ise de davadaki maksat satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi istemine ilişkin olup, istemin kabul edilmesi tapu sicil müdürlüğünün işleminin geçersizliğinin de tespiti anlamına gelecektir....
Dava dışı yüklenici ile davacı arsa sahibi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve buna ek sözleşme ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/212 Esas sayılı dava dosyası ile geriye etkili feshedilmiş ve Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, henüz işin başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans niteliğindedir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Borçlar Kanunu'nun 162. ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir....
Noterliğinin 23.12.1997 gün, .... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile 22.09.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaa edilen binanın 2. katında ön cephede bulunan 2 adet dairenin 10.000,00 TL bedelle satışı kararlaştırılmıştır. Dava, davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatta yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün satın alınması sebebiyle temliken tescil istemine ilişkindir. Temliken tescil diye adlandırılan bu davalarda davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur....
Somut olayda; davacının davalılardan ... ile 24.03.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi düzenlediği ve bu sözleşmeyi tapu kaydına şerh ettirdiği sırada 1357 sayılı parsel aleyhine kurulmuş bir geçit irtifakı bulunmamaktadır. 1358 sayılı parsel yararına 1357 sayılı parsel aleyhine kurulan akdi geçit irtifakı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh ettirildiği 12.05.2008 tarihinden iki gün sonra 14.05.2008 tarihinde, o tarihte her iki taşınmazın da maliki olan ... tarafından tesis edilmiştir. Davaya konu 1357 sayılı parsel üzerinde davacı şirket inşaatı yapıp tamamlamış ve ayrıca geçit güzergahı yönünde bir havuz inşa etmiştir. Davacı, geçit nedeni ile havuzun site sakinleri tarafından kullanılmasının zorlaştığını ve bu parseldeki bağımsız bölümlerin değerinin düştüğünü ileri sürmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
- KARAR - Davacı vekili, davalı ile aralarında 20.04.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşmede tapuya şerh vermeye dair hüküm bulunmadığını, ancak, davalı arsa sahibinin devir ve temlik yetkisini içeren vekaletnameyi müteahhidin belirleyeceği kişiye vereceğine dair hüküm bulunduğunu, davalının dava dışı oğlu ...’ya aynı tarihte vekalet verdiğini, ...’nın da 03.06.2011 tarihinde yüklenicilere vekalet verdiğini, davalının ise aynı gün oğlu ...’yı vekillikten azlettiğini ileri sürerek sözleşmenin tapuya şerhine ve arsanın davacıya teslimine karar verilmesini talep ve dava etmiş, davacı vekili ıslahla, müvekkiline sözleşme gereğince yapılacak inşaat için uygun şekilde yetki ve vekalet verilmesine, olmadığı takdirde 100.000,00 TL menfi zararının temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Noterliği'nde imzalanan 07.05.1998 gün, 558 yevmiye nolu düzenleme yoluyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince edimini yerine getirmesine rağmen apartman altında bulunan dört dükkandan yüklenicinin hissesine isabet eden iki tanesinin teslim edilmemesi sebebiyle tespit, şerh konulması ve ecrimisil isteminde bulunulmaktadır....
Noterliğinin 25478 yevmiye nolu 29/09/2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin akdedildiğini, bu tarihten sonra davacının iş bu sözleşmeden kaynaklı elde edilecek kardan pay almak amacıyla arsa sahipleri ile müvekkil şirket arasındaki sözleşmede yer alan müvekkili şirket edimlerine maddi destek sağladığını, bu maddi desteğin teminatı olarak da müvekkil şirketçe davacıya dava konusu edilmiş taşınmazlar dışında bir çok bağımsız bölümle ilişkili olarak satış vaadi sözleşmesi yapılarak tapuya şerh ettirildiğini, gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmadığını tescil talebinin konu edilemeyeceğini, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı arsa sahipleri davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davalı ... Ltd....
in dava dışı yüklenici ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde o tarihte mirasçı konumunda bulunan ... ve ... yer almadıklarından iştirak halindeki taşınmaz üzerinde yapılan bu tasarrufun davacılara bir hak vermeyeceği ortadadır. Bu durumda ... üzerinde bulunan tapunun ...'in veraset ilâmına göre tarafların hisseleri gözetilerek iptâl ve taraflar adına tapuya tesciline karar verilmesi gerekirken davalıları bağlamayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri dikkate alınarak ve pay tevziinde de hataya düşülerek iptâl kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalılar ... ve ...'e geri verilmesine, 26.10.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Karar, davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair istinaf itirazları yerinde değildir. 2- Davaya konu 7 nolu bağımsız bölümün 18/05/2000 tarih ve 3690 yevmiye numaralı satış sözleşmesi ile davalı T4 tarafından davacı T1 satılarak tapuda devredildiği, diğer davalı T3 satış sözleşmesinin tarafı olmadığı, her iki davalının da arsa maliki olup, dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış oldukları, ancak davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı, davalılar ile dava dışı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ancak taraflarını bağlayacağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak satış sözleşmesinde imzası bulunmayan davalı T3 yoksun kalınan kira bedeli ve bağımsız bölümün rayiç değerinin talep edilemeyeceği, hal böyle olunca davacı ile davalı T3 arasında akdi bir ilişki...
