ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ KARAR TARİHİ: 17/12/2020 NUMARASI: 2019/899 Esas - 2020/683 Karar DAVANIN KONUSU: Menfi Tespit (Kambiyo Senetlerinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ: 02/04/2021 Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine Dairemiz heyetince yapılan ön inceleme sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Dava ve uyuşmazlık, davacı ile dava dışı arsa sahibi ... tarafından kendisine verilen vekaletnamedeki özel yetkiye istinaden davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı tarafından imzalanarak davalıya verilen teminat senedinin, dava dışı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshi üzerine bedelsiz kaldığı halde davalı tarafından takibe konu edilmesi üzerine açılan menfi tespit istemine dayanmaktadır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi (dönme), tapu iptâli ve tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahibiyle, bir kısım davalıların murisi arasında yapılan 07.09.1992 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca işin teslim tarihi 18.08.1995 olmasına rağmen, davanın açıldığı tarihe kadar inşaatın tamamlanmadığı ve %24 seviyesinde kaldığı anlaşılmıştır. Yükleniciden satın alan üçüncü kişilerin satın aldıkları bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için yüklenicinin, öncelikle kendisinin bu bölümlere hak kazanması gerekir....
Davacı dışında 07.07.2004 tarihinde yükleniciye pay devreden ...,...,... ’ın bir kısım payları adlarına bırakarak bir kısım paylarını yüklenici şirkete devretmiş olmaları sözleşmede parsellerin tevhidinden sözedilmesi ve yüklenicinin bu kişilerin paylarını satın aldığı şeklinde bir savunmasının bulunmaması dikkate alınarak, aralarında yazılı sözleşme olmamakla birlikte, davacı dışında yükleniciye pay devreden kişilerin de yükleniciyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi davasında verilecek fesih kararı sonucu hakları etkilenecek tüm kişilerin birlikte dava açmaları, bu mümkün olmadığı takdirde açılan fesih davasına rızalarının alınması veya bu kişilerin davanın tarafı olmalarının sağlanması zorunludur....
İnşaat Ltd. Şti. arasında vakıf adına kayıtlı ... İlçesi 1809 ada, 1 parselde yer alan taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere ... 4. Noterliğinin 12 Mart 2010 tarih ve 05148 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş bu sözleşme ile dava konusu A4 Blok 2. Kat 4 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı anlaşılmıştır. Yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında da tarihsiz adi yazılı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı ile yüklenici ... İnşaat veya Vakıf arasında herhangi bir sözleşme mevcut değildir. Davacı ile alt yüklenici ... İnşaat tarihsiz adi sözleşme ile 150.000,00 TL bedel karşılığında alt yükleniciye isabet edecek A-4 Blok 2. kat 4 nolu daireyi satın almak için anlaşmışlardır. Yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. ile alt yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasındaki tarihsiz kat karşılığı inşaat sözleşmesi 15.11.2012 tarihinde feshedilmiştir. ... İnşaat Ltd. Şti.'...
Davalı vekili, dava konusu taşınmaz maliklerinin müvekkilinin de içerisinde bulunduğu Konsorsiyum (Dia Finans-FC Yapı-Timur Gayrimenkul Adi Ortaklığı) ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, dava konusu pay devrinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapıldığını, bu devrin gerçek amacının satış olmadığını, bu nedenlerle davacının yasal önalım hakkını kullanabilmesinin mümkün olmadığını, önalım hakkının kullanılabilmesi için ortada gerçek bir satışın bulunması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Çorum 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/1719 esas, 2021/234 karar sayılı dava dosyasında verilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi talebinin kabulüne karşı, davacı İbrahim Çağıran vekili ile davalı T1 vekili tarafından istinaf yoluna başvurması üzerine, dosyanın yapılan inceleme sonucunda; İddia ve savunmaya mahkemece toplanıp değerlendirilen deliller ile duruşma tutanaklarına yansıyan bilgi ve belgelere göre; İstinaf incelemesine konu ve esas teşkil eden eldeki dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılıp bitirilen yargılama sonucunda, "......
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Medeni Kanun'un 692. maddesi uyarınca tüm maliklerin katılımıyla yapılabilir. Bu şekilde tüm arsa maliklerinin imzalamadığı bir sözleşme geçerli olarak kurulmadığı için feshi talep edilemez. Ancak herhangi bir arsa maliki sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep edebilir. Eğer sözleşme tüm arsa sahipleri tarafından imzalanmış geçerli bir sözleşme ise sözleşmenin feshi sözleşmede imzası bulunan tüm malikler tarafından talep edilebilir. Dava birlikte açılmazsa davaya muvafakatları sağlanmalı yada davalı safında yer almaları gerekir....
mahallesi 112 ada, 14, 15 ve 16 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmenin 6. maddesine göre belediyeden ruhsat alımlarının en geç 5 ay içinde sonuçlandırılacağı ve ruhsat alındıktan sonra en geç 4 yılda inşaatın bitirileceği, 13. maddesinde de arazi üzerindeki ağaçlar ve bina yıkım enkazlarının arazi sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ya da sözleşmede öngörülen sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona ermesi ya da feshi mümkün değildir. Dava tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan süre geçtiğinden inşaatın tamamlanıp teslim edilmemesi sebebiyle yüklenici temerrüdü gerçekleşmiş ise de, davalı ve dava dışı arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucunda alınan kararla sözleşme feshedilmediği gibi fesih konusunda taraf iradeleri de birleşmemiştir. Davalılar tarafından ......
Mahkemece, iddia, savunma, tanık beyanları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, tapuda davalı yükleniciye pay devrinin yapılmış olması nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli bir sözleşme haline geldiği, davaya konu taşınmazda inşaat yapımına başlanılamadığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davalılardan ... in taşınmazı satın aldığı tarihlerde yurt dışında çalıştığı ve ekonomik durumunun iyi olduğu, tapu kaydında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konulduğuna dair şerh bulunmadığı, davalılar arasında yakınlık ve akrabalığı bulunduğunun da ispatlanamadığı dikkate alınarak davalı ...'in de taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ... Ltd....
‘nın, arsa maliki diğer davalı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yükleniciye isabet eden 3 ve 4 nolu daireyi 8.9.1989 tarihli sözleşme ile yükleniciden satın alıp bedelini ödediğini, davalı arsa malikinin yüklenici aleyhine açtığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil davası sonunda, arsa maliki lehine çıkan ve kesinleşen mahkeme kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edildiğini, davalı yüklenicinin edimini yerine getiremediğinden satın aldığı dairelerin rayiç değerlerinin tespit edilerek, fazla hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 TL'nin faizi ile davalılardan tahsilini istemiş; birleşen dosya davacısı ise yine aynı yüklenici davalı ...'dan bir adet bağımsız bölüm satın aldığını ve bedelini ödediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile davalı yüklenicinin edimini yerine getiremediğinden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 60.000 TL'nin davalı ...'dan tahsilini istemiştir....
