Ve 706.madde, 6098 Sayılı TBK.nun 237.madde ve Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartlarına uyulmadan hazırlandığı dosya kapsamı ile sabittir. Taraflar arasındaki harici nitelikteki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 s. Yasa hükümlerine göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır.....

Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte davanın açıldığı tarihte sözleşmeden doğan edimlerin aynen ifasının mümkün olmaması halinde davacının aynen ifa yerine Borçlar Kanununun 112. maddesine göre tazminat talep edebilir. Bu tazminat niteliği itibariyle alacaklının müspet zararını oluşturur. Geçerli bir sözleşmeden doğan edimin ifasının imkansız hale geldiği tarih itibariyle zararın ya da tazminat miktarının belirlenmesi gerekir. Bu da sözleşmenin imkansız hale geldiği tarihteki taşınmazın rayiç değeridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.04.2010 gün ve 2010/15- 193E-235K sayılı ilamı ile;. "...İfa imkânsızlığı ortaya çıkış nedenlerine göre bazı ayırımlara tabi tutulmaktadır. Bu ayırımlardan birisi de objektif imkânsızlık (daimi imkânsızlık) - geçici imkânsızlık ayırımıdır. Şayet ifa imkânsızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için söz konusu ise buna objektif imkânsızlık denilmektedir....

Gedikten haricen satın aldığını ileri sürerek tazminat isteminde bulunmuşlar ise de; varlığı iddia edilen harici satış olgusu yazılı belge ile kanıtlanamamıştır. Dosya içinde bulunan ve harici satış nedeniyle davalıların miras bırakanına ödenen bedele ilişkin olduğu ileri sürülen 28.07.1957, 16.09.1958 ve 24.02.1965 tarihli senet ve kasa makbuzlarında da çekişmeli taşınmazın satışına ilişkin bir kayıt bulunmamaktadır. Öte yandan; Davacıların miras bırakanları tarafından harici satışa dayalı tapu iptali ve tescili istemiyle açılan ve takip edilmemesi nedeniyle açılmamış sayılmasına karar verilen Bakırköy 3....

ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2019/461 Esas KARAR NO : 2021/909 DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 27/02/2019 KARAR TARİHİ : 27/12/2021 Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin davacılar ile davalılar arasında ... AŞ deki davacılara ait hisselerin davalılara devri ile ilgili olarak 30/05/2009 tarihli protokol imzalandığını, anılan protokolün 1.maddesinin davacı müvekkillerinin ile "... AİLESİ" olarak davalılar ... ve ...'ın da birlikte ... olarak adlandırılacağı hüküm altına alındığını, yine aynı protokolde "...'NUN SORUMLULUKLARI" başlıklı 5.maddesi "b" bendi hükmü gereğince "..., işbu sözleşmenin ayrılmaz parçası olan gayrimenkuller listesinde bulunan Barit faaliyetleri ile ilgili olmayan ve Şirkete ait taşınmazları ......

Bu sonuç satış vaadi sözleşmelerinin bir ön sözleşme olması ve satış vaadi sözleşmesinin iltizami yani sadece borç doğuran sözleşme özelliği göstermesinden kaynaklanmaktadır. Sorun bu açıdan değerlendirilirse tapu taşınmazın tapuda başka kişi adına kayıtlı bulunsa dahi satış vaadi sözleşmesine konu yapılabileceği duraksamasız söylenebilir. Ancak satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş olsa bile taşınmaz tapuda bir başkası adına kayıtlı bulunduğundan sözleşmenin ifası (icrası) mümkün değildir. Ayrıca, vaat alacaklısı satış vaadi sözleşmesine dayanarak sözleşmenin tarafı olmayan kayıt malikini hasım göstermek suretiyle de taşınmazın adına tescilini isteyemez. Ancak TMK'nın 994/1. maddesine göre, "İyiniyetli zilyet, geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir."...

CEVAP: Davalı vekili, müvekkili tarafından ilgili arazi üzerinde temelden inşaat yapılması adına davacı harici iki farklı dava dışı kişiyle de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını toplamda üç evin ileride inşaatı bittikten sonra devri hususunda anlaşıldığını, davacı yanca temelin atıldığı bilgisine sahip olunmasına rağmen aradan geçen zaman içerisinde herhangi bir ödeme yapılmadığı gibi inşaatın bitimine yakın davacı yanca ön ödeme yapılmak istendiğini, taraflarınca kabul edilmediği akabinde ise haksız ve nesnetsiz dava ikame edildiğini, taraflar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekle dayandığını, geçersiz yani adı yazılı sözleşmelere dayanılarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemelerine olanak olmadığını, sözleşmenin mahkemece geçerli olduğu kanaatine varılır ise uyuşmazlık konusunun müvekkilin edimini yerine getirip getirmediğinin tartışmasız olduğunu, dava dışı diğer mal sahiplerinin temel atıldığından bilgisi var...

CEVAP: Davalı vekili, müvekkili tarafından ilgili arazi üzerinde temelden inşaat yapılması adına davacı harici iki farklı dava dışı kişiyle de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını toplamda üç evin ileride inşaatı bittikten sonra devri hususunda anlaşıldığını, davacı yanca temelin atıldığı bilgisine sahip olunmasına rağmen aradan geçen zaman içerisinde herhangi bir ödeme yapılmadığı gibi inşaatın bitimine yakın davacı yanca ön ödeme yapılmak istendiğini, taraflarınca kabul edilmediği akabinde ise haksız ve nesnetsiz dava ikame edildiğini, taraflar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekle dayandığını, geçersiz yani adı yazılı sözleşmelere dayanılarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemelerine olanak olmadığını, sözleşmenin mahkemece geçerli olduğu kanaatine varılır ise uyuşmazlık konusunun müvekkilin edimini yerine getirip getirmediğinin tartışmasız olduğunu, dava dışı diğer mal sahiplerinin temel atıldığından bilgisi var...

Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 23.03.2011 gün ve.... sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklandığından temyiz itirazlarını inceleme görevi Yargıtay Yüksek 13. Hukuk Dairesi’ne aittir. Dava konusu taşınmaz 3 nolu parseldeki 2 nolu villadır. Aynı parseldeki 3 nolu villanın satışına ilişkin sözleşmeden kaynaklanan ve .... sayılı ilâmı ile hükme bağlanan emsal nitelikteki davanın temyiz incelemesi Yargıtay Yüksek 13. Hukuk Dairesi’nce yapılarak görev benimsenmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz itirazlarını incelemekle görevli Yargıtay Yüksek 13. Hukuk Dairesi Başkanlığı’na GÖNDERİLMESİNE, 14.11.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi....

İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Taraflar arasında harici de olsa bir sözleşme olduğundan dava, BK.nun 125.maddesine (6098 sayılı BK.'nun 146.maddesine) göre 10 yıllık zamanaşımına tabidir. 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi, satış bedeline ilişkin paranın verildiği tarih değil, sözleşme geçersiz olsa da satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü her zaman yerine getirebileceği göz önüne alınarak bunun ifasını beklemek durumunda bulunan alıcı için, ancak davaya konu taşınmazın tapuda ferağ ümidinin ortadan kalktığı veya ifanın imkansız hale geldiği tarihtir. Somut olayda; taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satışına ilişkin sözleşme 03.01.2007 tarihinde yapılmış, iş bu dava 13.02.2013 tarihinde açılmıştır. Dolayısıyla 10 yıllık zamanaşımı dolmamıştır....

İcra Müdürlüğü'nün 2013/23094 E. sayılı takip dosyasına vaki itirazının iptali ile takibin devamına, icra inkar tazminat isteminin reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava; harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca kararlaştırılan cezai şart bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür Cezai şartı düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 179/1....